成都楼市:政策调控,房贷收紧,是趁早上车还是止步观望?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，今年楼市感觉各种政策，房贷也在收紧，想问一下今年成都买房的话，是不是比较难呢？要不要再等等，观望一阵呢？

回答：最近楼市政策趋严，城与城之间的政策也各有不同，一切都显示出“冒头必打，快速反应、全方位出击”的基调。除却政策变动，涉房贷款收紧，是为防范金融风险而出现此举。双管齐下之下，一个月内广州、大湾区等楼市较热的城市楼市额度就紧张起来了，可见整治力度之大。这时候的变动，恰恰反映了房住不炒的主旋律，理解政策对于楼市很重要。可以允许房价的合理涨跌，但是不能容许暴涨暴跌，今年房价还是面临着上涨，今年想要在成都买房的刚需购房者，有机会还是趁早上车，一直等和犹豫，是买不到好房子的。

提问：成哥好，买房想一次到位，又怕后面置换。在成都，二手房较好成交的较大面积大概是多少？另外，大源的新房和金融城的二手房，考虑小孩上初中（最重要），考虑居住便利性（次重点），也考虑增值，500内，哪个更为优先呢？

回答：1，这已经分化了。金融城板块150~200平米的户型，总价500~800，流动性都还不错。 2，大源板块的小户型，60平米以内的反倒卖不起价。 3，500万预算，去年下半年在金融城买套三没问题的。现在是有难度，可以。重点在金融城板块先淘 实在不行再去大源。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥您好!我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小) ,如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘。

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了。200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会。此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。成都价值高的片区及楼盘详见内部！

提问:成哥你好，前天在申请了一手房的首次公积金提取，今天公积金中心审批没通过，原因是商贷排名前列期还没还款，我这边的商贷排名前列期还款是本月20号，那么是等20号排名前列期还完后会自动审批通过吗?或者另外再预约一家银行在25号重新发起提取申请，不知道有没有问题。

回答：提取公积金的时候，有几种提取:1、全款购买的角度，这样子提供发票等证件，可以按照买入的成交价提取公积金，请注意购买后2年内必须提取公积金，即便你是按揭贷款买的，也是可以按照全款提取的。2、按揭贷款买房的角度提取公积金，需要提供借款的资料，排名前列次只能提取首付款，然后提取月供(连本带利)。具体操作，也分申请商业还是申请公积金，提取方便有不同的。你的情况提取失败，通常原因是:你的放款尚未上征信，故而无法认定你的贷款可信度或者审核提取人要求有记录，这样子，那你得有一笔月供上征信方可提取(不是扣款即可，需要征信更新已经有一个月)你的情况，我建议，稍等一下，等月供一次已经上征信即可提取公积金的。

提问：你好成哥，预算200万成都买房，新房二手房也可以，二手房的话房龄不能太老，现在成都二手房是怎么样的情况呢？看了一些板块的二手房的挂牌价格有点高，我今年买会不会追高呢？

回答：目前成都二手房价格的确有点虚高，价格的高低受供求关系的影响，成都龙头板块的优质二手房目前是供不应求的，挂牌价虚高，不过实际成交价是合理的，普通板块的二手房价格变化不大，成都二手房市场的整体情况就是供大于求，买房需冷静，不要太过焦虑。

成都楼市的主导是新房，新房的价格又受政府限价政策的管控。这里给购房者以下建议：一是房价受到宏观经济和货币环境的影响，下跌是基本不可能的。无论是新房还是二手房，排名前列要点就是买。二是买房要优先考虑成都供房的主力部队，也就是新房；选择二手房时，应多关注最近的成交价，追高有风险。三是对于新房市场要有一个预判，如今成都200万以内的新房市场供应量已经非常少，是刚需优先抢购的对象了。若是抢不到这种新房，较好及时转向二手房市场。

提问：成哥好，请问如何判断区域价值寻找潜力盘？有哪些判断方式？

回答：1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行。

2、新区：这里边啥都没有，新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是较佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞ 学府景观居住区 ＞ 滨江水系区＞产业园区

3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占特别优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是较好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价。最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。具体优秀地段选择详见内部！

提问：成哥好！我在嘉兴平湖。刚刚给老人买一套二手房，首付60万用了信用贷款，商业贷款90万用夫妻两人公积金可全部抵冲，现有现金130w，夫妻两人年收入30左右，打算再买一套投资，一直犹豫是买在嘉兴还是临安？

回答：嘉兴和临安纯投资都不是很建议。嘉兴一个环沪杭卫星城，后花园的身份。主要承接的是来自于上海和杭州的人口居住功能。至于产业承接，会差一些。嘉兴较大的竞争对手是昆山，客观来讲，环沪的昆山无论是在交通还是产业基础上都要优于嘉兴，所以嘉兴和昆山一定存在价格差。上波楼市，嘉兴房价因上海杭州价值外溢而被炒得火热，甚至出现一二手房价倒挂现象，接下来将会有一段很长时间的回落归稳期，这一两年嘉兴房价不会出现大的变故。

杭州临安这地方三面环山，其实是个交通死角。更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。未来科技城都没有发展起来，更别提临安。子弹130，建议直接破限购买杭州。杭州价值高的板块详见内部！

提问：成哥你好，子弹二百成都还有第二套买房资格，想投资武侯区域的保利中心或首航新城不知还有没有投资价值？麻烦推荐一下武侯笋盘或武锦江的学区房。

回答：保利中心或首航新城都是CEO盘。投资不建议选CEO盘，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。如果非要选择一个，建议优先保利。至少学区非常好，只要学区稳定不被划出，溢价就会一直存在。

核心地段，学区，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。绿地就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。具体笋盘及学区房推荐详见内部！

提问：成哥你好，坐标成都，目前住在金牛的万福苑，年收入10万，目前欠外债10万，每月公积金2000，还没有用过，信用卡有30万额度，准备用老婆的资格买一套可操作首房首贷，但是税费还是得按二套交。最近看了成华的次新盘，便宜点150万左右，计划再买一套是不是负债太高了，老房子是完全不能买吗？

回答：目前，成都老旧房在市场上的流动性并不是很强，如果没有学区房的加持，房价基本没有上涨。首先地价和房屋品质决定了房子的价值，房龄越长，品质相应的会下降，随着时间的流逝，土地的价值就决定了房子的价值。其次像成都这种没有能力逐步扩大城市面积，只有通过建新城区，吸引人才，把教育和医疗都转移到到新城区。旧城区老破大和老破小较大的竞争对手就是新城区，老城区的土地价值下降，老城区老旧房的房价必然会受到影响。

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