成都新房真的有点卖不动了!

本该迎来一波高潮的”金九银十“，因为疫情这只黑天鹅，现在基本是没戏了。

不出意外，9月将是今年成都楼市的较低谷，甚至比2月的春节还要低很多。

但我想说的是，即使没有疫情，现在的成都楼市可能也不会太好过，因为新房又开始卖不动了，不仅卖不动，甚至还出现了怪异现象。

01

新房卖不动，有数据为证。

在经历了两个月的成交上涨后，8月份的各项数据都在回落。

根据我统计的开盘认购数据，8月份共有21个项目开盘，推出4118套房源，但认购量只有2068套，也就是说开盘当天只有一半卖出去了。

6月9898套，卖了6235套，7月5484套，卖了3616套。

看到没有，开盘认购量在逐月递减，8月已经跌到只有6月的三分之一了。

一般来说，开盘当天的认购情况最能反应市场热度，因为它很及时，不会像网签备案等很久，交了首付、签完合同，就算认购了。

认购量的断崖式下降，说明新房热度并不高，哪怕是有新政的刺激、利率的下调，新房依然没有支棱起来。

售楼部的来访量也能反映一些问题。

根据吉信方圆的数据，8月主城+近郊的售楼部只有1.8万组来访，而这些区域差不多有300个楼盘在售，平摊到每个售楼部，一个月大概也就60组来访。

但是在上个月，来访量却有2.7万组，也就是说来访量跌了32%，随之而来的结果就是，成交量大跌34%。

要知道，6-8月是新政后的甜蜜期，如此宽松的政策环境下，很多人依然没有走进售楼部。

如果你认为人工统计的开盘认购和来访量不够全面，那我们就再来看一下住建官方发布的成交量。

看到没有，8月新房成交还是降了，只备案了12742套，比上个月少了21%。

从这张图可以看出，新房在去年4月进入高峰以后，成交量就一直在下滑，尽管中间出现过几次高潮，但整体是在走下坡路的。

什么意思，意思就是成都新房其实从去年开始就卖不动了。

本以为可以通过新政来刺激一下，但效果确实有限，6、7月虽然走出了独立行情，但8月马上就被打回原形。

如果要来形容一下531新政，我认为它顶多算是楼市冷淡期的一粒“weige”，虽然一时坚挺，但却不可长久。

还有一个数据也能验证新房卖不动，那就是库存量。

4月份的时候，成都新房库存1750万平米，排名全国第6，已经算是很夸张的数据了。

但不好意思，8月末的数据更夸张，夸张到会惊掉你的下巴，没错，新房库存不仅没有减少，反而还猛增到了2068万平米。

4个月的时间，库存增加了318万平米，要知道这中间还经历了3个月的新政蜜月期。

按照8月的去化速度，即使未来不建新房，5+2区还可以卖12.4个月，近郊也可以卖13.7个月，远郊甚至可以卖23.9个月，这库存量看着还是挺吓人。

02

新房卖不动，成都楼市最奇怪的现象发生了：

二手房的成交量居然把新房反超了。

它还不只是短暂地超越，而是一连6个月都在反超，从今年3月份就开始了。

为什么说这是一个奇怪现象呢？

因为成都是一个以新房为主的市场，无论供应，还是成交，都占据着特别的话语权，在过去几年，甚至更长的年份里，新房都是把二手房按在地上疯狂摩擦。

下面这张图，就能说明这个问题。

你看，不管疫情前，还是疫情后，新房成交量都是遥遥先进，最夸张的时候，新房成交量是二手房的4倍。

但现在，形势发生了逆转，二手房把新房反超了，并且还有进一步扩大的趋势。

原因嘛也不难发现。

排名前列，购房者对新房没信心，买了房担心交不了房，新房最底层的信仰崩塌，谁还敢去买。

