高端住宅相继面市 高端公寓还有多少存活空间?

来源：锐理数据

无论是怡心湖的西派国樾，还是金融城的现房住宅招商大魔方，亦或是最近的武侯新城东原印长江，这些项目逼近或者超越20000元/㎡的单价都在宣告着豪宅的开闸，或能在一定程度上缓解高端需求。

事实证明，高端买家的购买力依旧不容小觑。以调控以来成都的排名前列现售住宅招商大魔方为例，此次招商大魔方推出现房住宅396套，前期登记客户有2000+组，其中1500余组客户递交了资料。可见，市场对于优质高端项目的渴望依旧，尤其是像招商大魔方这种地处金融城板块的综合体项目，竞争更是激烈。

不过不得不提的一点是，有很大一部分高端买家，由于限购政策的原因而没有购买住宅的资格。锐理君认为，高端住宅之外，高端公寓也是一个不错的选择。我们以单价20000元/㎡以上的公寓为观察对象，2016年第四季度以来，成都高端公寓的成交量一路走高，尤其是2018年，成交量大幅上涨，达到了历年较高值。

那么问题来了：随着高端住宅的入市，高端公寓还能否继续这样的风头？是否仍然是值得投资的对象？

高端服务式公寓活跃背后

不多的购买机会VS严苛的品质诉求

锐理认为，高端公寓的“能量”仍会持续爆发，其根源在于日益增多的需求与有限的资源。

据今年6月清华大学经管学院等机构联合发布的《2018中国高净值财富白皮书》显示，中国高净值人群增速迅猛，高净值家庭数量仅次于美国；从投资方式来看，高净值客群更倾向于不动产投资。但不可避免地要面临两道难题：

一是在成都严厉的限购政策下，高净值客群大都没有住宅购买资格；

二是对于有资格的客户来说，成都盛产高端物业的板块如早期的桐梓林、麓湖，以及近年崛起的金融城板块，目前也基本处于住宅难求的状态。

因此，高端客群对于都市优质物业的需求，势必会向高端服务式公寓转移。

今年前三季度，受住宅限购的影响，公寓市场活跃，成交同比上升，但存量依旧大。与之不同的是，高端服务式公寓则很少，真正能担得起这一称号的不过仁恒·辉盛阁、兰博中心、银泰·华悦居、望江名门以及入市不久的招商大魔方·玺荟等，体量十分有限。

另一方面，高端买家对于产品的要求大多严苛。如何令产品符合其“高端”定位，提供真正的高端服务，并让客群心甘情愿为之买单，是当下需要攻克的难点。

高端服务式公寓生存现状

产品价值被低估VS服务质量被高看

目前的成都市场上，高端公寓与普通公寓的界限并不分明。尽管受政策影响，公寓迎来了一波上涨行情，但从历年楼市的发展来看，普通公寓产品虽然大众化，但还是有其固有局限，一是转手相对难，持有期较长；二是对市场大行情的依赖度很高，其价值实现有明显的阶段性特征。尤其是近期住宅集中入市，也为下阶段普通公寓类产品出货蒙上了一层阴影。

与普通公寓类产品有所区别，由于对购买群体的辨识度、挑剔性强，高端服务式公寓的市场表现则稳定很多，保值增值属性明显。

从全球来看，以“高价”著称的物业多为高端服务式公寓，比如英国的海德公园一号，曾以每平方米6.45万英镑的单价先进全球最贵公寓；纽约的One57大楼，每平方米单价在7万美元以上……目前配有高端服务的公寓已经成为全球一流都市最主流的生活方式了，而成都的高端服务式公寓才刚起步，业界普遍认为后续的成长空间还很大。

One57与纽约中央公园

值得注意的是，尽管成都宣称“高端服务”的公寓不在少数，但很多“服务”看起来更像是噱头，最终能否落实还是未知数，距离“优质服务”还有很长一段路要走。

对房企而言，抢抓高端服务式公寓这一风口，首先需要搞懂客群及其需求：

其一是自用。与普通住宅、公寓不同，高端服务式公寓多与商务人群挂钩，因此也多分布在城市CBD；高端商务人士的流动性强，对交通通勤时间成本要求高，也更强调便利居住和舒适服务，比如普通白领需要的是一个通勤距离近的起居室，企业家则需要一个配套先进的城市会客厅，CBD的高端服务式公寓就可以满足这样的需求。

其二是投资。不可否认，绝大多数公寓持有者都有投资增值这一目的。当前受市场影响，公寓产品的转手速度在加快，但从更长的时间段来看，公寓的转手时间大多很长，10年以上的转手期也属正常。公寓产品对租金回报的依赖度高，高端公寓的租金涨幅也有明显优势。

高端服务式公寓探访

玺荟的“3+1”组合拳如何打？

比起普通住宅，高端服务式公寓更强调对城市优质资源与优质服务的占有：硬件设施容易被复制和取代，而专业的物业服务和管理水平成为价值的分水岭。针对成都的项目，锐理数据也进行了一次实地探访。以推新不久的招商大魔方·玺荟为例，这是一个典型的CBD高端服务式公寓。关于产品，玺荟打出了一套“3+1”的组合拳。

