银行为国企开融资白名单,民企难解“近渴”?真相是……

搜狐焦点成都资讯 2021-11-26 00:33:05
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最近一段时间,房企融资松动的消息频繁刺激市场,由此带来港股、A股地产股的整体上涨。数据显示,11月上半月,房企及城投企业在银行间市场融资计划已超10月整月,但发行主体以国资背景为主。 近日有消息称,部分银行在贷款方面对不同资质房企做出区别对待,其中对国有房地产企业给予专项政策支持,并为其开出融资白名

最近一段时间,房企融资松动的消息频繁刺激市场,由此带来港股、A股地产股的整体上涨。数据显示,11月上半月,房企及城投企业在银行间市场融资计划已超10月整月,但发行主体以国资背景为主。

近日有消息称,部分银行在贷款方面对不同资质房企做出区别对待,其中对国有房地产企业给予专项政策支持,并为其开出融资白名单。 

针对上述消息的真假,多位银行业人士对媒体表示,未接到通知。

不论消息是否属实,当前地产行业的不少国企与民企,在市场压力下的生存现状正在分化。

融资市场回暖   民企难解“近渴”

进入下半年,全国楼市的低迷显而易见。

统计显示,2021年7月以来,全国商品房销售规模已经连续三个月同比下滑。其中10月份,40个典型城市的新建商品住宅成交面积环比下降1.9%,同比下降32.4%,创下2013年以来最差“银十”,直接导致百强房企中的44家业绩同比降幅大于30%

多家房企的资金链陆续拉响警报,美元债更成为近期信用风险的导火索,诸如佳兆业、阳光城、花样年和当代置业等百强房企都出现在违约名单上,引发了资本市场的紧张以及金融机构的担忧。

近几个月来,虽然房地产企业试图通过“以价换量”加大促销力度,但是由于银行按揭贷款跟不上,导致企业回款成效并不明显。再加上地方政府出于防范“烂尾”的考量加强了对本地项目预售资金的监管,这让房企的资金流动性进一步承压。

面对如此状况,早在9月底,人民银行、银保监会就召开过房地产金融工作座谈会,金融监管部门已经多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步“解冻”,避免市场预期进一步恶化。

据统计,涉房贷数据正在改善,10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其中房地产开发贷款环比多增500多亿元,个人住房贷款环比多增超千亿元,金融机构对房地产行业的融资行为明显改善。

数据显示,11月10日-16日,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,数额及发行企业数量相对较高。显示当前银行间债券市场融资口子已经打开,鼓舞了市场的信心。

| 图片来源:克而瑞

楼市君注意到,上述在银行间市场融资的企业中,少有民营房企的身影。

有资深地产研究人士表示,房地产市场下滑也对国资背景的房企带来资金压力,但与民营房企相比,国企、央企承担了更多的社会责任,比如基础设施开发、老旧小区改造等,这是国资背景房企能获得融资的一部分原因。另外,银行对民营房企的信心仍然不足,认为部分民营房企的杠杆很高。

对于部分自身条件并不优质,没法在境内外的公开融资通道获得“输血”的民营房企来说,更多需要依靠自身进行纾困。

据不完全统计,10月以来,已接连有包括世茂集团、富力地产、禹洲集团等近30家房企开启了“自救”模式,形式包括出售资产、股东借款、折价配股、延长债务期限等。

而这些房企大都有一个共性:前几年扩张太快、步子太大,且手中余粮不多,遇到市场大调整时便一下陷入了困境。

某潮汕系龙头房企的前经理人表示,有的企业前年还是百亿,今年就想做千亿,拿地激进造成营销困境,靠压榨员工智力、时间来实现企业突破。其向楼市君透露,他曾有段时间,一个月30天只有1天假期,29天都在上班。

房产即将步入  “国企时代”?

有人提出了这样的猜想:随着越来越多民企被淘汰,而国企整体表现稳健,地产未来或将逐渐步入“国企时代”?

