踩盘笔记|清水限价1.66W,城东这个新盘到底怎么样?

近期，我们在实地踩盘城东两个关注度较高的楼盘后，将相关信息整理成册，形成了这篇踩盘笔记。

而这仅仅是开始。

未来，我们将不定期推送踩盘笔记栏目，力求专业客观地还原我们的看盘体验。

►►►

一句话概述本期楼盘

►一个是位于锦江区三圣乡的纯叠拼网红神盘——锦江大院。

►一个是位于龙泉驿区大面的高低配纯新盘——美的德信东樾玖院。

01

锦江大院

二话不说，让我们直接先上结论。

项目特征：

1、锦江三圣乡区位优势明显、周边配套足，尤其是生态、医疗、教育等资源；

2、整个小区为纯叠拼（除无偿移交部分外），保障了高端属性；

3、产品均可实现独立入户，有花园增送，但无更多创新点。

项目不足：

楼栋布局相对紧凑，居住的舒适性与私密性会受一定影响。

新批次：

剩余房源预计将于5月、7月陆续推出。

适宜客群：

三圣乡的资源+纯叠拼配置，项目周边的锦江区高改换房群体，邻近的高新区、成华区及龙泉驿区改善换房群体均可适当考虑该项目。

锦江大院速写 

项目基础信息

地址：锦江区三圣乡幸福梅林片区

占地面积：110亩（两个地块，章华56亩+崇德54亩）

容积率：1.5

开发商： 华发、锦江统建

产品形态：叠拼、合院、高层（无偿移交）

销售状态：在售

规划户数：章华278套、崇德348套

车位比：1:3

物业费：6.8元/㎡

一、项目区位及配套

锦江大院区位图

1、项目区位：项目位于锦江区三圣乡板块，背靠较新规划的“白鹭湾新经济总部功能区”，功能区建设面积达3.3平方公里，以数字智能、智慧医疗、绿色经济为产业支柱。

2、交通条件：两块地紧邻成龙大道南侧，距离在建的地铁13号线（预计2024年通车）三圣花乡站和幸福梅林站，直线距离均为约850米，交通出行便捷。

3、周边配套：

医疗配套：已投用的华西附二院（锦江院区）、华西口腔锦江门诊，在建的华西医院锦江分院；

教育资源：包括成都三幼528园区、盐道街小区528校区、七中育才银杏校区、三圣小学，并规划有1所幼儿园、2所小学、1所中学和1所国际学校；

商业配套：华熙LIVE·528商业街区、卓锦曼购等，项目北侧有一处配建的小型商业体，建成后交由市政管理；

生态资源：300米距离内有4A幸福梅林景区130亩梅香湖。

锦江大院周边部分配套图

二、项目土地信息

1、取地方式：招拍挂

2、拿地时间：章华地块于2020年12月取得；崇德地块于2021年1月取得。

3、取地成本：章华楼面地价19300元/㎡，溢价率14.9%；崇德楼面地价16000元/㎡，溢价率14.3%。

4、地块附加条件：章华地块需配建23%的统筹住房（呈现为配套商业和一栋人才公寓）；崇德地块无偿移交比例为14%。

三、项目规划及产品

锦江大院规划布局图

1、布局特征：呈半围合+行列式布局，部分楼栋为东西朝向，其余均为南北朝向。

2、分形态产品特征：

①合院共12套，建面约500㎡，产品信息暂未对外释放。

②叠拼户型：建面约218平（中叠）、建面约268平（上叠）、建面约300平（下叠）。

上叠四室两厅三卫建面约268平户型图

中叠四室两厅三卫建面约218平户型图

下叠四室两厅三卫建面约300平户型图

叠拼产品特征：

①上中下叠均独立入户，户户有花园；

②上叠、中叠北入户，赠送电梯；

③下叠南入户，预留电梯井。

叠拼归家流线示意图

3、销售价格：清水均价3万元/㎡，总价段来看，中叠约650w/套，上叠约700-800w/套，上叠约800-950w/套。

4、样板间实景图

四、销售情况

1、销售表现：

1期章华去年10月推126套，12月售罄。

2期崇德今年1月推126套，3月底售罄。

分产品来看，中叠因价格优势，去化较快。其次为上叠，屋顶花园受客户青睐。下叠总价高，去化慢。

但整体而言，均能在2个月左右售完。

五、项目配套亮点