前面我已经写过好几篇关于停工烂尾的文章，很多朋友还说我统计不全，确实现实中存在的问题，可能远比我纸面上统计的要多得多。

现在全国只有郑州勉强拿出了“保交楼”的气势，其余城市跟进的并不多，成都停工楼盘虽不是全国最多，但如果不拿出狠手段，购房信心势必很难回来。

第二，限购、限售两放松，卖的人多了，买的人也多了，有人要离场，就有人要进场。

挂牌量一多，板块与板块之间，小区与小区之间，甚至小区内部都是竞争激烈，价格起不来，有人就会去捡漏。

可以想象，等疫情一结束，成都二手房的带看量特别会猛增。

第三，就是新房自己的问题了，面积大、价格贵，早已没了性价比，刚需只能转向二手的怀抱。

还有一个怪现象，按照正常逻辑，二手房卖得越好，照理是利好新房的，因为每一个卖掉二手的房东，都有一颗想买新房的心。

卖了10万套二手房，也就意味着腾出了10万个资格，10万个怀揣重金的置换家庭，但现实情况是，他们好像并没有进入新房市场。

卖掉房子的钱，没有拿去置换新房，钱去哪儿了？答案是都存进了银行，1-7月份，全市住户存款余额大增15.1%，达到21154亿元。

也就是说，今年成都居民往银行里存了2775亿元。

这是什么概念？

相当于把成都最值钱的高新区去年一整年的GDP都存进了银行，今年上半年成都销售额前10的房企卖了大约564亿，这些钱是他们的5倍。

这些人不带着钱去买新房，较大的原因还是信心，对未来没有信心，对经济没有信心，对楼市更没有信心，加上疫情反复，与其背负高额房贷，还不如把钱存银行更让人安心。

刚需买不起，也不敢买，改善没有信心买，市场上最有话语权的两拨人都不买，你说新房怎么卖得动。

03

一旦新房卖不动，带来的问题就太多了：

排名前列个遭殃的肯定是开发商，现金流回不了正，就没有钱去买更多的地；买不了地也就意味着政府财政收入减少，gwy的工资能不能发出来都成问题；银行也跑不脱，手里的钱贷不出去，资金就只能在银行系统生灰。

怎么办？当然要救啊。

前面我已经说了，成都从去年开始，新房就有卖不动的趋势，531新政的本意就是要救新房，但谁也没想到，新政对新房的刺激太有限，反而把二手房激活了。

那为什么成都没有进一步的动作去救新房呢？

个人猜测有以下几点原因：

1、成都楼市基本面够好，即使卖得少，但成交量也比同级别城市，如杭州、南京、武汉等城市多很多，“差生”都还没开始着急，“优等生”慌啥呢。

2、新政才过去三个月，8月也才刚开始下滑，加上“金九银十”来了，成交量后面会不会反弹，谁也说不准，让子弹先飞一会儿。

3、地方政府对成都楼市还有信心，他们的支撑来自于哪里呢？一是房地产开发投资还在高位增长，二是土地卖得不错，流拍不多，三是新房成交量最差每月都在1万套以上，四是成都停工烂尾楼盘占比不高，整体对市场影响不大，这些就是他的底气。

所以接下来的关键节点有两个：“金九银十”和年底楼市促销。

今年的“金九银十”因为这次疫情的影响，对楼市的提振效果肯定不如去年，目前乐观估计的话，9月底内，社会面应该是可以清零的，但到那个时候9月差不多已经过完了，较好的“金九”白白流失，10月份能不能迎来一波爆发，还存在未知数。

再者就是年底这波楼市促销，从往年来看，年底新房都卖得不错，今年开发商如果能拿出足够的诚意，相信也能吸引不少购房者进场，所以这也是我认为今年下半年较好的购房时机。

如果这两个节点都不能让新房保持一个稳定的态势，那么就不排除官方会再次出政策，至于有哪些？我觉得其他城市用过的“降首付、公积金全家帮贷”等都有可能出现。

毕竟，新房才是成都楼市的主心骨。

来源： 成都房sir