成都楼市:适合改善群体买房的这两个板块,你们一定没想到!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，本人名下在成都有套自住房，是个小户型房子，今年计划要二套，打算在买套改善房，这套小户型的房子可能会卖掉，购房预算大概在300-500万左右，双流区买哪里会比较好呢？

回答：可以考虑怡心湖板块和华府板块，怡心湖板块的地铁线路比较多，不过目前在售的项目不多，比较适合改善群体，可以看看交投星月湖畔，距离5号线怡心湖站100米；华府板块的话有地铁5号线，目前在建19号线，学校有双流区协和实验小学、双流中学协和实验初中、双流区怡心排名前列实验学校等，可以关注光明蓉府，还有中国铁建西派国樾。

提问：成哥您好，坐标成都金牛户口，和爱人都是工作双流事业单位35岁，小孩1岁。金牛1套80平贷剩40万，双流城区1套90小套三贷剩10万，父母金牛2套老破小学区房，子弹10万。想卖1套老破小改善换大房，但全新或次新资金可能不够，因为要首付6成，强行买可能要卖2套才行；买旧一点的卖1套虽差不多，但户型配套都不怎么满意。还是暂时不买？先投资后改善，3-5年后再卖掉换大房？投成都推荐的区域？

回答：主场在成都，建议重心放在成都淘笋。 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。 建议出手老破小，置换2套低价潜力盘。 成都投资推荐城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。 建议先投资后改善，延迟享受。成都价值高的区域推荐详见内部！

提问：成哥好。目前一家名下有三套房产，一套自住，一套金牛北部新城新房还没交房，一套龙湖上城公寓。目前手里子弹50，想把大丰的房子卖了，在五城区或者高新南换个好点的小套三，或者近郊偏改善的大一点房子，总价150到200。麻烦成哥帮我分析一下哪种更好，有无可推荐的楼盘？

回答：从投资角度考虑，五城区和高新南，肯定比郊区升值和保值效果更好。当然改善，你这个预算就只有卖郊区了。200万左右，考虑高新南的话，选择可靠会比较少，可以把重点放在关注成华区，如：华润24城、招商中央华城、和泓东28，新盘（青秀、源滩麒麟荟、铁投紫瑞府）成都更多价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥，我在高新区租房住了几年了，觉得这个区域位置真的好，配套也很成熟，环境也舒服，就是房价有点高，我最近看了新川板块，感觉挺有潜力的，请问我买房的话能买着这里吗？

回答：新川由于开发进度慢，规划没有落地等原因导致一直以来关注度不高，不过今年土拍市场活跃，这里的发展也是指日可待。新川虽然还没有大规模开发，但交通已经比较便利，无论是到市区还是天府新区都很近；这里的开发不用牵扯到拆迁，对打造新区非常有利，再加上陆肖站TOD项目的建成，这里的热度将会逐渐增加；新川被看好有一个重要原因是产业，这里有新川科技园AI创新中心和中国移动产业研究院，这样的高新产业进驻将会给板块带来巨大的发展潜力。目前新川的区位配套完全成熟还需要一定的时间，需要注意的是，目前新川房价有追高的风险，不过，总体来说发展前景还是值得期待的。

提问:成哥你好！考虑在成都投资一套二手房， 按照您的思路看了未来周围配套会大幅提升的几个区域。一是锦江区琉璃厂未来六号线附近，靠近高新区核心区域，像样的二手盘只有个中港悦蓉府，7年房龄均价1.8万，但周團全是安置小区。二是金牛区华侨城片区，未来将打造三个公园和两个湖，华侨城10年房龄，单价都在2万以上，旁边有个西城首峻10年房龄现在1.3万左右，但小区环境不太好。三是成华区东郊公园片区，有个中房红枫岭，单价1.5万左右，户型都比较异型。纯投资哪个增值快?或者推荐一个片区可以淘笋？

回答：就这三个楼盘来看，首先，华侨城不便宜,而周围发展受限，这里是绿楔子，没有发展前途。杉板桥附近不是光红峰岭，建议你再多看看。琉璃厂前途好一些，你可以淘笋买入。二手你可以看看犀浦，大丰，书房，天回,昭觉寺，驷马桥，韦家輾。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：您好，无房票投资了一套中洲滨海中心小户型公寓，希望长期持有以租养贷。十年后涨一倍是否有可能呢？届时还清房贷继续出租还是抛掉较好？谢谢

回答：公寓一直不在我们的推荐序列里。 公寓交易税费高，后期流通性受影响，涨幅也不行。跟住宅没法比。 深圳这么多年，涨幅能跟得上住宅的只有较高端的深圳湾1号。 如果有房票还是置换住宅。 深圳破限购非常容易的。

提问：成哥，父母名下两套房，一套在南浦滨江老破小，面积47平米。有一点动迁预期不过希望不大。市值230万。目前我和妻子及孩子居住，另一套老破电梯房在长宁区江苏北路，面积76平米，目前我父母居住。市值490万。两套房都无贷款。我本人首套首贷还未使用，夫妻公积金余额有5万，家庭年入14万左右。存款15万。目前想卖掉那套老破旧置换到三林边上。总价在500左右。我们自己把那套老破小租掉，然后在父母边上租一个更大一点的。准备公积金贷足，商贷个几十万。手里还能多一百多万现金可能可以在重庆投资一套二手房，不知道这个方案是否可行，想请成哥给个比较好的家庭资产配置方案，谢谢~

回答：你的投资思路是正确的，这种打法挺看好的。从资产优化和配置角度来看，有以下几点利好：1.满足改善置换。老破旧无论从自住舒适度，还是投资升值性，都不如次新盘，特别是没有学区利好的老破旧，长期看更是跑输大盘，可以出手一套老破中置换更好品质次新盘，父母自住加投资。2.实现投住分离。另一套老破小有拆迁预期利好，可以继续持有，配合出租。同时租一套大点的房子改善自己自住，还可以照顾父母，相当于用租金抵租金，生活成本上没有太大出入。3.达到房产裂变。相当于有以前的2套裂变成3套，而且整体的资产质量提高了。用多余的资金可以投资一套强二线城市重庆，实现一线+二线组合打法，分散风险，投资还是非常安全和稳健的。

提问：成哥您好，我毕业之后来的成都，工作几年了，准备在这边定下来，想在成都买房，不知道怎么选择区域？怎么看呢？

回答：在成都买房选区域，从以下几方面来看：首先是核心区，作为城市中心，房价相对较高。除了学区房外，别的房子投资性价比不高，而核心区的房价常年保持稳步上升状态，降价较难，适合资金充足的购房者；其次是城乡结合部，如果是离主城区较近，作为重点发展区域，有优势产业进驻并且区位配套和交通相对完善的地方，升值空间比较大，也是最值得投资的；第三是近郊区，比较稳妥的投资者可以关注一些在合适范围内有地铁支持，并且处于上涨期且涨幅稳定的区域，但是也要注意是否有人才和产业的引入，不然升值潜力不够，逆袭可能性不大；最后是远郊区，远郊区不建议投资者考虑，因为升值潜力和升值空间都很小，但是鉴于房价涨幅小，适合刚需上车的朋友。

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