从第二轮集中供地房企拿地情况来看,似乎也在印证这一观点,因为拿地的民营数量相比第一轮已明显减少,国央企则成为了拿地的绝对主力。

具体来看,广州、深圳、成都、厦门、重庆、北京6座城市的成交土地中,国央企拿地金额占比都在80%以上,沈阳、南京、天津、苏州等11座城市,央企国企拿地金额贡献都超过半壁江山。

| 图片来源:亿翰智库

以成都为例,在第一轮集中供地里,民企拿下了40宗土地里60%以上的地块,而众多国企却选择了沉默。但在二批次里,国企拿地势头却异常强劲,52宗土地,其中41宗都被国企或央企拿下。

11月12日,成都发布今年第三轮集中供地信息,从现阶段的土地价格以及竞拍规则来看,未有明显放松的迹象。根据近日成都推出的促房企稳产满产12条措施,有业内人士预测,此轮集中供地除了国央企拿地外,部分民企拿地的积极性相比上一轮或将提高。

土地是房地产生产线上的原材料,土地储备“断粮”无疑将导致后续发展受阻。从这个角度看,国有开发商的当前踊跃拿地占据了部分民营房企的市场份额。但要说即将全面步入“国企时代”,则有失偏颇。

房地产作为提供的产品是商品房,天生带有市场化、竞争性属性,全盘国有化其实并不现实。在公平竞争的环境下,无论企业属性如何,各方都能够最大化发挥主观能动性,竞争更充分,也能更好保证整个市场的活力。

而国企虽整体更加稳健,但能确保它一定不暴雷吗?

根据中国社科院城市与竞争力研究中心对2021年上半年A股房地产企业“三条红线”情况的统计。A股市场共有9家企业同时踩中三条红线,其中包括云南城投、栖霞建设等6家国企,占比达到三分之二。

此外,从资本市场来看,国企的表现也没有想象中的稳健。2021年上半年,地方国企信用风险持续释放,新增违约主体占比首次超过民企跃居首位。

| 图片来源:经济观察报

尽管有政府信用背书,但在市场化和法治化的前提下,国企同样有破产的风险。早在2018年,国务院就发布了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》,明确指出“坚决防止‘大而不能倒’”

某国资集团下属房企中层干部向楼市君表示:“我们也有我们的问题,流程效率比较低,但也因为速度比较慢,步子也相对比较稳。”

而即便当下市场如此飘摇,也有部分民营地产公司的日子很好过。龙湖集团近年实现总营收和净利润双增长,融资成本比一些地方国企还低,各方面看都是“优等生”。作为克而瑞《2021年1-10月中国房地产企业操盘榜TOP100》的冠军,碧桂园摊子铺得不算小,但目前总体风险可控,各大评级机构都给与了正面评价。

在波云诡谲的市场中,即便遭遇了一时困难,但熬过来之后依然是一条好汉。比如2017年开启断臂求生的万达,这家民企代表战略转型轻资产后,如今各项经营指标稳定,旗下万达商管已于10月下旬向港交所递交了IPO材料,正准备上市。

中国房地产正经历一场大浪淘沙的剧烈洗牌,对许多房企来说,堪称抽筋剥骨,痛彻心扉,但正本清源也有助于行业健康有序发展。一位房地产资深评论人表示:“虽然哀鸿遍野、饿殍满地,但这种治病的阵痛或许也是必要的。”

万科董事会主席郁亮3年前曾高喊“活下去”,可谓行业“警世预言”,在他看来,中国房地产有三个红利阶段:2002年之前是土地红利阶段,“招拍挂”之后是金融红利阶段,而“三道红线”之后是管理红利时代

疯狂的房地产掘金时代已经终结,在当下的房地产经营环境下,穿过了这场暴风雨,能活下去活得好活得久的,肯定是回归行业本质,坚守价值创造的少数企业,不论它的身份是国企还是民企。

来源:天府楼市

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