银行为国企开融资白名单,民企难解“近渴”?真相是……

最近一段时间，房企融资松动的消息频繁刺激市场，由此带来港股、A股地产股的整体上涨。数据显示，11月上半月，房企及城投企业在银行间市场融资计划已超10月整月，但发行主体以国资背景为主。

近日有消息称，部分银行在贷款方面对不同资质房企做出区别对待，其中对国有房地产企业给予专项政策支持，并为其开出融资白名单。　

针对上述消息的真假，多位银行业人士对媒体表示，未接到通知。

不论消息是否属实，当前地产行业的不少国企与民企，在市场压力下的生存现状正在分化。

融资市场回暖   民企难解“近渴”

进入下半年，全国楼市的低迷显而易见。

统计显示，2021年7月以来，全国商品房销售规模已经连续三个月同比下滑。其中10月份，40个典型城市的新建商品住宅成交面积环比下降1.9%，同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”，直接导致百强房企中的44家业绩同比降幅大于30%。

多家房企的资金链陆续拉响警报，美元债更成为近期信用风险的导火索，诸如佳兆业、阳光城、花样年和当代置业等百强房企都出现在违约名单上，引发了资本市场的紧张以及金融机构的担忧。

近几个月来，虽然房地产企业试图通过“以价换量”加大促销力度，但是由于银行按揭贷款跟不上，导致企业回款成效并不明显。再加上地方政府出于防范“烂尾”的考量加强了对本地项目预售资金的监管，这让房企的资金流动性进一步承压。

面对如此状况，早在9月底，人民银行、银保监会就召开过房地产金融工作座谈会，金融监管部门已经多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。

据统计，涉房贷数据正在改善，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿元，个人住房贷款环比多增超千亿元，金融机构对房地产行业的融资行为明显改善。

数据显示，11月10日-16日，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心。

| 图片来源：克而瑞

楼市君注意到，上述在银行间市场融资的企业中，少有民营房企的身影。

有资深地产研究人士表示，房地产市场下滑也对国资背景的房企带来资金压力，但与民营房企相比，国企、央企承担了更多的社会责任，比如基础设施开发、老旧小区改造等，这是国资背景房企能获得融资的一部分原因。另外，银行对民营房企的信心仍然不足，认为部分民营房企的杠杆很高。

对于部分自身条件并不优质，没法在境内外的公开融资通道获得“输血”的民营房企来说，更多需要依靠自身进行纾困。

据不完全统计，10月以来，已接连有包括世茂集团、富力地产、禹洲集团等近30家房企开启了“自救”模式，形式包括出售资产、股东借款、折价配股、延长债务期限等。

而这些房企大都有一个共性：前几年扩张太快、步子太大，且手中余粮不多，遇到市场大调整时便一下陷入了困境。

某潮汕系龙头房企的前经理人表示，有的企业前年还是百亿，今年就想做千亿，拿地激进造成营销困境，靠压榨员工智力、时间来实现企业突破。其向楼市君透露，他曾有段时间，一个月30天只有1天假期，29天都在上班。

房产即将步入  “国企时代”？

有人提出了这样的猜想：随着越来越多民企被淘汰，而国企整体表现稳健，地产未来或将逐渐步入“国企时代”？

从第二轮集中供地房企拿地情况来看，似乎也在印证这一观点，因为拿地的民营数量相比排名前列轮已明显减少，国央企则成为了拿地的特别主力。

具体来看，广州、深圳、成都、厦门、重庆、北京6座城市的成交土地中，国央企拿地金额占比都在80%以上，沈阳、南京、天津、苏州等11座城市，央企国企拿地金额贡献都超过半壁江山。

| 图片来源：亿翰智库

以成都为例，在排名前列轮集中供地里，民企拿下了40宗土地里60%以上的地块，而众多国企却选择了沉默。但在二批次里，国企拿地势头却异常强劲，52宗土地，其中41宗都被国企或央企拿下。

11月12日，成都发布今年第三轮集中供地信息，从现阶段的土地价格以及竞拍规则来看，未有明显放松的迹象。根据近日成都推出的促房企稳产满产12条措施，有业内人士预测，此轮集中供地除了国央企拿地外，部分民企拿地的积极性相比上一轮或将提高。

土地是房地产生产线上的原材料，土地储备“断粮”无疑将导致后续发展受阻。从这个角度看，国有开发商的当前踊跃拿地占据了部分民营房企的市场份额。但要说即将全面步入“国企时代”，则有失偏颇。

房地产作为提供的产品是商品房，天生带有市场化、竞争性属性，全盘国有化其实并不现实。在公平竞争的环境下，无论企业属性如何，各方都能够较大化发挥主观能动性，竞争更充分，也能更好保证整个市场的活力。

而国企虽整体更加稳健，但能确保它一定不暴雷吗？

根据中国社科院城市与竞争力研究中心对2021年上半年A股房地产企业“三条红线”情况的统计。A股市场共有9家企业同时踩中三条红线，其中包括云南城投、栖霞建设等6家国企，占比达到三分之二。

此外，从资本市场来看，国企的表现也没有想象中的稳健。2021年上半年，地方国企信用风险持续释放，新增违约主体占比首次超过民企跃居首位。

| 图片来源：经济观察报

尽管有政府信用背书，但在市场化和法治化的前提下，国企同样有破产的风险。早在2018年，国务院就发布了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》，明确指出“坚决防止‘大而不能倒’”

某国资集团下属房企中层干部向楼市君表示：“我们也有我们的问题，流程效率比较低，但也因为速度比较慢，步子也相对比较稳。”

而即便当下市场如此飘摇，也有部分民营地产公司的日子很好过。龙湖集团近年实现总营收和净利润双增长，融资成本比一些地方国企还低，各方面看都是“优等生”。作为克而瑞《2021年1-10月中国房地产企业操盘榜TOP100》的冠军，碧桂园摊子铺得不算小，但目前总体风险可控，各大评级机构都给与了正面评价。

在波云诡谲的市场中，即便遭遇了一时困难，但熬过来之后依然是一条好汉。比如2017年开启断臂求生的万达，这家民企代表战略转型轻资产后，如今各项经营指标稳定，旗下万达商管已于10月下旬向港交所递交了IPO材料，正准备上市。

中国房地产正经历一场大浪淘沙的剧烈洗牌，对许多房企来说，堪称抽筋剥骨，痛彻心扉，但正本清源也有助于行业健康有序发展。一位房地产资深评论人表示：“虽然哀鸿遍野、饿殍满地，但这种治病的阵痛或许也是必要的。”

万科董事会主席郁亮3年前曾高喊“活下去”，可谓行业“警世预言”，在他看来，中国房地产有三个红利阶段：2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代。

疯狂的房地产掘金时代已经终结，在当下的房地产经营环境下，穿过了这场暴风雨，能活下去活得好活得久的，肯定是回归行业本质，坚守价值创造的少数企业，不论它的身份是国企还是民企。

来源：天府楼市