为什么不建议买公寓?听内行人算完这一笔账,原因其实并不意外

最近，一位朋友带着一个困扰已久的问题来咨询笔者，由于隔三差五的会接到公寓投资的房地产销售电话，而且正好手里也有些闲钱，所以不免心动，开始纠结起来。那么，现阶段，公寓到底还能不能买呢？长期以来，投资房产是很多人的选择，有的人投资住宅，有的人投资公寓，也有的人投资商铺，由于后两者一般不限购，所以是很多投资客的选择。

针对公寓，从投资角度而言，我们经常看到一些公寓项目卖得十分红火，而且公寓房价也确实比周边住宅便宜得多，所以公寓投资留给大家的表面印象几乎可以用良好一词来形容。从自住角度来看，由于户型小，总价低，而且“五脏俱全”，公寓也一直深受年轻人喜爱，不过，应该明确的是，公寓公摊并不小，而且商用水电支出也是一个大头，所以用来过渡居住的比较多。今天我们主要听一听业内人士给大家算一笔账，说道说道公寓投资那些事儿。

案例：在某二线城市，假设投资购买一套60平方米的公寓，单价为18000元/平方米，那么总价就是108万。采取常见的酒店托管方式，共托管20间公寓，每平米租金2.5元。

从业主角度来分析：

优点：投资公寓是很多人的选择，而且不少人都是采取酒店托管的方式，这种方式的好处就是收益比较稳定，而且对业主来说比较方便，基本不需要操心，只需要等着“收租”就可以了。此外，投资公寓也要看城市和地段，对于一些旅游城市或者客流量较大的地段而言，投资公寓还是一种不错的选择。

但是，现阶段，房地产市场整体告别了过去高歌猛进的阶段，而且公寓投资的前景开始普遍不被看好。

缺点：经计算，不难发现，业主每月可获得投资回报4500元，一年可获得投资回报54000元，看似不错的一份收益，但是按照这个趋势，总共需要20年才能回本，这是一个漫长等待的过程。而且，在产权40年的情况下，从开发商拿地再到交房，很可能最后到业主手里只剩35年的产权了。

此外，酒店托管还存在两个问题：一方面，前期会有1-3个月的房子免租期，或者叫做装修期，在这期间往往是没有任何租金的；另一方面，一旦投资了公寓，业主很可能会为见不到明显的效益而着急，这是正常现象，但是如果考虑把房子卖出去，这个时候，你突然就会发现，公寓出售不仅税率要比住宅高，而且真的是有价无市的商品。笔者遇到过不少折腾了三五年，最后又按照原价卖出去的例子。

从托管方角度分析：

公寓托管方一天一间房所需要支出的成本：一间房成本=租金+物业费+水电费+房间相关设备费+人员成本。通过计算可知，一间房的租金成本为150元，除此之外，假设需要两个人力，一人月工资3500元，那么一间公寓的人力成本大约12元，假设物业费和水电费是30元/天，房间各种物件更新20元/天。显而易见，一间公寓的成本就是212元。

显而易见，如果想要不赔本赚吆喝，那每日房间定价必须大于等于212元的成本才可以，但现实情况是，受地段、客流量、淡旺季等因素影响，很难保证每日入住率达到100%的水平。退一步来说，假设入住率80%，那么，每间房的成本就已经达到了265元，如果每日房价定价过高，很多人可能就会退而求其次，选择其他住房方式。总而言之，原因很简单，托管方效益不好，业主自然也不会获得好的回报。

看到这里，可能有人会问了，既然如此，为什么公寓销售看上去这么火呢？笔者认为，主要有两个原因：一方面，开发商营销做得好，有直销，也有分销，而且有些项目还会通过所谓的买一层送一层之类的活动吸引购房者；另一方面，任何事物都有两面性，对投资公寓也不能全盘否定，一些地段优和人气旺的项目也确实深受投资客追捧。

总而言之，对待买公寓这件事儿，除非你资金特别充足，否则笔者不建议选择公寓，而且购房者也应该理性看待公寓产品，更不能迷信销售人员的说辞。此前，有网友在城市次中心买了套公寓，当初的想法很简单，先上车坐等升值，然后卖了买住宅，结果周边房子升值了，但自己的公寓升值空间却十分有限，而且想卖个好价格都有点难，减去各种交易的税费，回报率其实并不客观，所以经常感慨后悔。那么，对于买公寓这件事儿，你有哪些经历呢？又有什么样的看法呢？欢迎留言讨论。