购房者注意:成都房贷利率“下行”窗口期打开了

最近两天，关于各种银行信贷的“谣言”满天飞。

一会儿是某某银行的房贷利率较低只要4.6%了，一会儿又是央妈“不查首付来源，流水进一步放松”了，看的购房者是一愣一愣的，心情也比较忐忑。

当然，说它们是“谣言”，也有一点不公平，毕竟里面有一些信息是真实的。这从侧面反映出了成都房贷市场的一些变化，为此我也专门咨询了几位银行业内人士，基本可以得出一个结论——成都房贷利率的“下行”窗口期打开了。

首先，我们要明白利率市场化原则。

简单来说，就是利率的高低，主要由LPR决定，并受供求关系和银行同业竞争程度的影响。

我给大家举个简单的例子：2016年，成都的房贷利率基本打8.5折，约4.165%，而2017年到2020年，由于楼市火爆，买房的人多，贷款的人也多，所以房贷利率一路上涨到了大概5.88%的水平，到了2021年，银行受“两道红线”政策影响，房贷额度大幅减少，银行间竞争减弱，所以成都房贷利率达到了较高值6.13%。

由此可见，银行房贷额度紧张，购房者贷款需求旺盛，就会导致房贷利率上涨；反之，如果我们希望房贷利率降回去，就需要银行房贷额度宽松，购房者贷款需求疲软。

那么，现在的情况是不是正在朝这个方向去呢？

简单粗暴说结论，是的！

排名前列、 央行降准降息，释放更多货币流动性。

这个我从去年12月陆续有写，包括12月14日《吴思竹｜可能是新周期的开始》；1月11日《2022年，楼市会怎样？》；1月18日《开年大礼包，“降息”了》等等，通俗点说，大家可以理解为“放水”了，虽然这个“水”受银行“两道红线”政策的影响，不能大肆流入房地产，但“大河有水小河满”的道理大家都懂，房地产肯定是受益的；同时，从银行放款的速度变化，我们也能直观感受到，目前的房贷额度是比较宽松的。

第二、 银行遭遇资产荒，房贷或成救命稻草。

今年1月份的金融数据，M2同比增长了9.8%，M1同比下降了1.9%，这是历史上M1首次负增长。

图据网络

简单科普一下

M2较高增长，而M1负增长，说明我们发行了大量的货币，但企业却不愿意借贷，导致资金在银行体系内空转，投放不出去，出现了“流动性陷阱”。对银行来说，这就是资产荒。

要知道，银行是靠“利差”实现盈利的。现在银行手里有大把现金，这个现金是有成本的，如果不能以更高的利息放贷放出去，那么银行就会赔钱。而房贷，其实是银行一个非常优质的资产，安全、长效、回报又高，所以银行主观上是非常愿意发放贷款给购房者的，尤其是在资产荒的背景下。

第三、 购房者买房意愿下降，贷款需求疲软。

最近，万科的“黑铁”时代和朋友圈叫嚣的“小阳春”相映成趣，一边是行业大佬的悲观，一边是行业从业者的高潮，房地产到底闹哪样，谁能给个准话？

说实话，这个真没有特别标准的答案。因为房地产是一个区域市场，每个城市都不一样，可能一二线城市坚挺些，三四线城市拉垮些。

我们以成都为例，成都其实在全国来看，都属于市场比较健康的状态，热点楼盘该三倍熔断的，必然三倍熔断；正常楼盘该顺销的，也能顺销着走；而该卖不出去的楼盘，它确实也卖不出去，这就是一个非常健康、理性的市场了。

相反，在一些三四线城市或者一些不限购的区域，两成首付、买房补贴、人才落户、利率下调等等，各种刺激政策开始“显山漏水”，再被媒体“一轮放大”，给人一种热火朝天，“小阳春”箭在弦上的感觉。但事实上，这些城市或者区域，你大概率连它们在地图上位于哪个卡卡角角都不晓得，并不是主流行情。同时，这种比较激进的刺激方式，恰恰更说明了当地房地产市场拉垮，需求疲软。

而从宏观上来看，我们可以明确发现的是，很多房地产企业从去年底到今年初，都在进行结构优化或内部裁员，其比例之大，业界有目共睹；而从银行今年新增的房贷发放数据上看，需求也是比较疲软的。

第四、 虽然昙花一现，但鲶鱼效应或将出现。

上个礼拜前，四大行同步下调了广州的房贷利率20个基点，并预计未来还有进一步下行空间。

而前几天，成都也出现了某某银行，二手房刚需首套房贷利率低至4.6%的大新闻，但不久后，多家相关媒体就删除了报道文章。

尽管这条新闻昙花一现，普通购房者大概率也不容易真正享受到那个房贷利率，但事实上，这件事情是真的，它在传播到你的朋友圈之前，在银行业内部早就已经传遍了，也引起了较大争议。

据说，上面对该银行进行了约谈，或许这也是导致该利率政策昙花一现的原因，业内人士分析，最终该银行可能会在参照业内普遍利率的前提下，适当略低一点点。而目前成都的首套房贷利率大概在5.64%的水平，该银行的房贷利率可能会维持在略低于它的水平。

但这就是鲶鱼效应。只要有一家银行出来搅动局面，价格默契就可能会被打破。为此，我是乐见其成的，毕竟能让广大购房者真金白银省下一大把银子，显然是一件好事情。

业内人士预计，如果银行开始内卷，未来利率可能会维持在5-5.5%的水平，但短期内要低于5%会有较大难度。

第五、 风控回归常态，房贷也开始宽信用了。

同样也在前几天，一条关于“重磅！！央行宣布不查首付来源”的截图把我整笑了，这种用大脚拇指思考也能辨明的“一眼假”，居然还哄住了不少人。

首先，各个贷款银行的事情，央行及其他监管机构只会加强监管，怎么可能要求放弃监管？

其次，任何银行在任何情况下，都不可能公开给你宣布不查首付不看流水。

所以，这个截图大概率是由来自市场一线的中介制作传播的，因为他们可能的确敏感的发现银行在实际操作中，对贷款人资质的审核和风控，开始回归常态了。

我们都知道，2021年因为银行房贷额度被大幅限制的前提下，银行提高了贷款人资质的审核，对首付来源、银行流水、收入情况都有比较严格的风险控制，其本质上是在“卡”贷款；但随着前面我们讲述的，现在银行额度宽松＋资产荒＋需求疲软＋行业竞争等多重因素的影响，宽信用也是水到渠成的事情。

但业内人士认为，这种宽信用的表现，其实属于对去年“过于严格”的一种纠偏，大概率来说，未来的房贷审核水平，会回归到2021年之前的状态，但并不代表银行就不做风险控制和资质审查了。

最后，让我们总结一下。

一直以来，成都的房贷利率偏高，在全国都数一数二，购房者其实是有怨言的，但没办法，这就是市场化的产物。但现在，房贷市场正在发生变化，过去“你求银行”正在向“银行求你”中发生着微妙的变化。

所以，我认为，成都房贷利率的下行窗口期已经打开了。随着时间的推移，房贷利率的逐步下降，将会是一个概率较大的趋势，这对广大购房者来说，是一件好事。

同时，成都是一个房地产市场较为健康的城市，有“双限地”作为主流支撑，房价平稳完全可控，那么对于有实际需求的购房者来说，在“房价平稳＋利率下行＋货币宽裕＋资产荒＋宽信用”的背景下，应该做出怎样的决策——

你想清楚了吗？

答案：在房住不炒的大原则下，去贷款购买核心优质资产。

来源：吴思竹