成都楼市:“房住不炒”,并不意味着购房可以闭着眼睛选!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你好，现在楼市不都是可以闭着眼买房了吗？我想问老师成都哪里的房子较好卖掉出手的？

回答：在“房住不炒”的主流背景之下，想要通过炒房实现财富跃迁可能性不大，但这也并不意味着我们购房可以闭着眼睛选，在购房时，要在能力范围内尽力选择保值增值属性较好的房子，房产流动性是衡量房产价值的重要指标之一。一些流动性较弱的房产很难转手，二手房市场极小，交易成本高，对于未来的资产配置优化极为不利。

要尽量选择预算范围内流动性较好的房子，即较好卖的房子。在成都买房，房产流动性随着圈层的递增而减弱，限购区域的房产流动性要高于非限购区域。由二手房存量与成交数据显示，整体来看不限购的视高和公寓二手房流动性最差，其次是购房较容易的三圈层（青白江区、简阳区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津区、大邑县、蒲江县），二圈层（龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区）流动性较好，一圈层（武侯区、青羊区、成华区、锦江区、金牛区、高新区、天府新区）购房门槛较高，而流动性较佳。

提问：成哥好，最近又关注到了二十一世纪花园3期，这个小区是2000年建成的，确实比较老了，但房价确实便宜，据中介说这个小区交易比较活跃，后面出手会比较容易，而且这个小区距离青羊实验附小比较近。我的想法是找一个装修很烂的房子，通过装修来拯救一下，麻烦你帮忙分析一下这个小区。

回答：像二十一世纪花园3期这种20年的老房子，周边配套基本上也算比较乐观的。一公里内有2条地铁、医院、商场、公园，还带学区。如果只用于居住完全是可以的，少有的缺点就是，如果考虑10多年后出售，可能流动性差一点。升值可能不是那么理想。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，你好，我今年想在成都买房，如果买天府新区的话今年还有新房源供应吗？这个区域是不是已经没有价格洼地了？

回答：天府新区作为成都楼市热门区域之一，2021年受政策保护，土地供应与新盘供应量都在稳步增长，区域内新盘供应较为充足，同时开盘区域也会相对较为分散，板块热度出现轮转，这主要由板块内新盘供应量、开盘频率决定。天府新区的新盘门槛在不断提高，市场供应新盘以改善盘、高端盘为主，低总价的新盘供应增长缓慢，如果今年内无大量剪刀差“神盘”入市，天府新区购房较低门槛可能会接近300w。但二手房市场相对友好，今年限售政策解禁供应量会出现大幅增长。总体来说，天府新区的房源供应量会有明显增长，楼市紧张的供需关系得到缓解，但楼市房源整体价格也会有所上涨，一些洼地区域内二手房限售解禁后，洼地价格会被逐渐填平。

提问：成哥好，没有刚需资格，请问总价350万，高新区还能买哪里二手呢？居住和学区的需求。

回答：没有刚需，那就买二手吧。350万，选择面还是很大啊，凯德世纪名邸，对口霍森斯小学，无国界对口益州小学，价值被低估，锦晖小学的半岛城邦，但价格涨起来了，芳草小学南区的桐梓林壹号，这个盘建议好好淘一下。

提问：成哥，你好，我无房户，想问现在在成都买房是买新房好还是二手房？哪一个优势更大一些？

回答：成都新盘供应速度放缓，受到成都“购房款监管制”与春节节后的影响，无论是新盘加推还是开出都会放缓。相对来说，本月中性价比较高的新盘较少，目前市场在售新盘大多为楼市顺销盘，性价比一般，即使有性价比较高的顺销楼盘，也因缺乏参考很难评判。二手房市场虽然存量较大，但次新房尤其是满足房龄十年以内且“解禁限售三年”“满五”条件的次新房数量并不多，而且二手房近期有一定的涨幅，并不适合高位买入，与新盘相比，此时购买二手房优势不大。对购房者而言，如果购房需求比较迫切，建议在新盘中仔细甄选，楼市中仍然存在性价比较高的顺销楼盘，不建议购入二手房。如果目前不是急于购房，建议先观望市场行情，对市场动态有一定的把握，做足准备再购房。

