成都楼市:过去一直想买房,但是一次又一次错过!

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：成叔你好，我打算年底在成都购房，想问老师成都未来的买房方向是怎么样的？哪些区域可以重点关注？

成叔：你好，地铁规划和城市发展关系十分紧密，大部分的房子都会得到地铁带来的利好，地铁发展也能提高区域价值，我们从地铁规划来看看成都未来的购房方向，2020年成都开通的五条地铁线主要是为了缓解成都西边的交通压力，今年开通的19号线加强了双流九江和天府新区之间的联系，13号线连通市区和龙泉，能带动东南的三圣乡等板块发展，27号线从石佛镇到蜀鑫路，加强了东北和西南的联系，三十号线贯穿双流高新等四个区，加强和市区的联系，从这些规划中可以看出双流区是重中之重，我们不能解释其中的原因，这里联通温江和新津，临近高新区，同时还连接了主城区，发展潜力巨大。除此之外，高新区和天府新区未来的发展都将不错，未来成都打造的成德眉资一体化将会加强这个区域的整体发展，今后定居也可以考虑一下这些区域。

2.提问：成叔您好，能否分析一下去年的成都楼市走向对2021年成都楼市的影响？今年的成都房价发展趋势将如何？

成叔：你好，去年对于成都楼市来说是不平凡的一年，从中央到地方的各种政策相继出台，意味着房住不炒已经成为了当下成都楼市的基本理念， 上半年由于疫情影响楼市基本处于冰封状态，但是下半年出台的满五政策、摇号新规、以及对开发商的各种约束监管方法都能体现这一基调。因此2021年房地产市场透明化，炒房时间成本加大以及刚需优先将成为主要政策，首先，房地产市场透明意味着新房加价也会变得透明，不仅能加大对高杠杆的约束，还能加快开发商的进度，未来能动手长的空间越来越小；其次，炒房的时间将会变得越来越长，新房转身二手市场至少需要七年，随着满五政策出台，时间会越来越长，持有风险也会变高；最后，刚需优先选房，目前神盘已经逐渐消失，尽管房价会继续上涨，但是刚需的竞争也相对减弱。未来房地产市场的分化将逐渐加大，一是购房者转向二手房市场，新房和二手房的分化加大，毕竟越来越多的人更看重居住需求；二是区域升值带来的房价上涨将会代替普涨。

3.提问：成叔，最近看到三圣乡的土拍价格排行到了成都的排名前列名。我印象中它还是个花鸟市场加农家乐，请问成叔三圣乡现在到底如何？

成叔：你好，不住在东门的朋友可能对三圣乡没什么概念，但是现在这里这里不仅人多，房价也高，现在的三圣乡早已不是最初的花鸟市场，从07年大量刚需房落地开始，这里就进驻了大量的人口，比较具有代表性的就是锦江城市花园，虽然户型小，密度高，居住环境差，但仍吸引了大量人口，究其原因，主要还是因为这里地段好，这里在战略上有少有的地位，去不了高新区或者失去的人都会来到这里，区域的品质和潜力也在发展中不断释放，配套设施比较完善，医疗、商业、学区都不差，同时也是深受开发商的欢迎，可以说这里已经改头换面成了一个全新的区域，未来将有可能成为成都东的核心。

4.提问：成叔你好，我想买地铁房，但是我有几个问题想问成叔，就是地铁房是不是离地铁越近越好？还有就是规划附近有地铁一定就是地铁盘吗?以后一定会升值吗？

成叔：你好，买地铁盘都会存在几个误区：1、大部分购房者觉得“地铁盘”一定离地铁越近越好，其实社区与地铁站的距离保持在200-300米是最合适的。因为地铁站周边的人流量较大，对附近居民生活的私密性会造成影响，也会产生交通拥堵和噪音污染等问题。2、只要买了地铁盘房价就一定会涨，地铁盘能否影响房价，必须要考虑所处区域的配套是否成熟。一般来说，交通越不成熟，配套越不完善的区域，地铁对房子的价格影响就越明显。3、房子周边规划有地铁，就是地铁盘。一般地铁从规划到落地的时间至少需要五年，随着地铁网络的逐步完善，地铁和公交车一样，都只是锦上添花的交通工具。房子的升值不能单靠地铁来拉动，还必须要看楼盘所处位置、周边配套、人文、环境等因素。

5.提问：成叔，我发现现在带学区的房子离地铁站就不近，离地铁站近的又不带学区,想问成叔地铁和学区对房子来说哪个更重要呢？

成叔：你好，关于买房时地铁和学区究竟谁更重要，主要还是要站在你的角度，是自住刚需类购房者，改善类购房者还是投资买房，买房的需求不同那对应的配套也就不同。 当然也可以从时间角度来看，短期来看学区要重要一些，短时间内学区房涨势会较猛，学区资源会变得稀缺，但是学区房还会受到政策的影响，有一定的不确定性。而长时间来看，地铁资源要重要一些，随着时间的积累以地铁为中心，四周的各方面配套发展会逐步完善，人口流入也会增加，地铁资源是通过时间可以确定的利好资源。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。