神盘警告!天府新区又一个爆款项目要来了

我也不知道是谁给我的这个logo

上面还有CHENGDU字样，应该是真的吧

因为是重大产业项目，楼面地价成本并不高，同时项目公司又是由成都轨道和天投两家本地国企与招商蛇口合资成立，猜测其配套住宅的售价方面相较普通楼盘会有一定的优势。

最关键的是，据说项目首批次住宅预计较快9月就会取证，还要对外销售（并非网上传言的内部消化）。因此，建议大家保持高度关注！

不过由于项目现在还没有售楼部，我也只能根据我掌握的一些可能并不完全准确的信息，给大家提前爆爆料、解解馋。

1、项目地段属于核心中的核心，首开住宅地块紧邻地铁站。

招商时代公园项目位于天府中央商务区，总规划面积约28.6平方公里的天府中央商务区是未来天府新区最核心的“市中心”区域。

天府中央商务区规划范围示意

按规划，天府中央商务区划分为总部经济区、会展博览区和宜居活力区。

其中仅4.61平方公里的总部经济区则是中央商务区中最精华的核心部分。

包括东区498米摩天大楼中海超级地标、西区396米超级地标、天府国际金融中心、天府公园、秦皇湖等CBD最重要的代表全部汇集于此范围内。

总部基地城市设计概念效果示意

天府CBD总部经济区的城市设计对标广州天河CBD的珠江新城，未来建设完成后，这4.61平方公里的土地之于成都，正如珠江新城之于广州，将成为最能代表成都现代化形象的街区。

广州天河CBD核心区珠江新城实拍

而目前整个天府CBD已经销售的住宅项目，均不在最精华的4.61平方公里范围之内，因为在这个寸土寸金的核心区域内，住宅用地规划十分稀缺。

天府CBD范围内的住宅项目分布

在这个版图内已经确定的项目中，仅有招商时代公园和万科天府锦绣两个项目有住宅产品。而招商更是囊括了整个总部经济区几乎绝大部分的住宅用地。

据公开资料显示，招商时代公园总用地面积787亩，其中很大一部分属于原来的“省级行政预留用地”。项目开发体量近180万方，是一个包含了396米地标写字楼、住宅、购物中心、商办和人字绿廊公园等多种业态的超级城市综合开发项目。

项目787亩用地范围及首开住宅地块位置示意

上图标注的绿色区域为56#地块，目前已经动工，从施工现场的效果图可以看出，这块地应该就是项目计划在9月推出的首批次住宅的位置。

项目工地围挡上公布的效果图（不一定是最终定稿）

这个位置紧邻天府七小和七中，北侧是万科天府锦绣，南侧紧邻地铁19号线红莲村南站。

项目周边实拍

按政府规划，红莲村南站将进行TOD综合开发，因为19号线连接天府和双流两座国际机场的快线，此处还将建设城市候机楼。

综合来看，项目首开地块的地理位置真是非常非常之好。

2、十分友好的产品面积段，降低核心区门槛，解渴市场需求。

据项目的规划公示信息显示，56#地块占地约56亩，容积率3.1，由7栋21~25F的高层住宅、2栋18F的商办和少量1~2F的临街商业围合而成。

从这个报规的蓝图上也可以看出，项目住宅为T3结构，共有约680套房源。在产品面积方面，据说招商首批次产品设计得非常友好，户型约为120~165㎡的套三、套四，而且听说这批次的所有户型均为横厅设计。

纵观整个天府CBD范围内的在售住宅项目，改善属性强一点的楼盘，户型面积都大得吐血，购买门槛偏高；户型面积小一点的楼盘，又都是T4/T6的竖厅户型，结构上就偏刚。

招商这个产品的梯户比、面积段和户型设计整体比较均衡，T3的全横厅设计完全是改善的坯子，而面积段下探至120区间，大大降低了普通购房者买入核心区的门槛。

不要问为什么没有户型图，因为我没拿到。

3、个人猜测价格有一定优势，但也不可能是“扰乱市场”的bug价。

由招商蛇口、成都轨道和天投集团合资成立的成都天府招商轨道城市发展有限公司分别于今年的3月9日、3月10日和4月1日，取得了项目整体约787亩用地。

其中，3月9日取得的两宗地楼面地价分别约为4150元/㎡和1428元/㎡；3月10日取得的两宗地楼面地价分别约为3839元/㎡和853元/㎡，4月1日取得的三宗地楼面地价分别约为2558元/㎡、1035元/㎡和7276元/㎡。因为是重大产业项目，所以整体地价成本不算高，推测其预售价比较值得期待。

不过由于项目需要无偿移交的配建项目很多，包括城市候机楼、幼儿园、市政绿地、公共用房等，还有大体量的高端写字楼和购物中心的自持，以及知名企业和高端品牌的引进要求。项目的土地出让条件中有很多额外的成本摊下来，实际地价也没有表面上那么低。

综合来看，个人估计项目首批次住宅的价格可能会低于周边几个楼盘，但也不会便宜到东鑫苑那样的地步。

但结合其友好的面积段来看，买入天核改善产品的门槛，怎么着也被招商拉到了200+的区间，非常值得关注！

唉！又是一个看得我眼馋却没办法拥有的项目，只能提前安利给大家。传说中的9月很快就来了，我们一起拭目以待吧。

来源：吴思竹

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