比周边贵7、8千的南二环全新盘,值不值得买?

上周四（4月22日），位于南二环红牌楼板块的全新项目南山·凌峯取得了预售许可证。

首批次推出202套精装房，含装修约27740~33141元/㎡，这个价格相比半年前推出区域内的另一个项目富国上邦，单价贵了大概有7、8千的样子。

那么，它究竟贵得值不值？且看今日份踩盘报告。

项目基本信息购房资格：天新、高新南、11区楼盘名称：南山·凌峯占地面积：约111亩产品类型：高层住宅、商业容积率：北地块住宅4.0，中地块住宅3.0绿地率：30%总户数：北地块711户，中地块602户停车位：北地块740个，中地块1158个开发商：成都南横置业有限公司物业公司：赤湾物业物业费用：4.5元/平方米/月

#本次推售信息#

楼栋：中地块2、9、13、14号楼套数：202套梯户比：2梯2户产品面积：约150~180㎡价格：约27740~33141元/㎡总价：约375~586万元装修状况：精装标准约3779元/㎡交房时间：2022年12月01.地段 城市更新项目，周边仍待更新 

南山凌峯位于二环路南四段外的红牌楼板块，是原成都电力机械厂宿舍拆迁后，在其旧址上打造的一个城市更新项目。

由于项目地块比较大（规划面积约170亩），其中也就涉及一些市政道路的重新建设，所以目前很难准确定义项目的道路门牌，只能说现在的售楼部要从长益路进去。

具体位置大家可以点击以下电子地图查看。

南山·凌峯营销中心

四川省成都市武侯区长城西三路66号

成都人一说起“红牌楼”，一般排名前列反应就是“汽配城、二手车”，觉得那是南二环外一个比较杂乱的区域。

我在现场也看到，在项目往西，佳灵路两侧依然有不少的汽配市场残存，城市界面有待改善。

项目西侧汽配市场街景实拍

但从项目往东走，则是以置信丽都花园为首的商品房居住区，形象和居住氛围都不错。

项目东侧街景实拍

南山凌峯的位置正好在两个区域的中间，有一种居住区继续向西“围剿”专业市场的趋势。

项目周边街景实拍

其实早在十多年前，武侯区就和龙泉驿区签订了“南汽东移”战略合作协议，红牌楼汽配市场将整体搬迁至龙泉。

不过这些汽配专业市场大多都是民营性质，搬迁起来肯定不如当年成都“东调”搬迁老国企那么顺利。

所以“前途是光明的，道路是曲折的”，红牌楼的整体形象提升还得耐心等等。

02.配套

 附近五条地铁，学区或可期待 

南二环外的地理位置，属于成熟市区，自然也能享受到比较成熟的配套。

交通方面，项目周边大的交通干道有二环路、中环路、佳灵路、永丰路等，板块内的毛细路网也比较完善，开车的通达性很高。

项目周边道路示意

但城西南方向的路面交通状况是出了名的堵，所以轨道交通也比较重要。在项目周边有3、5、7、8、10号线共5条地铁，线路很密集。

项目周边地铁线路示意

从本次取证的中地块步行到最近的3号线红牌楼站约700米，其他站基本都在1000米以上，步行距离并不算近。

商业方面，项目周边有莱蒙都会（成都排名前列家盒马鲜生就开在这里）、武侯大悦城等商业综合体，以及红牌楼板块本身成熟的社区商业，已经能满足基本的生活所需。

项目周边商业实拍

同时，项目本身还将自建10万方的商业，在商业配套上也是完全不用愁的。

教育方面，项目周边的公立小学距离略远，包括二环内的红牌楼小学、佳灵路以西的太阳小学和中环路以外的华兴小学，都不属于“名校”。

据置业顾问介绍，南山凌峯项目将配建公立小学和幼儿园。其中幼儿园基本确定是成都市十幼，小学也可能会引进武侯区比较好的学校，以解决红牌楼板块教育资源配置不高的问题。

如果真的能在紧邻小区的旁边引进比较好的学校，那么将会对项目的价值有比较大的加分。

项目沙盘实拍

03.规划

 约170亩二环大盘，住宅不到一半 

南山凌峯项目总规划面积约170亩，对于老城区二环路的位置来说，特别算得上是一个大盘了。

