成都楼市:这两个地方的价值经常被拿来炒作,买房者请绕道!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，之前在德阳入手了住房两套，现在一直听人家说不好，那需要把这两套卖掉投资其他城市吗？

回答：眉山和德阳这两个地方投资请绕道，经常被拿来炒作，实际上高铁本身并没有多大的日常通勤价值。可能会因为成都和重庆的高房价，溢出一部分需求。现在宜宾，南充，仁寿，绵阳这些三四线新房和拍地都在涨。七八千一平的房子价格对于现在的人来讲基本没什么。货币一贬值，它们的二手流动性基本上也为零，很难找到接盘的。总体上还是在成都重庆的行政区划范围内寻找价值吧，成都和重庆都有更好的选择。

提问：成哥好，预算75w左右，高新区第二顺纠结新盘还是二手，新盘看了凯德世纪名邸和山河峰会，但是怕等太久又等不到，二手房看了天鹅湖和英郡，但是比较担心后续是否还有增值空间，有什么好的意见吗？

回答：高新第二顺位，可以买凯德世纪名邸或者山河峰会，买到就是几十万近百万的剪刀差，不需要考虑其他选项，这是政府给的红利，购买有保障，山河峰会一次性开了一千多套，第二顺位放心吧。

提问：成哥你好，温江户口社保，现在手上有40W，刚需资格，纯投资，不考虑自住，投资哪里房子好，需要买装修好的二手房直接出租还是买新房，温江永宁的房子值得投资吗？

回答：这两年成都的房价一直暴涨，唤醒了大家的投资意识，所有版块洼地填平，包括原来一直不涨的温江，火车北站五块石，洼地都消失。

投资我倾向二手次新房，一手主要吃了开发商的溢价的亏，而且交房，拿证，限售要等很久，一下几年没了，相对来讲二手的话会灵活很多，只要选对房，遇到行情想高位抛出很方便，而且还可以运用杠杆做低首付。这点对于投资来说很友好。温江我倾向于买光华大道或者温江大学城地铁口的次新房子，配合出租。

提问：成哥好，目前打算入手二手房，想知道买二手房交易需要注意哪些事项，交房没满两年的二手房增值税高吗？

回答：在二手房交易过程中，主要需要注意以下几点：

一、核实卖方身份，选择可靠中介

二、房屋是否允许买卖

三、必须做产权信息调查

四、合同要正规，条款要明晰

五、谨慎付款和房产交接

六、要保留所有的证据

房产证未满两年，需要缴纳约为5.33%的增值税；而产证满两年，则免征增值税。对于目前高额的房价而言，若房子未满两年，需要缴纳的增值税还是很高的。

提问：成哥好，想问一下北京朝阳有哪些板块你比较看好？

回答：常营的4万半，老。5万的次新； 朝青5-7万次新； 双井7万次新； 望京6万半老，7-8万次新。 东三环低单价低总价上车公房。

提问：成哥好，目前有两处房产待处置。一套是金桥国际的一居室，一套是评估社区的两居，纯投资，无自住需求。请问成哥有什么建议。出手的话有其他推荐吗？

回答：金桥国际小区位置不好，每天上下桥非常拥堵。 加上一居室本身就应该回避。 苹果社区北区由于原生的设计问题，开放式的社区无法提供良好的居住环境，所以长期价格跑输，建议都尽快出手。投资下一套。具体推荐可以参考内部分享！

提问：成哥好，请问望京阜通站附近的老小区，望花路西里和东里以后的涨幅空间如何？目前纠结是置换大三居，还是保留再抵押贷款入二套，谢谢！

回答：阜通的商业板块比较丰富，物业较少，值得看的地方在望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大；如果资金没问题，不置换，直接抵押入。

提问：成哥好，坐标北京，现在考虑两套房，炫特嘉园一居室和甘露园电梯两居，价格差不多，从投资角度的话该选哪个？感谢指导！

回答：从大方向来看，甘露园的两居更合适。 炫特一居有明显溢价。 甘露园南里的内部存在不同的价位价差，具体还是需要注意根据房产的实际情况估值，要慎重选择！

提问：成哥好，如果房子不想置换，想直接入手，但是手头又紧张，有哪些方法可以操作？

回答：房子如果不想靠出手置换来买入，可以考虑把其中一套剩余贷款少的房子做截断抵押融资。

1.还清剩余贷款

2.银行抵押，可以抵押6-7成资金

3.资金要取出来（这步很重要），作为下一套房子首付，然后贷款买入

同时要注意自己的月供能力，如果月供能力太差，那就只能去置换了。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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