小地块成房企入蓉“敲门砖”,如何定位能让购房者买单?

伴随着成都2022第二批次集中供地的圆满落幕，上架的55宗地中有53宗顺利拍出，仅有2宗流拍。焦点君发现，在第二批次集中土拍上架的55宗地中，出让面积在40亩以下的宗地共计22宗，其中30亩以下的宗地一共有13宗，15亩以下有4宗，10亩以下有1宗。

相比今年排名前列批次集中土拍的数据：出让面积40亩以下土地18宗，其中30亩以下土地7宗，20亩以下1宗，小地块的数量上涨明显。

统计数据表明，相较去年一批次和今年一批次的均值：86亩、62亩，本批次土拍单宗土地出让面积均值下降到了约55.27亩，降幅还是很明显的。

再结合土拍成交结果，即可发现小地块不仅是宗数增多，似乎也更加受到房企的欢迎。更是有不少初入成都的房企选择了小地块“试水”。如华添拿下青羊区苏坡街道9.44亩宗地和龙泉驿东安街道26.4亩宗地，鸿山、湖北鑫统领、浙江楠溪入手的也都是位于五城区的小地块。

业内人士分析，小地因为总价可控而颇受青睐，成为了新房企进入成都的“敲门砖”。但是这些出让面积较小的地块也有很大的局限性，例如宗地受到周边环境影响大、难以建设中庭或园林，亩数越小，地块的形状对于开发的影响越大……

那么，具备怎样的区位特点，推出怎样的产品才能用好小地块“敲门砖”？

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周边环境影响大 优秀与否看选址

本批次集中土拍，在全部22宗出让面积在40亩以下的宗地里面，仅有1宗流拍，即武侯机投约20.57亩宗地。

较受欢迎的宗地则有高新区桂溪街道23.48亩宗地、武侯区红牌楼26.59亩宗地、锦江区青和里10.5亩宗地、青羊区黄田坝22.74亩宗地， 均为达到限价后触发抽签拍出。

高新桂溪的宗地受欢迎就不用多解读了，毕竟这里一直都是房企们竞相报名的大热门。我们从锦江区青和里宗地说起。

锦江区青和里10.5亩宗地位于东大街板块，地处一环内。并且，这一宗地是东大街板块自2020年至今为止供应的第三宗地，开发商们自然要抓住这个能够进入一环内成熟地带的好机会。

这一宗地距离地铁2号线与6号线的牛王庙站直线距离仅有约300米，距离成都远洋太古里直线距离则仅有约1.1公里。

/截图自腾讯地图

宗地周边的教育资源丰富，成都七中育才学校（水井坊校区）、成都十七中、成都十九中、四川大学附属中学、成都七中育才学校（学道分校）、成都市娇子小学、盐道街小学（东区）等学校都处在东大街板块内。

同时，四川省第四人民医院、成都市第七人民医院（新南院区）、成都军区四五二医院、成都市第二人民医院（庆云院区）等医疗资源均在项目周边2公里范围内。

宗地周边还存在有“对标项目”。华发统建锦江首府距离宗地约1公里左右，同样是纯宅地项目，容积率同样是2.5，项目占地面积约31.51亩，虽然宗地面积几乎三倍于新出让的宗地，但也算是个小地块项目了，去年12月取证（510104202148313），参考价格约2.7W/㎡到3.2W/㎡，截至今年7月，住宅房源已经售罄。

/华发统建锦江首府意境图

另外，锦江统建&华发在海椒市片区还有两宗小地块连襟地土储，均为住兼商属性，两宗地一共规划了4栋住宅楼，清水限价为2.4W/㎡，并且现房销售，预计关注度不会低。

/锦江统建&华发海椒市宗地示意图（仅供参考）

其实，海椒市片区的两宗住兼商用地总体轮廓并不规则且要求严苛，锦江首府周边存在不少老旧小区。而青和里10.5亩宗地的轮廓也并不规则，这对于迷你地块来说更为糟糕。

但是，宗地位于主城一环路内的成熟地带，配套大优，虽然清水限价已经达到了3.4W，但是只要产品质量过得去，在这个区位上，无论是大平层还是偏刚需，去化都不用太担心。

再来看华润抽签竞得的青羊区黄田坝22.74亩宗地，这一宗地归属于青羊新城且紧邻金沙板块，是所谓“西贵”的重点区位。宗地形状较为整齐，紧邻成都实验小学明道分校与成飞中学（高中部），虽然当下宗地周边施工项目较多，但这也意味着不久之后城市界面会有一个不小的提升。

