锦江生态带+怡心湖,9大盘狭路相逢谁胜一筹?

地域版图上，最尴尬处莫过于行政交界点，因归属问题常被选择性冷落。

然而在成都，锦江生态带与怡心湖一带，却是一个例外。

以剑南大道为界，东侧称为天府新区锦江生态带，西侧取名双流区怡心湖片区，各成一派但相互“称兄道弟”，共享优质配套。在开发商心中，他们拥有同一个称谓：成都排名前列“配套先行”的区域。（为方便表述，封叔简称锦江生态带-怡心湖一带为“锦江宜居城区域”，由“锦江生态带板块+怡心湖板块”构成）。

从目前成都南门的开发状况来看，这一带非常火热。而对于购房者来说，却是喜忧参半，欣喜是因为房子多，头疼也是因为房子多。买锦江生态带还是买怡心湖？怎么选？又选哪个项目？为此，封叔专程走访了该片区。鉴于两个板块发展有先后、区划有不同，上篇我们先讲剑南大道东侧、早一步“出生”的“大哥”天府新区锦江生态带。

一、国际现代化都市滨水宜居走廊“基座”已成

1. 规划解读，天府新区生态人居板块

2010年，高级新区-天府新区成立，成都确立了其“双中心”的发展地位。2014年，天府新区“一城、一区、一带”规划亮相，包含成都科学城、天府商务区、锦江生态带在内的三大区域并列称作“天府新区三驾马车”，是天府新区未来重点发展的核心区域。

                                                                天府新区“一城、一区、一带”规划，图源成都发布

锦江生态带是指天府新区锦江沿线的综合整治工程，它北起天府大道锦江桥，南至成昆铁路货运外绕线，全长 20.1 公里，全部工程分三期打造。

根据规划，锦江生态带两岸用地主要发展现代服务业、大型生态主题公园和高端居住配套，实现滨江景观与市民休闲活动有机统一。作为天府新区生态保护和生态建设的样板区，锦江生态带是少有提及“人居”理念的板块。同时，也是距离中心城区最近的区域，承担着天府新区生态大动脉与高端宜居走廊的角色，因此十分受关注。

目前，锦江生态带区域内三座大桥——云龙湾大桥、天保湾大桥、毛家湾大桥均处在建状态。其中，总长1119米云龙湾大桥将于本月竣工，7月正式通车，为区域配备更“强劲”的交通优势。

锦江生态带逐渐成为天府新区 “ 人气爆棚 ” 的生态湿地和休闲场所，而国际现代化的都市滨水宜居走廊“基座”也逐日成型。

                                                                            锦江生态带效果图，图源成都发布

2. 配套先行，成熟生态住区雏形已现

伴随规划的落定，锦江生态带板块内的配套也开始落地萌芽。

锦江生态带板块最为开发商津津乐道的，是四面环湖的生态资源。整个锦江生态带，东侧有20公里的锦江生态带滨水步道，西侧为2855亩的怡心湖公园，北侧有已呈现的6000亩的南湖生态公园，南面为中国现代五项赛事中心为核心的体育文化先进赛事公园。据统计，总生态体量近万亩，在整个城南甚至成都版图上都十分难得。

                                                                                          怡心湖效果图，图源网络

教育资源也是该区域亮点，锦江生态带板块内，3-18岁全龄段教育资源均有规划，是天府新区范围内学校配套最丰富的板块，目前天府四中（石室中学领办）、天府三小（龙江路小学领办）、成都市天府新区华阳小学（南区）均已招生开学，规划及配建的5所幼儿园、3所小学和1所中学也将在未来得到呈现，其中一心幼儿园已封顶。

                                                                              天府四中效果图，图源学校官网

交通方面，板块内出行线路选择多样，且已基本贯通。主干道剑南大道连接南北全程无红绿灯，牧华路（五环路）、沈阳路横贯东西连接天府大道、益州大道等快速通道，同行便利。同时，将于今年底通车运营的地铁5号线在片区内设有高峰站、龙马路2个站口，远期还规划有16、19、26号地铁线。

经过多年沉淀，板块内一直被诟病的商业配套也已逐渐成型，但目前较为冷清。目前有已建成并运营的大型综合体红星美凯龙天府1号店、鑫苑摩邻天地（苏宁易购），及即将亮相的万科生活广场、中海风情水岸商业街、部分项目的社区底商。3公里处有伊藤洋华堂、银泰城、家乐福、欧尚四大商超。

其他方面，板块内有在建中的成都市第七人民医院天府医院，5公里内有四川石油管理局总医院、华府医院、沙河社区卫生服务站。

二、“拓荒者”历史

与区域共前进的开发商

与配套同行的，还有闻风而来的各类开发商，由此，锦江生态带开启了集中的土地供应浪潮。据不完全统计，2014年至今，版块内已陆续成交近2000亩土地，主要集中于沈阳路北侧。