提问:成哥好，坐标成都，在机场上班，毕业后图方便在航空港全款买了套120的二手自住，16年在锦江生态带买了套一百出头的套三, 就被限购限死。成都没资格就陆续买了三亚、重庆、沈阳，资金贷票用完。普通购房资格，现在手上无成本资金有230，自住这房子能抵押90，公司福利信用贷30，合计最多350,想买个大点的自住改善。家里孩子3年后上小学,目前暂定读天府一小(在兴隆湖)， 明后年工作应该也要去天府机场，还好飞国外不是每天通勤，一周2次往返的样子。在想是A最近就去天新买个180左右的改善，还是B再存点钱(一年能存100)等两年买个天悦府之类的学区二手?或者不管学区，在北鑫苑租房住，市中心买套?

回答：如果你是纯学区需求，为什么你要考虑天府⼀⼩呢？等孩⼦上了⼩学，你可知道选到⼀个热闹的区域，周边有很多的培训班，有利于接送。既然你是有实际学区以及交通购房需求的，不是纯投资。而且现金流也比较充沛,直接买你最心仪的最匹配你需要的房子就好。记住绕开房子增值的坑就好。记住不要买ceo贵妇楼盘。不买别墅洋房，主要买大平层，不买精装修，不买商住公寓,不买华商，银泰华悦居，金融岛和大魔方之类的特殊楼盘。如果有可能，尽量买二手住宅，有利于你避坑。

提问:成哥，总价400-500，20年8月开始交的社保，1月份开始落户，有房票没贷票，准备远期合同买个房，做全款抵押。最主要还是投资目的，没有什么自住和学位要求，现在推荐哪里？看了几个天河和黄埔涨的都挺快，感觉远期合同可能不太好谈。

回答：是的，远期合同不好谈，在实际交易中，要做到过户，需要时间，这个时间动辄三个月。而很多也是需要置换的，这里就需要一个卖掉再买。当然上家希望快一点，挑选一个能够给全款的，较好就是能帮自己还清房贷的，然后一个月左右就完成过户的，如果自己本身没房贷，较好第二天就全款过户的。但这也不是很现实。所以我们还是有捡漏的可能的。目前的手段，始终还是适合先拿下再周旋的方式。关键是配合你买房的中介一定要是你这边的人，能够助攻你。400-500w，广州投资价值高的板块详见内部！

提问: 成哥好，我名下在盐城有两套住宅+公寓，另父母名字无锡惠山一套住宅。现在子弹只有30，下一步该如何再优化？有以下方案：1.最近盐城房产火热，能否买入短期卖出？2.到南京用男方父母买一套，若可以麻烦推荐下哪些地方适合？3.留一套自住，其他卖出到上海买房。

回答：1、现在盐城楼市可考虑的只有学区房和次新房，所以盐城房价真正上涨了以后还能卖出去的就只有这两种房型，像是盐城的普通二手房和老破小虽然挂牌价也在上涨，但是成交价却没有上涨，有的反而还下跌了。在盐城这种本来城市基本面就不太好的地方投资房产，风险要比一般热点城市还要大，如果现在炒作盐城学区房和次新房的人突然卖房套现离场，那么盐城这两种类型的房产也会被瞬间退温，最后一批买入的人肯定要损失很多。所以不建议你短期投资盐城，不可能暴击。

2、投资的话建议优先方案三，其次方案二，重点要看你的预算和房票情况。长三角看大的还是上海，其次杭州 南京。但上海房票不好弄。趁现在盐城楼市还热，尽早卖出留一套自住即可。子弹30太少，需要出手其他房子扩大资金流，然后集合力打一处。如果没有上海房票，就买南京，具体投资价值高的板块详见内部！

提问：成哥你好！请问买房除了考虑户型，地段、交通，价格等因素，还有哪些需要考虑的？

回答：按重要性从高到低比例，排名前列先看价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率；第二，杠杆率，保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%；第三，房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但一定要是有增量预期的地块，一这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤；第四，租金回报率。一般成都只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上；第五，小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。

以上来自“成哥说房”微信公众号粉丝提问精选