凛冬已至--核心板块真的抗跌?

寒风呼啸，凛冬已至。

2021年是最近二十来年，继2008年，2015年之后的又一个楼市寒冬。

作为社会主义CF示范区的深圳，也迎来了历史性的社会主义铁拳。

一切的根本就在于仗着小儿子的地位，阳奉阴违。

详情翻阅左手天堂，右手地狱（上）

其实这两年我都不怎么推荐深圳，星球里和微信群的朋友应该都知道。

目前深圳的市场用崩盘来形容都不为过，因为看不到绿家数据，很难找有说服力的数据。

但法拍的数据，却是做不得假。

深圳推出二手房指导价不到半年，法拍市场的数据已经断崖式下跌。

大部分楼盘成交价已经低于了指导价。

譬如这套，之前市场要价1400-1500万的房子，二手房指导价1100万，最终法拍成交900多万。

接近腰斩，也不为过。

二手房指导价，深深的打在了杠杆这个要命的七寸上，尤其是对深圳这种高杠杆的城市，最为致命。

成都的调控政策继续加压后，效果其实也是很明显的

以成都的头部板块金融城来说，4，5月份，很多常规户型成交普遍在5.5-6W，九号公馆还有一套189的卖出过6.3万的单价。

现在呢，基本上扑街到了4.5-5万，妥妥的站岗站在了珠穆朗玛峰。

而成都的法拍数据也基本上反馈了这一点。

东苑都拍出了历史性的低价，曾经高不可攀的高五，现在的高九，在寒冬之下一样沦落。

城南一号3.77万也算是创下了，成交的新低。

泰悦湾那个150户型，其实功能性很强，4万出头，总价600W出头，比起房东普遍700万+的预期，也算不错的价格。

寒冬之下，什么都会跌，什么核心板块抗跌这种屁话，我骂过很多次了，现在就是打脸的时候。

凡是说这种话的，都可以拉黑了，人云亦云的跟屁虫而已。

5.15之后，金融城，大源都跌过。

这次寒冬一样在跌，抗跌在哪儿？

用嘴抗跌吗？

反而是很多溢价没有那么高的区域边缘区域，这次寒冬比金融城更抗跌。

跌不跌，不是看你是不是核心板块，而是看价格。

而价格是不是撑得住，而是看层级更迭，八折理论。

年初我对今年的预测，其实就是基于这些总结的理论。

盯着我写的这个价格去买的，不会站在珠穆朗玛峰。

天黑请闭眼，南联盟攻略

所以目前来说，在大源高品质房源和天核4的情况。

金融城常规非赠送，非视野溢价的户型4.5-5是完全能够支撑的，少数装修不错的溢价到5+也是没问题的。

这在法拍数据也可以体现，比如泰悦湾4.5，法拍普遍打九折4出头，非常符合目前市场的。

也符合层级更迭的用户需求和购买心理。

但是5.5-6，甚至6+，那就是泡沫。

要想到6，大源需要到5左右，如果金融城6，大源还只有4.

买家会宁愿去买大源的高品质住宅，从而要么大源涨上去，要么金融城跌下来。

天核这种，从城市区域赋能上，至少是和金融城持平的，甚至更高的。

但是现在是开荒，没有成熟，所以是现有头部板块八折，和二类头部板块大源持平。

同样的价格，选择现有成熟先进二类板块，还是未来的一类板块？

这就是每个人自己的选择，各有各的粉丝，从最近1，2年的数据反馈下来，选择未来的人群更多。

花园城的成交频率比起万五，西派高不少。

而如果天核和金融城同价，那肯定是选现有的一类板块，而不是去看未来。

这就是八折理论，和层级更迭的具象化案例。

头部板块按住了，其他也就洗洗睡吧。

明天城南一号17栋楼王248户型，优质楼层法拍，还带双车位。

2017年就能卖1000万的房子，这次会不会扑街？

平时顶礼膜拜的，可以用钱投票了，不要光是嘴巴吹。

凛冬已至，剩者为王。