2014年1月29日

鑫苑置业以50.3%高溢价率先拿下区域内112.5亩住兼商用地，彼时成交价830万元/亩，折合楼面地价4150元/㎡。地块呈现为目前的鑫苑鑫都汇，含住宅和4.5万方的商业业态，2015年项目住宅一批次售价为5500元/㎡，商业部分已于去年开业。

2015年1月8日

成都信川投资有限公司（中信）以320万元/亩底价拿下区域内1宗面积279.4783亩的住兼商用地，该宗地因多次流转、归属成谜在业界代号称“华府279项目”。资料显示，中信拿地不久，地块主人变更为成都信创置业有限公司（川发展旗下全资子公司）。2016年6月8日，太行瑞宏在重庆华美地产、阳泉煤业、朗诗等股东支持下通过网络竞价成功取得该项目49%股份，随后朗诗地产负责操盘项目。但竞得之后买卖方的履约过程并不顺畅，导致项目进度被搁置。目前，整个项目仅有其中一部分被署名为川发展天府上城，显示在建当中。

2015年9月18日

中信（成都信新、信勤置业有限公司）再次以320万元/亩底价摘下区域内2宗连襟地，共计面积569.93亩。2016年3月，中海宣布收购中信，成都中信旗下的剩余地产开发由成都中海接手，其中包括该2宗地，次年中海亮相的570亩中海生态城项目正是来源于此。

2016年1月20日

德商地产经过百余轮PK后，以552万元/亩，57.7%溢价竞得区域一宗159.0957亩住兼商用地、幼儿园用地，打造为叱咤2017年天府新区高端住宅市场的德商·御府天骄。

2016年5月5日

红星美凯龙以2.02亿总价拿下区域内两幅商业地块，共计127亩。作为红星美凯龙布局天府新区的旗舰作品，地块规划总建筑面积达40万方，其中包括16万方的家居旗舰MALL、6万方独栋别墅式商业以及18万平米写字楼及配套。目前，家居旗舰MALL已呈现，包含家具卖场、电影院、餐饮、娱乐等业态。

2016年5月31日

万科以750万元/亩、104%溢价率、总价15.7亿元拿下德商·御府天骄旁的220.12亩住兼商用地，创下天府新区成交总价之最，打造为目前的万科翡翠公园。

2016年7月21日

优品道以6.47亿元拿下区域67亩土地，6551元/㎡的成交楼面价成为年度地王，为目前优品道·锦绣所在地。

2017年9月21日

万科二度入驻锦江生态带，以楼面价12000元/㎡+无偿移交125套人才公寓为条件竞得区域40.8983亩住兼商用地，打造为目前的万科·君逸。

2017年12月28日

保利与首钢分别拿下区域内一宗近50亩的住宅类用地，成交价均为7320元/㎡，且均需配建并无偿移交10%的住房面积。

2018年7月24日

区域内曾于当年4月11日因举牌价未达1730万元/亩出让底价而流拍的2宗合约132亩的回锅住宅地二度上市，最终由首创以总价10.8亿元、楼面价11180元/㎡，德商以总价8.63亿元、楼面价10951元/㎡先后摘下。除却高地价，两宗地还有配建要求，前者需修建一所占地约12亩的幼儿园，后者需配建农贸市场、公厕各一处。

目前，区域内除“华府279项目”成“谜”外，其余已出让地块均已亮相或面市，从规划来看，区域内还有大量住宅类土地待推出，主要集中于沈阳路南侧。同时，封叔从置业顾问口径获悉，区域内价格担当的德商，在学府旁还有2宗地的摘地计划，若其成功拿下预测未来可能打造为御府天骄的三期、四期，届时御府天骄可能成为区域内体量排名前三的超级社区。

三、成品概览

狭路相逢，谁胜？

终于到了说房子的时刻。

业界认为，锦江生态带是改善类中产的天下。比刚需更为舒适，价格又比麓湖富人区要亲民，就如房子里面的“洋房”，垫脚能摸到的价格又保有品质，主打品价比。

而这种说法最为直观的表述，就是目前区域内供应的产品，以主推中高端的小高层、洋房、别墅为主流，户型以中、大的改善户型为主，总价基本在两百万量级。这似乎更让意向置业者为难了，都定位改善怎么选？成都楼市“近身肉搏”在这里显得尤为激烈，狭路相逢，谁胜？

01优品道锦绣

（识别二维码看楼盘详情）

这是成都本土开发商优品道在天府新区的排名前列作品，占地约67亩，容积率2.2，由高层+叠拼洋房组成，配建商业。项目整体分南北两个组团开发，南区靠沈阳路为低密叠拼（126户），北区靠万科君逸推平层和跃层（470户）。今年初，首批次推出234套住宅，单价约11899-13941元/㎡（清水），全部售完；新批次预计4月底拿证，是剩余的高层产品，价格较上批次应该不会差太多。

