成都楼市:远郊房全是坑?内行教你怎么判断远郊房的价值!

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑。

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥你好，你觉得成都这个省会城市的远郊盘怎么样？远郊能买吗？

回答：购买郊区一定要看它的发展价值，我们应该同时重视地铁和人口的引进，这样的才值得投资。如果没有大型基础设施和配套买入郊区房的话，很难生活。

从许多城市过去的数据来看，许多郊区都面临着难以出租的问题，二手房在尴尬的情况下不能高价出售。即使是相对稀缺的别墅产品，升值的潜力也很低。对于那些资金充足、想通过购买房地产来保障资产的人来说，尽量选择相对的核心板块、优选中心或能够承受刚性需求溢出效应的近郊区，可以靠租赁维持贷款是最安全的，即便以后转让也不担心没人接手。对于那些不富有的人却想投资的人，更应该谨慎地买入或比较，持币观望一段时间。

购买远郊时，应注意以下几点：

1.三四线城市不买，离市中心越近价值越高，房子本身的价值不高，买房更多是土地价值高，周围没配套的房会慢慢衰落、

2.政府有规划的郊区可考虑，规划要有地铁、学区、商业区、综合规划新区交通等环境设施好于旧城区，再加上配套设施的引进，要有未来发展的可能性，否则谨慎！

简而言之，对于远郊的购买，购房者首先要有充分的计划和心理准备，并制定好计划维持长持的时间。另一方面，我们可以考虑更多的自住，将远郊的规划与未来的生活和工作条件结合起来，以避免"吃亏的购买"！

提问：成哥好，你好！我在成都和老公都各自有一套小户型的房房，现在父母在成都有一套100的想租出去，全是全款购买，现在还想购买一套房，但是成都限购，现在想把家里其中一套过给父母，腾出房票，目前预算大概在五十多，不知道还能投资哪里，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子，希望成哥给点建议，谢谢啦！

回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。具体的推荐可以参考一下内部分析！

提问：成哥你好！有个户口问题想请教，现在户口武侯区集体，社保武侯区多年，未婚，自己及直系亲属成都无房。请问可以把户口迁出成都后再人才落户天府新区，同时社保也可以在天新缴纳一个月。请问，这样算是有天新购房资格吗？

回答：只要单位社保不断缴从武侯转到天新，就有天新购房资格。按你说的方法操作，就是属于天新排名前列顺序。

提问：成哥你好，坐标北京，家里有两个小孩，老人也跟着住。想着去东西城买学区房，因为家里人多，想置换一套大的，但是预算也有限，最近想着是不是买一个普通的学区房就行了，而且买东西城也面临着多校划片的问题。这个问题一直很纠结。预算大概在800-900万之间，请问成哥有什么好推荐？

回答：你家里有两个小孩，购买学区房是一个性价比比较高的选择，毕竟可以用两次。而且如果学区房稳定的话，保值性是没问题的。鉴于您的预算和工作地点，我建议可以看看朝阳的一些改善盘，兼学区的那种。比如望京的上京新航线，对应陈经纶；嘉铭桐城，对应陈经纶嘉铭；北苑几个次新盘。更多推荐请详见内部分享。

提问：成哥好，你觉得年轻人首套到底老破小和远大新哪个更适合呢？

回答：城区的老破小如果没有学区的加持，将来的流动性和金融属性都会慢慢降低，未来涨价幅度会受限；如果城区老破小，管理不错，人员素质不错，那也是可以保值的；郊区远大新，如果能找到小区品质好，交通方便，周围有产业、规划的，未来也是比较有潜力的；如果是郊区远大新周围交通一般，没什么产业，那很容易千年洼地。所以要么找城区管理好的老小区，要么找郊区配套、交通不错的次新或者新小区。

提问：成哥好，之前听你说楼市越到后期，市场分层逐渐明显，现在成都市场可以分几层呢？

回答：楼市要细分到多少，取决于你的目的， 如果是写宏观楼市，简单按照总价，上车，改善，学区，地铁等分类，十多种就够了。 如果你是一线实操买房，那么每一套房都要单独分析，就是成百上千种情况了。

提问：成哥好，坐标北京。总价400以内，刚需首套，有自住需求，凑乎的也许再过几年再置换，有合适二手房地段推荐吗，常营新天地怎么样，未来有升值空间吗？谢谢

回答：总体来看，首套刚需，考虑常营附近还可以，地段虽然一般，但还是可以保值的，新天地小区不错，就是交通配套，周围界面太一般了。可以看看青年路的青年汇，百子湾附近的沿海赛洛城等。更多推荐可以参考内部分析！

提问：成哥好，坐标北京，我想买白家庄小学附近的房子，请问预算在多少划算，想换个学区房，买什么样子的能保值一些

回答：白家庄小学在朝阳还是不错的，因为相关的学区房都比较老，除了学区属性，其他在未来是劣势。买个小点的房子，相对风险小一些。学区占坑房，保值方面还可以。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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