成都楼市:行家提醒,买房除了地段和价格,还有这些一定要考虑!

我是成哥说房，资深的房产投资专家。用最专业的提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑！

以下为“ 成哥说房” 微信公众号粉丝提问精选：

提问：成哥好，请问买房考虑因素，如户型，地段、交通，价格等因素，哪些更重要？

回答：大概分为以下这些：

1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。

3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。

它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。

4、租金回报率。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上

5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。

6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。

提问:成哥好，想在成都买房投资，预算在130w左右，能够承受每月大概5000上下的房贷，请问成哥买哪些板块的房子比较有价值？或者有没有您看得上的盘可以直接分享给我呢?最近看到了高新区一套房，在军安卫士花园，81平，125w, 但是我没有成都买房的资格，可以找人打通关系吗？担心错过了之后房价又涨起来。

回答：不可取，不建议你私下和卖家这样操作，有一定风险。既然没有成都房票，建议先想办法开发房票，快速方法有54代发或找人代持。成都买房建议在成熟商圈附近找二手次新，考虑攀成钢、万象城、八里庄，三板桥一带。

提问：成哥好，户口在金牛区、父母在西门一环和二环有房。我在双流有一套房，正在还贷。目前想在成都又投资一套，子弹140，请问您有没有推荐的楼盘，新房二手房都可以，二手房现在还是要考虑性价比，区域没有特别要求，投资增值排名前列位 兼顾学区更好 没什么头绪，想请教成哥的意见。

回答：如果纯投资，青羊区、武侯区、高新区不考虑，青羊区、武侯区目前配套已基本完善后期升值只能跟随大盘涨幅。青羊新城目前基本属于改善盘，比较贵。武侯新城位置离主城区远。高新区，发展好，但是你的预算没有什么好的选择，还有你也没有购买资格。

因为投资我们考虑的是资金回报率的问题，目前要说成都哪个区域和版块值得入手，我的建议是成华区的二仙桥版块，二仙桥是目前三环内，少有一个拥有3千亩土地可开发的地方，后期升值空间可期。还有离主城区越近发展，抗跌性更强。至于楼盘你可以关注一下：华润24城、成发紫东阳光、成发紫东星座、招商中央华庭、蓝光东方天地、中粮锦云、铁投紫瑞府、青秀未遮山、中车共享城。具体分析可以参考一下内部分享！

提问：成哥好，目前有二套住宅和一套公寓，想换个大房子。龙潭寺金融街，融府，126平1楼下叠（下叠层高5.3米），给点意见或则你也可以推荐一下性价比高的大平房子，这个片区其他几个叠拼也去看了，不怎么满意，一个是保利珑堂里院，一个是十陵的龙湖景粼玖序

回答：融府的126平送花园和地下室赠送面积还是较大，估计比其他贵45千一平。龙潭这个版块现在是一个低洼板块，现政府也是重点开发区，5年变化很大，同时也给你推荐了几个你可以看看，中梁雲玺臺，同森锦逸，铁投紫瑞府，朗诗乐府，首钢璟辰里。十凌的龙湖这个我也不太看好，被安置房包围，周边也没有啥空地，以后能很难支撑刚房价。

提问：成哥好，目前有2套房子，打算卖一套，还完贷款还剩下70万，请问在温江光华大道新城有推荐的吗？或者温江新城那边也可以？

回答：你好，温江光华大道新城，其实就是青羊新城，那边的房子新房基本上都属于改善，比较贵。这个预算有点少，合适预算的房子都比较老，没有合适的推荐。或者可以提高预算，温江新城你可以关注：格凌兰、和信孔雀天成、上林宽境。

提问：成哥好，我目前在成都没有房票了，是否只有投资公寓和商铺，那么在这种情况下是选公寓还是选商铺？想听听成哥的意见！

回答：在没有放票的情况下，可以想办法开发放票，或者破限购。至于公寓和商铺，不推荐。未来出售的时候除了交易成本高以外，生活成本同样也很高，而且居住环境也很差。至于升值空间，肯定是不如住宅的。

提问：成哥好，你好！我在成都和老公都各自有一套小户型的房，全款购买，现在还想购买一套房，但是成都限购，现在想把家里其中一套过给父母，腾出房票，目前预算大概在五十多，不知道还能投资哪里，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子，希望成哥给点建议，谢谢啦！

回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。小户型可以优先考虑出掉。记住裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。具体的推荐可以参考一下内部分析！

提问：成哥好，是这样的，我现在武汉上班，年后打算回成都发展， 请问这种情况成都哪里买房会好点呢？首套房 ，希望考虑自住和投资。 但是预算只有20左右， 又没有资格，请问应该怎么解决？

回答：投住一定要分离，投资考虑的是回报率，自住考虑的是交通便利性和舒适性。另外，首付20万的预算，在成都三环内基本选不到合适，只有考虑远郊，而且还是房龄稍微高点的，如，青白江、简阳、新津……。但是这类房子除了满足自住需求，根本没有其他价值。所以建议还是多筹些首付再考虑。

提问：成哥你好！有个户口问题想请教，现在户口武侯区集体，社保武侯区多年，未婚，自己及直系亲属成都无房。请问可以把户口迁出成都后再人才落户天府新区，同时社保也可以在天新缴纳一个月。请问，这样算是有天新购房资格吗？

回答：只要单位社保不断缴从武侯转到天新，就有天新购房资格。按你说的方法操作，就是属于天新排名前列顺序。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！