评司论企|频繁拿地背后,新希望地产有何战略意图?

2019年5月28日，新希望地产以22.15亿元拿下嘉兴市区两宗地。据不完全统计，自3月开始，新希望地产频繁出现在全国各地土拍市场，至5月底已将9宗地块收入囊中。频繁拿地的背后，体现了其何种战略意图？

规模稳健增长是拿地主要推动力

据不完全统计，2019年前5月，新希望累计拿地9宗，新增土地建面155.02万方，新增土地总价212.38亿元，分别达到2018年全年的49%和60%。土储规模的快速增长，与销售数据快速增长息息相关，2018年新希望地产全口径销售金额316.6亿元，销售面积187.8万平方米，分别同比增长85%和41%。2019年1-5月全口径销售金额达177亿元，同比增长69%，超过百强房企的平均增速。 

销售规模的持续增加，势必对土储的要求也就更高，但新希望地产的总土地储备却显得稍有不足。2018年末总土储建面691.75万平方米，按照其目前的销售规模和增速来看，只够未来2-3年的销售。在此情况下，新希望2019年加大拿地力度，也是为了更好的推动企业规模的持续增长。

聚焦“新一线、强二线”布局

深耕城市的核心区域

新希望聚焦“好、深、稳、特”发展战略，进行城市、区域深耕，谨慎聚焦深耕城市的核心区域。在城市聚焦方面，由于高能级城市对人口和产业有极大的吸附力，城市发展红利大，市场去化健康，抗风险能力强，新希望地产在拿地方面聚焦在新一线、强二线城市进行深耕。新希望地产一直谨慎地保持着每年新进1-2个热点城市的节奏，2016年首进宁波、2017年首进苏州和嘉兴，2018年首进杭州和重庆，2019年首进南京。截至目前，新希望地产已经实现在成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳共12个热点城市的布局。 

新希望拿地在聚焦深耕一二线城市的同时，在城市核心区域重点布局，其持续在同一个区域开发数个项目，均获得不俗的市场表现。从新希望2019年前5月的获地块情况来看，地块分布于成都、昆明、杭州、南京、大连等强二线城市，以及温州、嘉兴等热点三四线城市，其中成都、杭州、温州、嘉兴、昆明5个城市都是2018年销售额主力贡献城市，占新希望地产总销售的60%，温州更是排名前列销售额过百亿的城市，年内新希望继续在温州拿下2宗优质地块；而在已有5个项目落子的杭州，2019年又新增1宗地块，据新希望内部透露“根据货值盘点和市场情况，2019年预计杭州年销售额将破150亿”。2019年新希望在这些城市持续拿地，可以巩固其已进入城市的市场地位，保证销售的持续性。

与此同时，新希望在拿地时均经过多方位的地块评估，据新希望管理层透露：“公司内部有严格的立项会、投决会保证，超限价的地坚决不拿，偏远的地坚决不拿，有缺陷的地坚决不拿，三四五线城市不考虑，商业达30%以上的地不考虑。投资部门汇报超100块土地，公司才会谨慎的拍下1块，百里挑一是新希望地产拿地的常态”，就新增地块与周边在售项目比较来看，拿地价格相距离售价还有较大空间，也为后期项目亮相后的快速回款打下了基础。5月15日新希望地产在大连拿下的大城(2019)-8号地块，楼面价为11678/㎡，宗地所在促进路板块有三个典型项目，分别为万科大家、大连港天下粮仓、中国铁建青秀蓝湾，其中万科大家在售均价达到27000元/平方米。

加大合作拿地分散风险

新希望近几年在加大土地投资的同时，也不断加大与其他企业的合作，与碧桂园、万科、融创、滨江等龙头房企，均建立了长期的合作关系，在行业内也建立了良好的合作信誉，在拿地上一般由新希望地产出面在土拍市场摘牌，后续引入合作伙伴展开合作。2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%，同比下降36.2个百分点，总土地储备权益占比也下降至62.75%，多元化的合作实现了风险分散。 

2019年，新希望的新增拿地也延续了其合作的方式，如2019年3月新希望与德商公司合作，入股成都金牛区茶店子版块商住地项目，取得项目公司50%股权。又比如，昆明盘龙区龙泉街道办事处编号KCPL2012-32-1和KCPL2012-33地块，2019年3月初雅居乐摘得地块，新希望之后合作介入。通过合作拿地的方式，可以减少企业资金流出，控制风险。

充足的资金和合理的债务结构也为企业投资提供了保障

企业加大投资和开发力度，离不开资金的支持。新希望地产自有资金包括销售回款、物业费收入、租金收入、酒店经营收入等。截至2018年年底，新希望地产销售回款率超过100%，创下历史新高，持有现金118.3亿元，同比增长134.5%。

新希望在对外融资方面其融资渠道广阔、畅通、成本低。据较新的债券发行募集说明书显示，截至2018年底，新希望获得各银行给予的授信额度合计为236.8亿元，其中，未使用授信余额为124.25亿元。此外，2018年底新希望现金短债比2.56，长短债比4.69，债务结构健康合理，净负债率87%，与行业平均水平相当，也为企业再融资提供了很好的基础。

新希望地产通过多种外部融资渠道进行融资，除了常规的银行贷款以及信托贷款外，新希望还通过公司债募集资金，2016年便发行了共计17亿元的公司债产品，近期新希望计划再发行不超过17亿元的公司债。在资产证券化产品发行方面，新希望也比较积极，已涉及购房尾款、物业费、供应链等多种产品的资产证券化。此外，虽然其母公司新希望集团没有直接给予资金支持，但母公司的雄厚实力对其融资资质信用无疑有很好的背书作用。

在融资成本方面，新希望也控制得当，2016年发行的公司债，成本分别为3.85%和4.25%。2018年11月，新希望地产发行的购房尾款ABS成本在5.7%，2019年供应链ABS较新一期的成本为5.15%，2019年5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%，在民营房企中融资成本均属较低水平。

表：新希望历年公开市场融资情况（单位：亿元、年）

数据来源：wind、CRIC整理

总体而言，近年来，新希望地产年销售额复合增长率保持在30%左右的良性水平，加大投资力度是其保障销售规模持续增长的必须选择。只要加强现有城市的深耕，扩大城市布局范围，保持良好的财务基础，可以预见，新希望地产的发展必将更上一层楼。

◎  作者 / 房玲、羊代红

来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)