如何判断一个房子的地段价值,记住这几点才不会入坑
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一位地产圈老司机曾讲过这样一句话，被业界奉为金科玉律，“决定房地产价值的因素，一是地段、二是地段、三还是地段。”
可以说，这句话道出了房子的真谛。
房子是长在地图上的，一旦经纬度确定，那么它的城市位置、周边配套和发展潜力，优点和缺点等，全都命中注定，很难在短时间中再遇到新的变化。这也是同样的产品，不同的地段，房价可以差达3倍的核心原因。
那么，又该如何判断一个房子的地段价值呢？小妹告诉大家一个最直接的办法：看控规图。
控规图是城市规划图中的一种，表达了地块内容的“范围”，例如用地性质，容积率，建筑密度等等。可以让你在买房前就规避一些自己有抗性的因素，也能让你避免日后规划落地时如鲠在喉的窘境。
▲高新区新川较新控规图
但是，作为业内“潜规则”，一般开发商并不会直接告诉你，毕竟能看懂这些弯弯绕绕，再嫩的“韭菜”也都会成精了。
还好，小妹向来就是个活雷锋，今天这一篇稿子来捋顺你的所有问题。
1
如何一眼看懂城市规划图？
大家要知道，控规图里的各种颜色代表着不同的土地用途。
小妹来给大家一个 全能用表，教你看懂规划图：
黄色的R1、R2为居住用地，
红色/粉色的B1、B2、A1为商业、商务、行政办公用地。
橙色A33为中小学用地，
粉色A31为高等院校；
绿色为公园，
蓝色为水域，
灰色是公共设施用地，
棕色的M2是工业用地。
虽然颜色有点复杂，但大家不用全部记住，一般控规图会自带说明，需要重点看是居住用地（黄色）和商业用地（红色）。
▲怡心湖控规图 图源网络
如楼市热门板块怡心湖的控规图。其中，B区组团的控规更是值得我们重点关注。
▲怡心湖B区控规图 图源网络
首先，大面积水域和公园绿地占据很大篇幅，说明这里生态环境条件十分优越；
其次，足够多且大面积比例的红色地块，为商业/商务用地，加上两条轨道交通在这里交汇，意味着这里或将是未来区域商业最繁荣的区域，想必未来房价和租金都不会低。
同样，我们来看金融城三期，这个城南金融中心的控规意图更是十分明显。
▲金融城三期控规图 图源网络
金融城三期满屏的红色地块，代表着浓浓的商业/商务气息，加之多条轨道交通在此交汇，CBD的气息扑面而来，将会吸附大量人群客流量，这对周边住宅价值的带动会非常明显。因此，当中为数不多的黄色住宅组团自然是“必争之地”。
但需要注意的是，商业公办土地也要区分用途，要看清楚是盖写字楼还是做商办公寓，这两者的区别很大。
只有写字楼才能提供产业发展，带动周边住宅升值，如果是商住公寓则可能会分流居住需求，效果反而相反。
2
看懂成都10大板块较新规划
知道如何看规划图，那么购房时该如何选地段呢？
来看看成都市规划和自然资源局公布的10大热门片区的建设规划方案。
据相关文件显示，多个片区对区域内的商业配套，路网系统、公共服务、市政基础设施等做了优化，这对周边居民来说可谓是好消息。
下面就跟小妹一起来看看吧~
01
高新区新川板块
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
● 用地布局调整：①结合地铁站点调整商业用地和产业用地布局，增加居住用地。②在新川之心向东开放绿廊连通成自泸高速，增加公园绿地。
● 道路交通调整：①落实小街区规制要求,加密片区路网。②取消区域公用设施用地西侧的1条东西向16米道路。③将1处公共交通场站用地、1处社会停车场用地、1处加油加气站合并为1处公共交通场站用地兼容商业用地，保留原公交首末站、社会停车场及城市公共充换电站功能;调整2处加油加气站位置。④增加6处地块内部通道。
● 绿地水体调整：①拓宽沟渠绿廊，增加沿线绿地。②沿道路增加绿带。③新增公园绿地。
● 公共服务设施调整：根据片区内居住人口及公服圈专项规划中的配套要求，优化中小学、幼儿园及其他服务设施规模及布局。
●市政配套调整：根据片区内居住人口及公服圈专项规划中的配套要求，优化中小学、幼儿园及其他服务设施规模及布局。
02
锦江区三圣丰粮片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
● 在已经公布的锦江区三圣粮丰片区控制性详细规划（第4.4版）中，主要涉及锦江区三圣丰粮片区共计3.9公顷的土地规划。
规划范围则是位于驿都大道和枫香街交汇处的一块二类住宅用地兼容商业服务设施用地，兼容面积不大于20%，用地面积38628平方米。
03
金牛区国宾板块
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
一、金牛宾馆片区，涉及总用地面积112.63公顷。
