成都楼市:二手房越来越难卖,内行人透露有四点原因!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好成哥，我感觉成都二手房也不好卖啊，去年我手上有套二手房挂到今年1月，还没有卖出去，不知道怎么回事啊？

回答：成都二手房越来越难卖，究其原因有以下4点：一是受新房大剪刀差的影响；二是因为调控造成房票紧缺；三是受满五政策的影响；四是受“限售”影响，次新房源减少。尽管行情不景气，但在地段、学区、配套等因素的影响下，二手房价格的涨幅还是超过了新房。二手房走势，总体来说依旧不景气，不过会有部分抢不到新房的普通购买者会选择二手房，但是“限售”和满五政策继续影响二手房市场，购买者容易陷入纠结。

提问：成哥好，我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小) ,如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘？

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了。200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会。此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。具体价值高的片区及楼盘详见内部！

提问：成哥你好，成都市青白江区19年底入手一套房，现有子弹70万，资金有限，目前暂定在青白江入手一套套二，隔几年将其中一套房子卖掉，再凑钱去成都市区买一套，不知这种方式是否可行？还是今年六月份想办法迁入成都市区小房子更好？

回答：你好，建议买限购区。 纯投资建议在高新区新川板块，成华区八里庄理工大三板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。当前新房涨价，二手房降价，需要注意淘笋。 非要在不限购区域买，建议买新津10号线附近，青白江的规划都靠吹。具体原因及分析详见内部！

提问：成哥好，天府新区房价是不是有点高啊？现在买房在天府新区，会不会追高啊？

回答：天府新区作为成都近几年崛起的一颗新星，发展势头大家有目共睹。府新区的主要特点是“公园城市”，因此各楼盘不仅公园绿化多，容积率也比较低，但是这也意味着不利于社区周围商业的发展，因此商业对房价的影响有限，高密度住宅和高居住品质总是矛盾的；其次，高收入人群较少，难以支撑这里过高的房价，那么未来商品房流入二手市场的几率就会增大，加之改善房成为成都目前主要的房产供给，一些高收入群体购房将会被分流；所以，普通收入者才是天府新区购房的主体，加上这里各区域规划明确，适合工薪上班族，因此这一类人将推动天府新区的发展，而这里的高价值板块尚不明确发展势头，现在的房价高不一定能一直保持，变动较大。

提问：你好成哥，请问刚刚卖了房子，腾出购房资格，准备买二手，但是看了一圈下来，房东很多不诚心卖挂的价很高又讲不下来，要不就是挂着等涨价，现在上车高新天新是否有点高位接盘了，是否有必要等到年后再买入呢?

回答：买房要看成交价，不要看挂牌价，能成交的才是市场认同的价格，没成交的就是一张树皮，一文不值。另外，我们也可以以新房来判断二手的价格是否虚高，新房理论上应该比二手略贵一点点，神盘除外，以正常价格的新盘来定。

提问：成哥你好，子弹40，可以接受6000元一月的房贷，想买成都的房子，主要目的是投资加自住，请问在成都哪买好?天府万科城可以吗？

回答：成都老城片区（锦江区、武侯区、青羊区、金牛区、成华区）人口密度很大，经济活跃，又担负了政治、经济和文化的职能，是成都市最稳妥的房产投资；天府新区是成都市最有潜力的区块，未来的规划实在亮眼，尤其是双流区和龙泉驿区，它们靠近老城片区，既享有老城片区的辐射，又享有天府新区的规划红利；其他区域投资，要尽量选择离老城片区较近的区域，如新都区、郫都区，温江区和青白江区；成都西部边缘现下的人口经济以及未来的产业规划，都是利空，未来不太明朗。具体更多分析及推荐详见内部！

提问：成哥你好。我们现有青羊区三点五环外有一套二的福利房，目前没有任何贷款。全家工作单位都在成都西站附近。手上现有资金70w，有两个方案，1想在万家湾光华碧邻给孩子买一个二手小套二，可住可租。2用三个人的购房资格购置双流改善新盘新力骊园116平的三房，孩子首套房主贷30年，因为我们夫妻的贷款年限到70岁的话也就只剩下18年了，而且我们的公积金一直沒有提取过，这样压力没有多大。或是孩子一人购买我们担保还款，但是这样就不能提取公积金。请成哥帮忙看看如何或者可有更好的建议！

回答：就你们贷，能贷18年也可以了，在中国没有谁的房贷是真正还了30年的，中国的平均按揭时间是七八年，因为住房贷款不变，但我们工资会继续上涨，只要还在发行人民币，就会贬值，按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值6-7%，每年100元人民币10年后贬值到48元，30年后就只剩下11元，真正的房贷压力期其实只有前10年，以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。建议保留孩子的首贷资格。

提问：我先生涿州户，我深户，深圳一套，福田口岸，17年底270万入，46平一室住宅，07年竣工的二手老龄次新房，房证和贷款在我名下。房龄大，是否想年底出手，换到南山、宝中、前海那边好？还能凑70万首付，他还有2年半拿到上海房票，他也能入深户，然后离婚买房。但就不能用上海公积金贷款了。还是等上海房票，还能用上他公积金，怎么做好？担心等票期间上海涨起来，首付不够，不知道他在上海买算不算首付首贷，入户上海或者拿到上海房票有什么捷径吗？我和老公都是研究生。我打算离职去上海。他堂兄和堂嫂是上海户口，堂嫂上海土著。请成哥帮忙指点。

回答：你那套房子不建议你换房，一是即便满2，交易手续费也很贵，而且你再买房是按照二套算的，七成首付在深圳买不到好房子。建议先拿着。建议可以继续深耕深圳，老公先落深户，再在深圳买一套300-400总价的房子，想办法多凑点首付，走lh+首房首贷的方法买。同步老公在上海继续交社保，如果满2年半上海还没涨起来，可以优先考虑在上海上车。房票的问题，你们可以考虑用居住证来办理，2-3年可以搞定，但是费用不便宜，要几十万。还有一种就是老公lh后可以直接买，但这种操作方法，很多人会感觉不适，不强求。对你们来说更好的方案是在深圳买，深圳投资价值高的板块详见内部！

提问：成哥好，最近看到宣传说是0元买商铺，但是天下没有免费的午餐，可以优惠力度很大，想知道这样的是不是陷阱啊？

回答：究竟是不是陷阱，要看以下几点。首先，从缴纳全款到开始返款有一年近两年的时间差，在此期间这些资金能给恒大带来巨大收益；其次，“打折”商铺地段不好，比较偏远，具体情况需要实地考察；最后一点，优惠活动仅进行了五天，实际上就是商铺的促销手段，短时间内吸引眼球，带来流量。对于能不能买，大家各执己见，一方认为时间太长，风险过大；另一方认为这是盘活资产的手段。对于大多数投资者来说，这的确是一次好机会，但是后期返利的情况需要再仔细斟酌。

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