项目电子沙盘鸟瞰截图

不过，这170亩地还包括了商业、小学、幼儿园和配建的绿地，住宅用地只有约71亩。

项目地块分布示意

底图据项目电子沙盘

整个项目170亩划分为南、中、北三个地块。

其中南地块为商业用地，约40亩。这块商业用地又被市政道路和未完成拆迁的两栋老旧住宅分成了三个小地块，未来将修建商业街、商办SOHO和商办LOFT产品。

北地块包含一个约23亩的住宅用地，其余部分为配建的小学及幼儿园。北地块的住宅部分容积率为4.0，设计了4栋18F的高层塔楼，以中小户型为主（具体面积和户型暂未公布）。

夹在项目南地块中间的老旧住宅院落

据了解，北地块共711户，其中有387户为原地返迁安置房，余324户为可售商品房，但不在本次取证销售的范围内。

中地块由一个约48亩的住宅用地和配建的绿地组成。其中，住宅部分的容积率为3.0，由13栋16~17F的T2高层板楼组成，均为150~180㎡的大户型。

本次取证对外销售的，也正是中地块的大户型产品。

04.产品

 纯改善定位，实体样板区有质感 

（中地块）

南山凌峯首批次推出的中地块，均为2梯2户的纯板式结构高层，户型面积段在150~180㎡，属于纯正的改善型产品。

而项目现场的售楼部、园林景观的实景样板区，看着都还比较有质感，符合项目纯改善的标准。

项目样板区实景

项目中地块共有三种户型，180㎡四房三卫、150㎡横厅四房双卫、150㎡竖厅四房双卫，面积段也很“改善”。

项目中地块户型图←左滑查看更多←

三个户型都是独梯独户的设计，在目前市场上的T2改善型产品中已比较多见。

两个150㎡的户型，面积都一样，但显然横厅户型比竖厅户型好太多，特别是150㎡横厅户型的餐客连厅，开间7.55米、进深5.5米，这应该是我见过150㎡这个级别进深较大的横厅，整个空间感显得非常大气。

150㎡横厅户型起居室实拍

项目住宅均为精装交付，装标3779元/㎡，包含日立中央空调、兰舍新风系统、博世地暖锅炉和安居宝智能家居四大件。

另外，还有科勒的卫浴洁具、方太的厨电（烟机、灶具、洗碗机）、蒙娜丽莎的墙地砖、圣象地板、大自然室内门、王力的入户子母门等，均选用主流品牌。

整个装修谈不上豪华，但是该有的都有，设计的审美也还是在线的。

项目实体样板间实拍

05.不确定及不利因素

下面梳理一下项目的不确定和不利因素。

排名前列，项目西边的几个汽配市场何时才能搬迁完成是一个未知数，只能慢慢熬；

第二，项目配建学校的具体品牌尚未正式确定，对于有学区需求的家庭来说缺乏安全感；

第三，开发商南山集团旗下的自有物管“赤湾物业”首次登录成都，其管理水平如何、是否对得起4.5元/㎡/月的物业费，有待市场验证；

第四，中地块3.0的容积率对于16~17F的高层小区来说有点密，其南北朝向的建筑高度约55米，它们之间的间距约27~32米，楼间距表现一般。

项目楼间距实拍

06.购买建议

南山凌峯首批次房源共202套，户型面积150~180㎡，挂牌单价约27740~33141元/㎡（含3779元/㎡精装），无优惠，总价约375~586万元/套。

相比红牌楼板块去年10月上市的富国上邦项目约20964~25128元/㎡的价格，贵了不少。

正好这两个盘我都踩过，有一说一，南山凌峯在开发商品牌、项目规模以及样板区的呈现品相来看，都有着明显的优势。

当然，仅仅是这些优势，我认为还不足以支撑每平米7、8千的价差，但是如果再考虑到这半年多的市场行情变化，我不得不承认它或许是“贵得合理”的。

特别是在红牌楼、双楠这些老牌的居住板块已经多年没有什么新增供应的情况下，区域内肯定有不少地缘性的改善性需求需要释放。

因此，针对项目周边和大城西的地缘性改善人群，我认为南山凌峯值得考虑；

但如果是原本打算选择天新、高新、锦江等区域的购房者，还是坚持你们的初心会更香。

来源：吴思竹