优品道是区域内拿地较早的一批，彼时6650元/㎡的成交价虽也是年度地王，但相比17、18年出让地块就显得很实惠了，不过优品道也很良心，产品和价格都不错，整体性价比较高。

02德商·御府天骄·学府

（识别二维码看楼盘详情）

项目沿袭德商天骄系贵妇风，为御府天骄二期，占地59亩，容积率2.0，由12栋南北排布的板式洋房组成，无商业，配建一所幼儿园。项目3月底新推建面约118-290㎡户型房源，带装修均价20000-25300元/平米，装修均价3949元/平米，价格也相当程度上延续贵妇风，·，项目均价是区域内较高的。

不过高也并非毫无道理，封叔在一期老售楼部内看二期沙盘的感觉就是，站在一期已交付的高层面前，沙盘的存在根本就没意义了，预计二期的呈现效果依然很好，因为听说是一期的升级之作。

03首创·禧瑞锦江

项目为首创在成都打造的排名前列禧瑞系产品，定位高端低容的院墅产品，占地约84亩，容积率2.0，整体规划为三个地块，由十五层高层+三叠别墅组成，并配建一所约15个班规模的幼儿园，主力户型为125-136㎡的高层及107-248㎡的院墅叠拼，主打新中式风格。

目前，首批次256套建面约106-248㎡的房源已取得预售证，销售均价带装修约20800元/㎡，目前正在网络登记中（4月23日至25日），预计5月10日摇号。

有意思的是，首创·禧瑞锦江与德商·学府，两个项目一起拿地，节点相近，位置两对门，营销手法更是出奇一致。封叔从禧瑞锦江售楼部出来，德商施工楼上“你更好的选择”红色大字海报直入眼帘，正当封叔想夸赞这波操作时，回过头首创“不怕比”的大字报出现，看来区域竞争着实不小啊。

04首钢蓉璟台

（识别二维码看楼盘详情）

项目是首钢地产在天府新区打造的排名前列个项目，占地约44.5亩，容积率2.0，由三栋6+1F纯板式洋房和七栋16-18F品质小高层组成，点式围合布局，无商业但配建有一栋人才公寓及一处农贸市场。项目精装出售，主力户型为90㎡二居、 120㎡三居、140㎡四居。

目前项目售楼部刚开放不久，预售价格及时间待定。但因人才公寓用地属性，首钢拿地价格相对便宜一些，同时产品定位更偏首置，预计项目价格会比德商、首创等实惠些。

05万科翡翠公园

（识别二维码看楼盘详情）

万科在2016年5月31日拿下项目地块，体量220亩，总体容积率2.8，由别墅+高层+5.6万㎡集中式商业组成。

目前只剩100多套建面30-66㎡带装修的商办房源，清盘价约13000元/㎡。去年10月项目较新批次双拼别墅均价19999元/㎡，去年5月较新批次高层带装修房源均价约12000-14000元/平左右，装修标准3006.84元/㎡。

06保利万科翡翠和悦

（识别二维码看楼盘详情）

项目占地约59亩，容积率2.5，由别墅+洋房+高层组成。今年4 月取得较新预售，洋房户型为116-142㎡，均价15000元/㎡；别墅户型为220-270㎡，均价18000元/㎡；目前洋房已售完，还剩余别墅未选，装修价格2699.00元/㎡。

07万科君逸

万科2018年全新TOP系项目，占地约41亩，容积率2.0，由高层+商业组成。

目前住宅产品还未开售，在售11#、12#、13#叠院商办产品，均价约30000元/㎡，建面约100㎡，实得180㎡起，总价300万/套左右，直接认购。

08中海锦江城

中海锦江城是区域内占地较大及房源量较大的项目，共约570亩，规划总建筑面积133万平米，由高层+洋房+商业构成。项目已推售过多次，是天府新区排名前列摇号预售的盘；目前在售的是30-50㎡的ＳＯＨＯ房源，均价12000元/㎡；新批次101-129㎡高层产品即将入市，精装交付，价格待定，上批次高层价格约14250元/㎡；还剩余的售楼部地块的3栋50层超高层，和3-2地块的部分小高层。

09华府279

上文提到，该地块流转历史颇丰，项目相关数据缺乏。目前仅可知华府279-3号地块，1621户，由30层左右的高层与11层的小高层组成。同时，有业内人士称该项目将配建部分人才公寓（长租公寓），信息是否真实还需考证。

来源：封面地产，原标题《想在成都锦江生态带买房？看这篇就够了！》，欢迎关注原作者

小助理有话说：

扫描下方二维码，即可添加“拼房帝”小程序及“血拼成都楼市”公众号，如需了解更多成都楼市资讯，添加“小助理”微信（ID：lousir-2018），备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~