项目采用新亚洲建筑风格，售楼部未来呈现为业主会所，提供会客、共享厨房等功能。

示范区及叠拼样板间

下沉式售楼部

02

美的德信东樾玖院

依旧是结论先行。

项目特征：

1、项目位于大面经开区，紧邻三圣乡板块，同享三圣乡优质生态资源以及医疗配套；

2、产品中规中矩，亮点不突出，叠拼与市场同形态产品类似，均做到上中下叠独立入户，带独立花园，带地下室。

项目不足：

1、周边以产业园区为主，缺乏商业配套，仅依靠社区底商，生活氛围较弱；

2、南北两个地块均为高低配设计，叠拼产品舒适度减弱，纯粹度不高。

首批次待推：

1、预计将推292套，包括南区2栋高层（13#、14#）、6栋叠拼（北区11#、12#、13#，南区1#、2#、3#）。

2、高层建面约107㎡/122㎡，下叠建面约288㎡，中叠建面约278㎡，上叠建面约292㎡。

适宜客群：

1、项目清水限价16600元/㎡，高层面积段适中，总价相对可控，周边和锦江区的外溢首置客群可保持关注。

2、这一点与我们现场实踩获得的信息一致，项目来访客户以周边地缘为主，锦江区和龙泉驿区客户各占一半。

美的德信东樾玖院速写

项目基础信息

地址：龙泉驿龙泉驿区大面街道经开区南三路以北

占地面积：108亩

容积率：2.0

开发商：美的+德信

产品形态：高层/小高层/洋房/叠拼

规划户数：1156户

销售状态：即将预售

物业：美的物业

物业费：高层3.6元/㎡；叠拼5.9元/㎡

一、项目区位及配套

美的德信东樾玖院区位图

1、项目区位：项目位于大面经开区，西侧紧邻三圣乡板块、东侧临大面产业园区。

2、交通条件：出行主要依靠车城路以及成龙大道，修建中的13号线一期预计2024年通车，项目距离龙华寺站直线距离约1.8公里。

3、周边配套：

商业：3km内有世茂广场、周边社区底商。

学校：3km内有航天中学、北大附中、北大附小、四川师大成龙校区；地块西南侧配建小学（已确定引入龙泉一小）、配建公立幼儿园。

医院：5km内有华西附二院锦江院区、华西口腔医院锦江门诊部、华西医院锦江院区（在建）。

公园：5km内三圣花乡公园、白鹭湾湿地公园。

4、城市界面：项目东侧邻圣山集团园区，改善客户对此存在一定抗性

项目周边城市界面图

二、项目土地信息

1、取地方式：招拍挂，2021年集中供地

2、拿地时间：2021年6月

3、取地成本：楼面地价9030元/㎡、溢价率5%

4、清水限价：16600元/㎡

5、地块附加条件：自持租赁住房面积比例17%

6、其他：取地时由美的和新希望联合拿下，后新希望退出，德信成为新的合作伙伴

三、项目规划及产品

项目规划布局图

1、产品规划：分南北两个地块，高低配，2栋自持建筑布局在北地块的北侧。小区整体布局了2栋高层（26F、2T4）、12栋叠拼（6F）、8栋洋房/小高层。其中，洋房为11F、1T2配置，小高层为17F、2T2配置。

2、首批次产品分形态特征：

①高层户型：建面约107㎡/122㎡，清水限价16600元/㎡。

②高层产品特征：建面122㎡四房两厅双卫，7.15米横厅布局，动静分区，主卧连通景观阳台，视野通风俱佳。

建面122㎡户型图

①叠拼户型：下叠建面约288㎡，中叠建面约278㎡，上叠建面约292㎡。

②叠拼产品特征：

下叠：建面约288㎡，南侧花园独立入户，一楼花园面积未对外释放，负一层高约6.6米。

下叠建面约288㎡户型图

中上叠：特征与市面上同形态产品类似，无太大亮点，均为北侧独立花园入户，面积待定，均带6.6米层高地下室，预留上中叠电梯井，暂未确定是否为开发商提供安装。

4、装修情况：清水（样板间未开放）

四、销售情况

1、蓄客/销售情况：4月9日售楼部示范区开放，预计4月底取证。目前高层主力蓄客中，部分关注叠拼的客户，受周围厂区环境影响，存在一定抗性。

五、售楼部及示范区

售楼部、峡谷下沉式示范区

来源：CRIC克而瑞四川