“3”大硬指标

>>>地段决定价值起点

“

城市资源是孕育高端服务式公寓的温床。城市资源、资本与需求，为高端公寓的诞生与成长提供了永续动力。

”

2017年，成都金融城的经济指标仅次于北京中关村和上海张江，金融城-环球中心-会展中心一线形成了成都经济最有活力、资金聚集度较高的区域，招商大魔方就位于金融城与环球中心之间。规划显示，到2020年，金融城将聚集千余家500强企业、跨国公司等，区域从业人员到20万人，这些高净值群体就是玺荟的潜在客源，庞大的人口红利之下，区域高端服务式公寓的租金上涨推动力也更强。

左侧为招商大魔方，右侧为金融城及环球中心

此外，这里除了是成都的经济动脉之外，还是成都的交通要塞——南北大动脉天府大道、绕城高速、地铁1号线、18号线、P+R停车场等组成了立体便捷的交通网，因此对于金融城的商务人群来说，一是通勤距离短，二是出行便捷，既可自用，也可投资。

>>>配套决定价值增速

高端购买力看中对资源的占有，除了外部的公共资源占有，还有内部的私享资源占有，这是高端服务式公寓的另一个“高端元素”，因此，其配套也是重点。

招商大魔方总共规划有演艺中心、住宅、公寓、商业、写字楼、酒店六大业态，这六大业态囊括了工作、生活与娱乐，再结合金融城-环球中心的大环境，用一句话形容就是“白天商贾涌动、夜晚流光溢彩”，完全满足高端客群对于“城市会客厅”的要求。

招商大魔方及演艺中心

>>>产品决定价值高度

高端客群对产品的细节更为苛刻，使得很多公寓“经不起推敲”，在常年的使用中，产品的配置直接影响使用的舒适度，也影响产品价值的持续提升。高端服务式公寓，既在于硬件配置，也离不开软件的支撑。

硬件配置：招商大魔方·玺荟将重点放在了“精致”与“空间”。

玺荟由两栋塔楼组成，前期推出的是48-110㎡房源，另一栋的高区面积段是120-200㎡，更为舒适，这样便将不同的产品需求区隔开来。

此前曾有声音质疑称这样大跨度的面积段定位不清晰，也影响业主的体验。根据锐理君的了解，玺荟的面积跨度大，是招商蛇口为应对多变的市场环境而做的准备，不同的阶段市场需要的产品会变化；此外，两栋公寓都将高低区的进入通道进行了分隔，目前推出的2单元，高区和低区需通过不同的电梯到达，后期将推的1单元更是高低区双入户大堂，互不干扰，留给业主的是更为私密的空间。

从公寓本身来看，外立面与内部装修是不得不提的两个亮点。

目前金融城板块的建筑外立面多以玻璃幕墙为主，趋于同质化。玺荟则不然，其外立面采用了铝板+全落地玻璃幕墙+石材的设置，同时兼顾玻璃幕墙的时尚性与石材的厚重感，保证了采光，也为观赏窗外城市霓虹灯+锦江水景预留了足够的空间。

招商大魔方·玺荟外立面展示

装修风格以高级现代灰色为基调，严格遵循人性化舒适的设计理念。除了部分全实木的硬装外，玺荟在厨房配置了伊莱克斯的冰箱、吸油烟机、洗衣机等全套厨电，卫生间也是全球先进品牌汉斯格雅，再搭配智能化设备，为居家生活的高品质提供了保障。这样的空间既适合做舒适的起居所，也宜作为城市会客厅。

软件配置：服务赋予产品以价值。

玺荟在品牌价值与服务上，也做了很多功课。

招商蛇口作为146岁招商局的子公司，品牌的号召力就是产品价值的有力保证，也是项目持续运营的保障。物业服务方面，世界五大行之一的仲量联行是招商大魔方·玺荟的物业顾问，并由招商局物业提供服务。二者一个是全球先进的地产服务商，一个是国内先进的城市及园区综合开发与运营服务商，共同为玺荟业主提供服务，质量更有保障。

“1”个加分项

探访中，锐理数据还发现了招商大魔方·玺荟与成都其他高端服务式公寓较大的一个不同点：在大魔方的六大业态当中，演艺中心“超级碗”被誉为成都的文化新地标，而地标建筑对于项目的价值加成作用毋庸置疑，因此未来随着“超级碗”越来越多地启用，玺荟的价值还将重新评估。

从物业的保值增值能力来看，占有的资源越是稀缺，其价值就越被认可，这也是为什么高端物业更能保值增值的原因。以上“3+1”项指标，代表着招商大魔方的四大核心价值，不管是金融城、P+R停车场的地段配套价值，还是演艺中心的地标效应，在此后很长一段时间内，这样的配置都很难再有，而这些稀缺的资源，也为玺荟提供了更好的增值环境。

另据相关人士透露，目前招商大魔方正在争取将招商蛇口自己的长租公寓落地到玺荟，若能实现，在未来的长租公寓风口，以及招商蛇口品牌的加持下，购买者还会获得更多利好。