房地产税“这样”收?刚需、刚改又迎利好

搜狐焦点成都资讯 2021-12-16 10:15:23
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12月06日,央行全面降准,释放长期资金约1.2亿。 随后,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆却在2021-2022中国经济年会上表示:房地产是支柱产业。 接连着的政策小暖风,直接把中介小哥吹酥了,可还没来得及吆喝,房地产税试点的消息又来了。 近日,中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文

12月06日,央行全面降准,释放长期资金约1.2亿。

随后,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆却在2021-2022中国经济年会上表示:房地产是支柱产业

接连着的政策小暖风,直接把中介小哥吹酥了,可还没来得及吆喝,房地产税试点的消息又来了。

近日,中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件,首次详解房地产税改革试点幕后信息。

一份文件是,财政部有关负责人就房地产税试点工作草案做出的说明。

这份说明提到:

“进一步深化房地产税改革试点,可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用,强化房地产调控需求侧管理,稳定市场预期,也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。”

另一份文件是,全国人大常委会就房地产试点草案的审议报告。

报告指出:

为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,以积极稳妥的方式推进房地产税立法与改革,是必要的。

昨天说着松绑,今天又要勒紧,这不是自相矛盾吗?

其实,理清背后的现象,我们会发现这一点也不矛盾。

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首先我们来回顾2021年的中国楼市的行情。毫无疑问,2021中国楼市是走了一个反U型的行情周期。年初相对放松,没有那么多的调控措施,所以一直到今年中上旬,全国楼市都还一片向好。大家积极买房,第一次的集中土拍开发商也不惜成本拿地,典型如重庆,主城区46宗地平均溢价高达42.99%,最高溢价率达到130%,又抬高了大家对于买房的预期。

然而,从年中开始,这种情况陡然而停,原因是方方面面的:

土拍条件的修正,限房价限溢价等;

三道红线等金融政策出台,信贷端开始收紧;

还有各类地方调控打补丁更是举不胜举。

于是,从三季度开始,全国楼市出现翻转。首先,政府地卖不出去了,第二轮双集中土拍,北京、广州、杭州、沈阳流拍率均超50%。房企开始频繁暴雷了,就连中国最大房地产企业恒大也没避开。市场变冷,预期降低,购房者自然不买房了。这场变化中,处境最难的或许就是房企了:资金融不上,楼盘卖不出,土地不敢拿,房子盖不动。所以不少房企干脆躺平了,造成最大的隐患就是房子交不了工,烂尾了。如果全国出现大面积的烂尾楼,后果可想而知。所以,为了避免无数个恒大出现,维持房地产该有的市场信心,市场释放出种种利好。最终目的还是为了平稳房地产,满足购房者的合理住房需求,控制房企所带来的交工风险,金融风险。况且,房地产本来就在我国经济中占据很重要的地位,国民吃饭还要靠这个,拉动经济也要靠这个。数据显示,2020年房地产产生的GDP高达7.45万亿,占GDP比重为7.34%,仅次于制造业、批发零售、金融、农林牧渔,位居第五。

这么看,仿佛没什么厉害的,但展开看呢。房地产产业链涉及上下游百余业,家具、装修、建筑、家电、物业、中介、家政……粗略统计,房地产涉及从业人达千万之巨,总的GDP贡献能达到17%,消费能占到35%以上。虽然我们说要抛弃房地产经济,但目前,不可否认还处于捆绑状态。那么房地产就一定会救,信贷再一次放开,不断刺激市场,直至让楼市回到基本面。

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那么在这个时间节点,为什么对外公开房地产税试点的信息,不是又在给市场浇冷水?当然不是。首先,房地产税不会一刀切征收,大概率会有“减免”。根据审议报告,我国居住用房地产的情况较为复杂,各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大,对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素,建议逐步研究探索、及时调整完善。

这意味着,房地产税要区分刚需、投资和炒房群体,要对高收入群体和中低收入群体区别对待。一般而言,按照国际惯例,刚需家庭或中低收入家庭,首套免征或设置一定的免征面积。比如,按人均住房面积进行免征,如果以40平作为基准,那么在现在二胎、三胎的政策下,以二胎家庭4口之家为例,免征面积则为160平方,三胎则更高,那么绝大多数家庭都不会被误伤。其次,不同房子的征收方式不一样,商品住宅、写字楼、农村宅基地住宅等区别对待。这方面,试点说明给出了相对详细的分类定位:

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。

考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距,为减少试点对农村居民的影响,对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

为避免对企业生产经营带来影响,此次试点对非居住用房地产征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变,确保试点期间税负平移。

从这份说明中,我们知道了三点:一是农村宅基地及其上的住房,不在征收之列。二是写字楼、商铺等非居住房产,继续按现行规定执行。目前,写字楼房地产税一般按照租金的12%进行征收,未来大概率仍旧沿袭这一模式。三是居住用房产,即商品住宅、商住公寓等,则是这一轮主要的新增征收对象。根据官方此前透露的信息,这些房产的房地产税将会按照评估值征收。所以,对于支撑楼市主力刚需和刚改而言,房地产税对他们没有什么影响。再来,房地产税试点,不只是为地方创造新的税源,本身也是楼市调控的一部分。对于房地产税试点,相关说明文件里提出“强化房地产调控需求侧管理,稳定市场预期”。审议报告里也提及,“为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”。可见,房地产税的作用还有引导真实的住房需求,增加多套住房的持有成本,也有助于长期稳定市场的预期。

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所以现在你们明白了吗?房地产的地位不会变,一定会保持它的稳定性,不能像今年下半年一样过冷,当然也不宜过热。所以,最近的政策小暖风是当下的维稳,房地产税是长远的策略。一个解决眼前,一个布局长远,不矛盾。而对于刚需、刚改这类真正有住房需求的人而言,最近发生的大事无疑都是利好。“从松”的政策小暖风把资金门槛降下来了,最近不少城市的房贷利率已经明显下降了,你的购房成本降低了。房地产税又会逼得一部分资金紧张的多套房主低价甩卖,这时候你的机会又来了,还能再砍一波价。所以,有买房需求的刚需、刚改们可以适度着手准备了。

来源:两代人说房

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