之前真没人这样做TOD

粉丝群里，高线公园（由成都轨道城投、万科成都、美的置业联合开发）最近提及率很高。

不少粉丝去看了这个位于地铁2号线行政学院站的TOD项目，反馈回的消息正反都有。

正向消息：2号线、9号线双地铁交汇，对面龙湖会修一座天街，生活便捷度高；示范区大气，建面约166㎡、188㎡装修T2纯板楼，户型设计好。

反向消息：项目属龙泉管辖，不在主城一圈层范围；总占地虽然有289亩，但分组团开发后，每个地块其实并不大，价格方面预计也不便宜。

我们究竟该如何全面、客观地评价一个TOD项目？除了套用传统评判体系，还应该增加哪些新维度、新视角？

答案显然复杂，不少人对TOD还是“听说过，不了解”。

事实上，对高线公园的认知偏差主要体现在对TOD的认知偏差上，但偏偏，TOD又是高线公园的重要价值本底。

不否认，我对项目的评价偏积极正向。

评价依据，基于我对行政学院TOD总体规划和对高线公园规划设计的了解。

早在2018年，轨交集团就联合中建西南院TOD设计中心对行政学院TOD进行了漫长的城市设计，我和中建西南院TOD设计中心的几位老伙伴进行过多次交流，对项目落地有期待值。

◎行政学院TOD区位实景分析

2020-2021年，轨交集团相继引入万科＆美的、龙湖，分别开发行政学院TOD南北区，南北两区隔驿都大道相望，标志着行政学院TOD正式进入实质性建设阶段。

◎行政学院TOD区位及控规分析

南区是亮相稍早的高线公园，北区龙湖地块本周刚刚发布案名——龙湖·开元，确定落地一座天街。

在中建西南院TOD设计中心编制的城市规划设计基础上，喜欢研究城市的万科找到美国HKS建筑事务所对行政学院TOD进行了城市规划设计方案深化，并最终落地。

◎行政学院TOD城市规划设计/美国HKS

所以，我的排名前列个观点是：

不能把高线公园看作传统房开项目，如果只是拿几块住宅地或商业地，单纯搞搞开发，其实根本不需要万科、龙湖入场，很多企业都能轻松搞定。

轨交集团之所以引入万科、龙湖，看重的是两家企业在TOD开发建设领域的经验技术、资源导入以及运营能力！

直白点讲，被誉为“TOD未来之城”的成都需要一座高呈现水准的TOD站点作为样板，让成都人对TOD的理解不再过多停留在纸面状态，让更多人能切身体验到TOD带给生活的改变。

第二个观点基于实操层面。

国内城市TOD建设大多借鉴日本、欧洲等城市先进经验，但在国内特殊的土地政策、规范要求以及建设主导权等因素限制下。

如何让TOD开发模式切实落地并持续发展并没有标准成熟的模式可循，仍在摸索当中。

所以，TOD项目最耗费时间和精力的环节不在技术端，像片区城市规划设计、地块总图、建筑、室内、景观等，对万科、龙湖这样的公司而言，攻克难度不大。

前期真正复杂之处在于轨道接驳，站口布置，慢行系统设计等，很多事项需要协同轨交集团与多个城市管理子系统沟通。

以行政学院TOD南北两区的天桥立体交通为例，关于天桥的形式及各功能地块的连接方式，万科就经历了区政府、规划、交通等多部门沟通。

这还只是其中环节之一，我了解到的消息，设计师们的方案评审会连轴转，加班加到爆肝。

不是局中人，不知局中苦。

对于他们精心构建的新居住方式、新交通方式、新消费方式，我们应该站在更高一层的维度上去认知。

一位熟悉万科的朋友告诉我，高线公园是万科在成都的排名前列个TOD高阶项目，战略意义重大，公司上下重视空前。

单一座示范区，从西南区域区首到成都公司总经理，多次踩场，优化调整，上一位享受这般待遇的项目是万科·天府锦绣。

天府锦绣是一种内生的、闭合式的高端居住，更多考虑园区内的营造。高线公园则是半共享、半开放式的高端居住，既强调单地块内的营造，也强调城市参与性。

相比天府锦绣，万科试图让客户明白，高线公园提供的不仅仅是一套房子，同时还有一座精心构思的微型城市以及生活方式设计。

这种理念对传统置业理念有一定超出性，这也是高线公园在市场端面临的重要挑战。

根据2018年发布的《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》，行政学院TOD定位组团站点。

它的城市体验感主要体现在：1、功能更加符合，业态更加丰富；2、距离尺度感更宜人。

行政学院TOD微型城市可以在5到10分钟的生活半径内，享受到包括居住、商业、办公、酒店、教育、公园等在内的一系列配套。

关键，它还有宜人城市尺度的拿捏。过往我们对居住区的认知更多是功能简单纯粹，喜欢大而私密的居住地块。然而，多年城建实践证明：大地块、大道路对城市功能的割裂十分严重。