● 按照《国宾文化地标建筑设计方案》落实片区用地布局，规划两处文化地标、商业街区，落实容积率、建筑高度、建筑密度等控制指标。其中，西侧和东侧两处文化地标建筑高度分别不超过40米和24米；两处文化设施用地之间的规划公园绿地内含景观水体，实施时可结合方案合理性确定。
● 落实路网结构，修改原规划20米国宾南路线形及宽度，优化片区路网，以慢行交通为主。
● 明确地下空间整体可开发利用范围，该范围内地下空间利用具体要求在规划审批阶段通过地下空间详细规划确定。
二、金牛区青杠片区 涉及用地面积3.83公顷。
● 主要旨在落实华严路线形，华严路道路宽度除金牛宾馆段为25米外，其余均为30米，相应修改原控规划范围线。
04
金牛区凤凰山片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
本次公布的范围位于成都市金牛区，三环路北三段与北星大道交汇处东北侧的凤凰山露天音乐广场片区。涉及总用地面积48.48公顷。
● 于成都露天音乐公园项目块状公园绿地东南角，三环路北三段与拥军路交汇处西北侧增设地下空间1处，投影面积不大于16403平米，功能为公共地下停车库（兼人防工程），设置公共停车位为547个。
05
金牛区洞子口片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
本次规划的区域位于金牛区洞子口洞两路片区，其中公布范围总用地面积为2.82公顷。
●A地块形成一处社区综合体，含1处文化活动中心、1处社区公交集中停靠站和1处社区用房；B地块新增1处派出所。
● C地块形成1处社区综合体，社区综合体内保留原有的1处开闭所，另新增1处社区服务中心、1处社区卫生服务中心和1处社区养老设施；D地块新增1处养老院
● E地块形成1处社区综合体，含1处综合健身馆，1处再生资源回收站和1处邮政所；F地块新增1处综合运动场，含1处地下停车库。
06
金牛区高新西片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
本规划区位于金牛区高科技产业开发区西区西片区，公布范围总用地面积28.03公顷。
● 公布范围：在原规划公园绿地和一类工业用地中新增一条规划16米道路，并将部分一类工业用地修改为商业服务业设施用地。
● 公布范围2：在原规划二类住宅用地中新增一条规划南北向12米道路和一条规划东西向16米道路。同时，将原规划二类住宅用地的部分用地修改为公园绿地和服务设施用地，其中，服务设施用地中新增社区卫生服务中心、综合健身馆、社区用房、邮政服务网点、社区公交首末站、再生资源回收站、社区养老设施、环卫休息站和公厕各1处。
07
温江区财大片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
在原规划商业用地（地块1）和商业用地（地块2）之间的规划16米市政道路下新增一条宽为6.7米的地下通道，通道覆土深度不应小于2米 ，同时应满足市政管线的敷设要求。
08
高新西区回龙片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
在已经公布的高新西区回龙片区控制性详细规划（第2版）中，主要涉及的范围是高新西区回龙片区综合保税区的一块总面积4578平米的商业用地。
规划调整的内容主要是将该片区10（XIV·A）-b-02-02号地块由原来的商业用地调整为一类工业用地。
09
温江区城南片区&浩旺北片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
本次规划相对于原控制详细规划的主要修改内容如下：
（1）广场地下空间综合利用，其中负一层和负二层规划用途为商业，负三层规划用途为停车场。地下空间利用范围水平投影面积为14960平方米，竖向开挖深度15.4米（不含广场地面2米覆土深度），顶板标高524.60米，底板标高509.20米。（2）互联互通要求：广场用地东侧负一层预留地下通道接口，与地铁站点相连；南侧负一层预留地下过街通道接口，与温泉大道南侧商业地块地下空间联系；西侧负一层预留地下通道接口，与文体中心地下空间联系。通道宽度及位置结合方案合理性确定。
10
温江区光华公园片区
▲调规地块修改规划图 来源规划局官网
修改内容概要：
在已经公布的片区控制性详细规划局部用地控规优化公告中，主要涉及位于温江光华公园片区的18.40公顷公园绿地。
相对于原本控制详细规划本次优化主要内容如下：在优化范围内东侧公园绿地22709平方米中新增一处地下停车场库，提供机动车公共停车位不少于370个。
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