/青羊区黄田坝22.74亩宗地示意图

宗地周边2公里范围内，除了青羊工业总部基地及总部经济区外，还有青羊万达广场、成都市妇女儿童中心医院，1公里范围内则有9号线黄田坝站和4号线、9号线的成都西站地铁站，区域开发较早，各项生活配套无需等待时间。

接下来看武侯区，红牌楼的26.59亩宗地达到限价后被越秀抽签竞得，宗地距离地铁太平园站直线距离约284米，而太平园站是地铁3号线、10号线、7号线交汇的大换乘站，仅交通配套一条就占了大优势，虽然商业配套可能不及锦江东大街宗地，但是周边1.5公里范围内还是有大悦城、红星美凯龙这样的大型商业体。

同在五城区范围内，为何武侯新城的20.57亩宗地会流拍呢？从宗地形状来看，这一宗地由两条“长方形”组成，修建成小区之后恐怕很难打造“整体美感”。

/武侯新城的20.57亩宗地示意图

第二，武侯新城北区本来就有“汽车配件用品集散中心”，“中国女鞋之都”等标签，整体配套处在一个等待兑现的阶段。

焦点君认为还有一个重要因素，宗地周边的中南华宇君启、德商石榴春和天骄、人居柏芸城、绿城桂语朝阳、正荣润锦府等多个项目处于在售状态，其中不乏优秀开发商+优秀产品，对于新进入板块拿地房企来说，是个不小的压力。

机投片区的另外两宗地被武侯资本底价竞得，没有出现竞价。这也从侧面印证了机投片区的吸引力有待提升。

“百亩大盘”常常被当做新房营销的宣传点之一，可见宗地亩数对于产品的整体打造有相当的影响力。宗地规模较小，项目受到周边环境的影响也就会放大，宗地轮廓对于项目的制约也就越大。

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差异化定位 助力小地块惊艳市场

随着三环内地块资源愈发稀缺，未来小地块项目频现将成为一种普遍的现象，如果要产品更易于被接受，除了品牌和口碑之外，更加考验房企的产品设计能力。

一般来说，项目受限地块小，后期难以实现出具有规模的内部配套及园林景观等，面对这样棘手的现状，产品往往呈现差异化定位：要么通过极刚产品保证走量收割现金流，要么通过高端住宅提升溢价空间。

从前期入市的小地块项目市场反馈来看，也印证了这一点。

在成都实施“双限地”前，小地块由于棘手的用地条件下其实玩法并不多，一般通过打造大平层、洋房和别墅（叠墅）负责溢价，最终实现货值较大化，类似红牌楼东原印长江、红瓦寺阳光城檀悦以及东客站德商迎晖天玺就是在这样的大环境下诞生的。

以阳光城檀悦为例，16亩地块呈L型分布，阳光城规划了南北两座板楼及3处会所——1号楼与下沉式景观中庭相连的下沉泳池会所，2号楼架空层的泛会所以及2号楼顶楼的天际甲板会所。

/阳光城檀悦项目总平图

项目在19年底取得预售证，共169套住宅，量产较大户型203㎡，最贵价格超过3.5万元/㎡，总价达到700万级。但受制于小地块的园林景观受限、公区大堂部分高端属性不明显，室内空间层次感的削弱，也让檀悦在初期的市场销售上面临不小的阻力。

反观德商迎晖天玺，作为天玺系排名前列交付楼盘，项目占地26亩，最终呈现为3栋面积190-285㎡住宅，及1栋面积超300㎡公寓的迎晖天玺项目。凭借硬核的产品及服务标准，首批次172套500万起步的房源入市，开盘即售罄，取得了品牌力和销售力双赢，也为未来小地块特别是以住宅为主的小地块操作提供了一个很好范本。

/德商迎晖天玺全景图

当然，在大多数时候，并非所有小地块都适配大面积高端住宅，不少项目根据地缘性客群，会选择小户型产品。

去年1月，鼎仁在拿下武侯新城北区12.92亩纯宅地，呈现为鼎仁天越，作为其在成都的首秀，小体量、容积率约1.5，似高改配置的参数，鼎仁拿出了一份亲民的答卷。项目建面约92-110㎡，全项目为11层、1T2的3栋小高层，总价大多控制在250w以下，在主城有竞争力，受到较大的关注，目前住宅房源已经售罄。

/鼎仁天越效果图

随着二批次集中供地的落幕，需要强调的是，未来“小而精”的楼盘将成为市场趋势，对房企开发能力提出了极大挑战。

通过目前已知入市的小地块项目去化情况来看，与大地块的操作不同，主城区小地块的操作要求精细化，而且产品更需要差异化定位，才能让购房者买单，实现产品与市场的双赢。