这种情况在我们的新城规划中很常见，不开车几乎没法出门。规划逻辑不是站在人的行为尺度考量，而是站在城市界面和航拍机器的角度考量。

◎慢行系统归家示意

因此，高线公园项目规划过程中选择把地块划小，把路网加密，把复合功能做得更紧凑。目的就在于让城市回归到人可以参与行走的尺度，打造宜人的慢行系统。

慢行系统又是TOD项目链接交通和出行的精髓所在。

◎慢行系统归家示意

试想，如果乘坐公共交通，从家到站点或从出站到目的地的道路步行非常舒适，有良好的商业体验感和景观氛围烘托，人们会更乐意公共交通出行，并在步行中享受城市环境。

现实生活中，很多时候虽然地铁站离得并不远，我们却并不愿意去乘坐，核心原因不是人懒，而是行走路径上具备体验感的慢行系统缺乏。

回到项目本身，高线公园总占地约289亩，由17宗地块组成：住兼商用地6块+公园绿地6块+服务设施用地3块+商业服务业设施用地2块。

◎高线公园全景鸟瞰效果图

6块公园绿地共计约60亩，规划为6处分散的口袋公园，较大约18亩，最小约4亩，虽不是特别大，胜在与各个组团结合紧密，适宜的近人尺度保证了公园的使用效率和频次。

3块公建配套规划为两所幼儿园+一处社区综合体。

两块商业办公用地（1、2号地块）分布在北侧靠近行政学院站点位置，规划为两栋办公塔楼+组团商业，与两块街角绿地多维空间组合，呈现出一个三层立体交通廊道。

◎图源/美国HKS

这个立体交通廊道的底部层与下沉景观广场接通，并与行政学院地铁站无缝连接，是未来搭乘轨道交通归家的必经之地。

除了与站点相接，部分地下空间有望和北侧龙湖地块也产生联系。

地上部分的两层立体交通串联起高线公园前后部分的商业办公功能，同时在立体廊桥上设置多场景的景观。

◎高线公园示范区实景航拍

目前，这部分社区生活场景已经呈现，也是示范区的重要组成部分。

不得不说，通过沉浸式示范区来展示未来生活场景确实是万科的拿手好戏。

关注度较高的6宗住宅地块，占地面积约25到45亩不等，共计约185亩。

首批次即将推出的为占地约28亩的4号地块和约30亩的5号地块，用地性质住兼商。

传统住宅开发是万科擅长的领域之一。

4、5号地块的总图规划、景观设计、户型设计均保持着万科的高水准。

总图规划逻辑都是沿楠木街一侧布置商业，T2纯板住宅阵列式排布，正南北向，保证改善定位栋型应有的舒适度。

略微紧张的是楼栋退距，4号地块约32米，5号地块约34米。

高线公园的户型设计在粉丝群得到了公认好评。

建面约166㎡、188㎡两个户型指向二改及深改客群，战斗力不弱于市场任何同面积段户型。

◎高线公园建面约166㎡户型

▌166㎡户型采用LDK方厅设计，客厅可摆放对空间要求很高的双排座沙发，餐厅可独立摆放6人座餐桌，厨房带独立中岛。

▌2.5卫设计让老人房的逻辑更通顺，书房设计也是用心之处，关键位置不设剪力墙。

▌保留书房功能可与景观阳台形成动线洄游，取消书房可将空间融入客厅，形成客厅+餐厅+多功能厅的三厅格局。

相比166㎡户型，188㎡户型的功能和空间都有显著提升。入口玄关带独立鞋帽区，满足“后疫情时代”的归家消杀需求，标准豪宅配置。

家庭社交区在LDK厅基础上增加R厅，推开书房移门就能形成墅级LDK+R厅。

◎高线公园建面约188㎡户型

▌建面约45㎡的超豪华主卧有200㎡以上平层户型主卧的既视感，主卧玄关微空间、五件套主卫都只是基本配置。

▌独立步入式衣帽间带梳妆台并能采光通风，对女同志们的打动力可以预见。睡眠区除可轻松摆放2米大床外，飘窗位置还有一处lounge空间。

▌这个四房三卫配置的建面约188㎡户型，是今年我看过的同面积段产品中相当强悍的存在。一方面得益于万科对空间地精细化处理，另一方面得益于17F建筑的高得房率。

①.在我看来，高线公园的卖点一定是基于行政学院TOD总体规划设计所营造的一种新型城市体验，把它当作传统房开项目看待是片面的。

②.万科、龙湖两家TOD巨头进驻行政学院TOD，对板块形象的塑造，对板块价值的提拉充满想象空间，兑现高端精品住区的概率很高。