二圈层非典型刚需盘性价比优势引关注

如果用一个词来形容疫情前成都楼市的表现，那一定是：热得发烫。

也许和当时异常的高温气候相关，人们的购房情绪也跟随热浪加速升温，而类似绕城外的马厂坝、3.5环的白鹭湾等非核心板块内高总价项目的热销，无疑也加重了普通刚需的买房焦虑。

手动统计的数据，上个月二圈层内共有26个住宅项目取证。这其中，包括人才公寓在内，清水单价较低7321元/㎡，对应房源总价约75万。

注意，这是较低。无形之间，首付25万成了双脚落地主城的一道沟壑。但，真的不可逾越吗？

去了位于新繁的香江悦湖春天后，我发现，这个数字其实还可以更低。

用造豪宅的实力

做了个非典型刚需盘

根据现场销售提供的信息，项目在售房源面积段为约77-114㎡，两梯四户设计，占地93亩，容积率3.0，规划有17栋18F小高层住宅，共计1201户，目前取得预售的房源明年就可以交房。

和动辄两梯六户、每栋一口气修二三十层的刚需项目相比，香江悦湖春天的指标其实已经不错了。

不过，接下来我要说的信息，会给你更多震撼。

由于拿地时间较早，悦湖春天的清水单价只能批到6466-7288元/㎡，总价较低的房源仅需约52万，而首付门槛则被压缩到“16万”。

这是一个堪称二圈层内独一份的数字。但注意，这还不是这个项目展示出的少有优势，因为我还在悦湖春天看到了超出预期的产品实力。

如下，香江悦湖春天在约77㎡的建筑面积内，做了一个空间尺度适度、功能齐全的三房户型，这还要什么自行车啊？

竖厅结构，动静分明，厨房并没有采用刚需户型常见的“倒U形”设计，而是巧妙的向左旋转90度，整个格局将进深拉起来，隔绝油烟进入客厅。

身临其境走一遍，你会发现这个户型的动线没有多余的交叉，比想象中更清晰合理。

卫生间设置为三分离式，卧室尺度虽然不大，但也突破了77㎡三房的限制，且每个功能空间都尽可能地配置了采光通风面，实现了堪比90㎡套三的空间利用率，对刚需客群来说性价比极高。

将这样一套空间打造模式套用到项目其他面积段户型里，香江更是得心应手。

你敢相信吗？建面约97-98㎡的户型，是可以在保证空间尺度合理的前提下，拥有两个明卫。

其中建面约98㎡H户型的主卧套房，我们大多数时候只能在140㎡及以上的户型内才能见到——不仅拥有步入式衣帽间和带浴盆的卫生间，还实现了整个卧室空间的板式通透。

两个次卧可以选择打通，呈现一个舒居型的套二，或者干脆将开间较小的次卧用作“自定义空间”，无论是儿童游乐区、茶室、麻将室还是书房，每一寸面积利用到位。

但这个项目在户型上给我的惊喜还没结束，因为香江还准备了建面约114㎡的四房。

横厅设计，厨房开间约2.4米，大得令人咋舌，客厅搭配景观阳台形成一个动线流畅的LDK厅，客卫虽然在户型中部，但却做了巧妙的视野隔断，串联两个次卧，方便所有人使用，同样是南北通透的主卧，但却比H户型更舒阔，少有一个尺度较小的开放式空间，也用更好的L形采光面予以补偿。

不得不说，仅仅是毫厘之间上的把控，香江悦湖春天就带给我太多惊喜：

几乎所有户型都将建筑面积与实得面积之间的损耗控制在约7-11㎡左右。

建面约98㎡户型实得约91㎡，97㎡户型实得约88㎡，88㎡户型实得约79㎡，114㎡户型实得约103㎡，77㎡户型实得约69㎡。

而拥有这些“不因价低而摆烂”的住宅产品，总价较高也只要80万出头。

在施工现场看到的情况，项目承建单位成都建工，目前已经有超过三分之一楼栋处于封顶状态，准现房，又是一个加分项。

深耕成都12年

它凭一己之力造了座家居产业园

看到现在，可能大家都要问了：

香江，到底是谁啊？

这是个令人尴尬的问题，因为就算是在这行摸爬滚打好几年的我，也对这个开发商一无所知，它甚少在成都楼市发声，沉默得像一个重度社恐患者。

如果不是实地看过，你根本不会相信这样一个陌生面孔能在成都做出这样一个刚需“神盘”——除了上一段提到的户型亮点，悦湖春天还打造了一个总面积约13500㎡的巨型带状中庭。

