独家:明信拿地,但依然可惜了

氢地产独家消息，成都明信房地产集团有限公司（以下简称明信集团）再次在成都温江区获得全新项目。

本次明信集团获地方式依然是收购，且同为工业用地转住宅用地。

观察明信集团近年在成都的表现却发现，将多宗工业用地转为住宅用地，是明信的战绩，背后也是无限可惜——明信没有通过多个项目的开发获取到企业进化的动能，反而是在多个项目的开发之中，人事动荡，口碑下行，标杆错失，使明信与团队、业主、区域等多方，均处“双输”局面。

而这种局面，是如何导致的？

01明信斩获柳林路东侧地块

工商信息显示，日前，成都明廷房地产开发有限公司（以下简称成都明廷）发生股权变更，新增股东明信集团，持股比例100%。由此，明信集团获得成都明廷100%股权。

成都明廷对外投资有2家公司，其中一家公司引起氢地产关注。据了解，该公司名为成都鑫汇锋置业有限责任公司（以下简称鑫汇锋置业），成立时间为2002年1月，即已成立21年之久。

进一步调查发现，鑫汇锋置业前身为“成都汇锋工具有限责任公司”，主营业务原为“生产、销售：金刚石锯片、磨具超硬材料及制品、五金工具”。目前，该公司已更名为鑫汇锋置业，主营业务新增“房地产开发经营”、“土地整治服务”等。

氢地产新媒体发现，鑫汇锋置业原拥有一宗工业用地（以下简称柳林路东侧地块），为厂址所在，即成都市温江区海峡两岸产业开发园柳林路。

2003年，该地块规划为温江区海峡科技园东区工业用地。2004年，根据规划，以招商引资及工业方式将该地块的使用权出让。而由于年代久远，柳林路东侧地块的详情未有官方信息，地块详情尚待披露。

不过，依据《成都市温江区土地利用总体规划（2006-2020年）调整完善方案》（2014年调整完善版）文件，以及成都市温江区土地利用规划要求，本地块用途由原二类工业用地，拟变为一类住宅用地。

02多次介入“工转住”开发

据了解，这并非明信集团首次通过“工业用地转住宅用地”获得项目。

据氢地产2021年披露，位于温江区的明信·云玺府地块，原为成都星弘生物技术有限责任公司生产厂区，后变更为住宅用地。2017年5月19日，星弘生物公司名称变更为成都品安置业有限公司，公司主业由生物疫苗、药品生产变更为房地产开发。

在完成企业资质变更后，明信集团介入项目，2017年明信集团通过两轮股权收购，最终成功取得该公司100%股份，从而控制该地块。

明信集团还以同样方式获得明信·云珑府项目地块。明信·云珑府的建设单位为成都集翔电子电器有限责任公司，该公司成立于1992年，主业原本为电器的加工制造销售，2020年4月取得房地产开发经营资质。

2020年3月10日，明信完成龙泉集翔电子60亩项目协议签署。工商信息显示，明信集团分别收购成都信来源企业管理有限公司与成都泰兴亨科技有限公司，由此间接控制集翔电子100%股份，从而成功获得地块开发权。

值得注意的是，明信通过收购并持有80%股权的明信天府壹号项目，同样进行了部分调规，凸显明信集团的土地调规能力，以及收购开发特点。

对此，业内人士表示，本次明信集团获得柳林路东侧地块，亦与温江当地推动有关。据中国青年网报道，温江曾在全区内启动低效工业用地企业提质增效工作。

这无疑给了明信集团机会，温江，本就是明信集团的“根据地”。

03长期“双输”，错失发展

但是，土地收购及调规这个核心能力之外，明信集团却在专业团队搭建、产品打造、品质呈现等层面显得力不从心，一直难以获得市场及业界口碑。

多年间，明信集团人事变动频繁，多位职业经理人出走。曾接近明信集团的人士称，明信营销人没有权限，专业意见得不到认可及执行，而这些营销人来自多家知名房企。

当然，这或许和私营民企的“勤俭持家”特点有关。而在企业管理层面，明信集团董事长兼集团总裁贺信，可能聚焦于地块获取、土地调规等“实质”因素，多年间未让营销团队的专业性得到较大发挥，从而让明信集团在市场营销、品牌输出等层面未获专业支撑。

例如，明信天府壹号项目，作为明信集团的TOP级资源项目，体量也够大，本来可以打造为明信的城市标杆。但是，首次亮相，明信天府壹号就“漏气”了。其首次亮相，没有选择尼依格罗，也没有选择华尔道夫，仅用了狭窄的售楼部二楼空间。受限于场地及经费等，无购房者邀约及到场，到场媒体亦寥寥数家。

最终，职业经理人眼中的一场盛事，沦为过场。后来的一系列操作也显示，明信天府壹号项目并未成功向业界或市场，传递出明信集团的产品、品质及品牌态度，错过一轮升级。

这也显示出，明信集团更偏重于土地资源获取，更注重“实际价值”。

在用人层面，明信集团则长期存在“双输”局面，授权不充分。知情者称，个别高管专权独断，看近不看远，从而导致了明信集团给业界的印象，始终原地踏步。

在业主层面，“双输”亦很明显。四川网络问政平台显示，近期，关于明信项目的投诉反馈，集中在明信晓筑等项目的“质量安全问题”、“房屋质量不合格”等方面。购房者得不到想要的品质，房企也损失了口碑和未来市场。

在区域层面，或同样“双输”。好的项目总是提升区域价值，与区域共同成长，让项目得到更好的增值，也让区域获得高品质住区及相关配套。以明信天府壹号为例，它所表现出的特点，并非塑造或提升区域，更多是“傍区域”。在高品质、高价值产品横行的年代，这个区域因为它，依然飘着“郊区刚需盘”的浓重气质。

在产品打造及品质兑现方面，明信似乎依然在主观做产品，从利润及企业习惯做产品，没有客观洞察市场需求，最终导致明信项目产生大量负面评价。按此发展，一直做低价产品或许是明信最现实的选择，因为高溢价产品需要强烈认同，而明信目前尚未做好打造高溢价产品的准备。

来源：氢地产