成都楼市:“刚需神盘”——中铁奥维尔,究竟值不值得买?

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提问：您好成哥，我买房总价在70万以内，本人刚需，在郫都区工作，有听说中铁奥维尔项目，但是有朋友说这个盘不好，请问这个值不值得买？

回答：这个盘在你预算范围内，有“刚需神盘”之称的中铁奥维尔项目位于郫都区梨园路，目前还有200余套现房待推，价格对刚需来说十分友好，而且新房与小区内一期二手房有较大剪刀差，较低的定价对项目来说是极大的优势。项目距离市中心有一定距离，但地铁通车后通达性有所提升，距离有轨电车站点较近，交通出行比较方便。但项目缺点也较为明显，项目位于郫都老城区，城市界面老旧，周边配套一般，缺乏大型商业体，教育资源不够优质，而且产品容积率3.66较高，梯户比也较高，项目周围还有快速路与主干道噪音影响，居住体验不佳。目前剩余的两栋三期小高层现房，户型为86-89㎡小套三，总价相对偏低，在50万到60万之间，虽然居住质量一般，但对于郫都区预算有限的刚需来说不失为一个好选择。

提问：成哥你好！高新南区户口天府新区社保都满两年预算只有300万，普通购房资格，现在成都很多盘都不能摇号购买，是不是应该尽早上车购买能够顺售的新盘，还是应该买高新区的二手盘呢?如果是新盘的话天府前湾区和新川板块,哪个板块更有潜力?德商花漾碧云天骄和金隅金成府买哪个比较好?有更好的楼盘推荐吗?

回答：新川板块比万安南板块要好些，一是相对更比较成熟，二是地价高不少，所以如果要二选一，可以考虑新川。300万预算显然买金隅府是合适的，省教科院k12的学区房，虽有一点赌博成分，但据说这个学校不错。此外，如果类似预算，那就肯定是买天府新区cbd的房子了，类似中海天府里，招商时代公园等，单价2.5左右都可以考虑，这些楼盘就买一个地段，买一个成都未来的cbd。普通资格，没办法去奢望热点楼盘，但这三个，很可能不会是热点盘，所以还是有机会的。成都更多发展潜力大的楼盘详见内部！

提问：成哥好，成都未来几年三四线城市的房子还能买吗，比如邛崃，还有投资价值？

回答：首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但千万别堆上全部身家。对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。

未来，要更加大力地发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市才能负担得起，才能提供足够的空间和发展机会。未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是较佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

提问：成哥你好，坐标成都成华区，50岁，家里有两套房。有一套50万左右的农迁房，出租中，另一套房80万左右自住中，目前手上存款40万左右，家庭年收入30万左右，打算再买一套150万左右的房子进行投资，麻烦推荐一下可以买哪里的房子，谢谢。

回答：在成都以家庭为单位，最多只能买2套，如果子女成年的话，可以开发孩子的房票资格进行购房投资。根据现有的预算，可以在三环外，大丰、三河场这些地方地铁盘进行选择，另外一个方式将安置房卖掉，提高购房投资预算，可以到市区选择更好性价比更高的房子。成都性价比高的房子详见内部！

提问：你好成哥，我现住在成都高新区，名下有一套套二的房子，准备卖了想换一个大的房子进行改善。卖了后有高新区五城区天府新区资格，主要考虑成都南边和东边。用途：自住，大一点，物业好点。首付不超过150万，总价不超过280万。我看了一些二手房和新房，比如中德英伦联邦大套四280w，海洋公园新鸿基悦城280w左右，还看了些新房万科公园城市等，想听听你建议，我该买新房还是二手？能否推荐一下小区楼盘？

回答：成都的新房和二手房目前价格多少都有倒挂的现象，如果有可以考虑新房，如果价格差不多，从投资角度还是建议二手。因为周期短，风险小，当然自住改善，还是要看自己喜欢。楼盘可以关注：德英伦联邦、万科公园城市、华润24城、人居东湖、龙湖九里晴川、恒大天府半岛。成都更多性价比高的楼盘详见内部！

提问：你好成哥，在成都买房怎么选升值潜力大的房产呢？

回答：在成都买房，房产升值价值是一个很重要的影响因素，热门区域的楼盘、涨幅较大的二手房、与周边二手房价差较大的楼盘都是购房者追捧的对象，但这些楼盘有些购房难度大，有些升值潜力不足，建议购房者理性判断选择。

首先是网红盘，它与周边价的二手房价格差距大，购房人数极多，但普通资格的购房者想要摇到号十分困难，购房几率渺茫，如果因为追求这类神盘失去性价比较高的普通新盘购房机会，得不偿失。其次是二手房市场涨势较明显时，一些购房者会选择购买二手房，但涨价的二手房是否值得购买，还需要购房者理性判断，成都的二手房市场存量充足，供大于求，与新盘相比成交量低，竞争优势并不大，一些二手房即使出现较大涨幅也终究会回落，因此短期内或许涨势喜人，但长期来看，竞争力不如新房。最后是热门区域的楼盘，一些热门区域楼盘虽然价格较高，但逐渐趋于饱和，热度消退之后升值空间不足，区域内购房也需谨慎。建议购房者选择长期升值潜力大的区域购房，保证房产的流通性足够好，这样的房子升值价值相对更高。

提问：如果有两套房,一套 是市场已经走出来,比同小区其他房价格低的盘。另一套是在一个未来交通配套明显会有大提升还未被市场定价小区的平价盘。如果是这样两套房,你偏向选择哪里一个?有发展潜力区域小区的房价五年下来能跑赢成熟区域50%吗,例如老黄埔靠江区域能跑赢滨江东50%吗？

回答：选房子是选择他未来的增量,不管是交通优势还是学位优势,还是他有地缘的优势。老黄浦就兼备着交通优势,地缘优势。滨江东的话,在未来不短的时间内,只看到了曾经的江景优势,就是景观溢价,还有就是一条地铁的增量,其他就很少了。所以选择深度有潜力的区域,后面的不断的增量兑现的话,他会一步一步的把房子涨上去,但是到底有没有超过50%了,这个就不好说。广州投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥好，目前在高新区住。我个人有天府新区刚需资格，明年八月家里孩子会有一个高新区刚需资格，目前家庭可投资资金200万，打算投资天府新区房子，投资+自住，希望总价控制在300万左右，如果控制在240万的话，可以全款付。请问这200万是等明年有高新资格了买还是现在投资天府新区？未来成都房价走向大概率如何？如果现在投资天府新区，是选新房还是二手房更好？招商公园、首开龙湖、中海天府里哪个更适合？如果是二手房，投资哪个区域较好？

回答：买房还是建议早买，成都楼市未来肯定是上涨的，所以万一明年房子涨一波，就得不偿失了。天府新区除了南湖国际社区外，目前没有什么值得入手的二手房。招商公园、首开龙湖、中海天府，这几个盘整体都非常不错，如果在开盘价格差不多的情况下，建议选择中海天府，从位置来说它要有优势一些。二手房的话，这个预算，可以考虑主城区，如：华润24城、天誉等楼盘。成都性价比高的二手房详见内部！

提问：成哥好，请问买房小区位置应该怎么选择？自住加投资，以后升值能力强的。

回答：选房位置很重要，买房尽量靠近，学校、医院、地铁、和商圈这四个地方。挨着这些买没错的，一般保值增值能力都不错，没有成熟配套的郊区需要赌，很多不确定因素。想要稳定收益建议买成熟城区。关于成都的高投资回报率楼盘，详见内部分享！

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