进入小区后，三大主题园林相继进入视野：

大面积的阳光草坪和林下书吧，是闲暇时光漫步、嬉戏、阅读的好去处；

不同功能属性的老人活动区和环保无害的儿童活动区串联，提供便捷健康的社区活动空间；

阳光休闲景观会客厅以架空层延展组团区，则为邻里关系和来访好友创造了沟通交流的优质场域……

这些扎实的基本功，绝非一个初出茅庐的开发者可以达到的。

查阅香江的企业发展历史你会发现，在悦湖春天之前，这家粤系房企已经在广州积累了三十余年的住宅开发经验，旗下名噪一时的广州超级大盘“锦绣香江”，更是全方面地展现了其豪宅打造实力。

锦绣香江位于广州楼市首屈一指的华南板块，由9个别墅组团和8个洋房组团组成，是中国排名前列国际化生态居住区，占地超2000亩，由于体量较大，社区内部还配有楼巴穿梭，独栋产品当前的二手售价大概在2000万-2亿之间

事实上，对于成都来说，香江并不是什么新面孔。

这个资产过千亿、产业覆盖金融投资、科技创新、城市建设、商贸物流等八大领域的上市企业，早在2006年，就通过招商引资的方式，成功将其家居产业版图从大湾区扩张至成都。

不仅完成了面积达6平方公里的成都家具产业园规划及一级土地整理，建设了面积50万㎡的西南较大家具交易中心，还通过“工厂总部直接入驻”的全新模式，吸引了芝华仕、红苹果、全友、掌上明珠等数千知名家居品牌进驻。

可以说，香江是城北实至名归的幕后大佬。

这些实实在在的沉淀和深耕，让香江拥有了有别于其他开发商较大的底牌——超4万人的产业园区和稳定的家居业营商环境。

以产聚人，以人营城，在这之前，成都很少有民营房企能够做到这一点。

左手产业、右手生活

千年新繁小镇背后的小成都

但这个项目也并不是没有短板——对于甚少踏足城北的购房者来说，它的心理距离的确有点远了。

这种刻板印象其实很容易打破，亲自去一次你会发现，尽管是在早晚上班高峰期，从宇宙中心天府广场出发，沿天府大道北延线直行，后经成万高速到达项目，全程只要40分钟左右。

另外，以项目为圆心，驱车前往大丰生活圈、华侨城和北二环的时间也分别被控制在15分钟、20分钟和半个小时以内。

老实讲，我已经很久没有在成都主城感受过这么顺畅的路况了。而这种长时间潜移默化的偏见背后，新繁早已形成了“左手产业、右手生活”的独特城市格局。

新繁拥有2700余年的建城史，早于成都300余年，镇内的东湖公园，是我国目前有迹可考的最早的古典人文园林之一，林盘里藏匿着始建于唐代贞观三年的古刹龙藏寺。

从某种程度来说，这里更像一个文化家园，随意一块“板砖”，都可能成为联络古今的重要线索。

但和那些城市边缘垂暮的老乡镇不同，新繁给我的整体感受是年轻的。

这里早年以县制规模打造，街道、市井等城市组件的规模比普通场镇大了许多，商业、医院、学校等基础设施也更完备。

在互联网的影响下，新繁还被赋予了一些与美食相关的“网红标签”：

开了100年的牛肉豆花、全城数一数二的兔头、只卖上午的叶儿粑、酱香飘远的豆瓣抄手……随便一家街边小店，都直击成都人的味蕾。

此外，逐渐迈入正轨的产业园区，也为新繁带来了更年轻、更有活力的新鲜血液。

这里不仅有西部较大、全国第二的家居产业园，还有承担了成都80%泡菜生产任务的泡菜园区，尽管不是这座城市最头部、最跳脱的区域，但无数的新成都人涌入这里，一起形成了与城南相似却又更贴近生活城市氛围。

这样的产城结构，较大的优势便在于——城镇拥有自己的生命力——这在二圈层的各个区域里，虽然不是独一份，但也十分可贵。

更难得的是，我在新繁看到了一个民营房企深度参与城市发展的高标准案例，它并不是一张尚待推进的图纸，而是已经实实在在呈现的产业园区。

在它落地的十余年里，香江有充分的时间完成一份全面客观的客情调研。

只有足够了解，才能精准把控需求。

从这个角度来看，香江悦湖春天这样令人惊喜的产品出现，不是偶然，而是必然。

来源：楼市大嘴巴