大城+年轻:龙湖天街商业的两个吸金秘钥

10月份，成都龙湖官宣了位于成都东进方向上的两大项目案名——龙湖·U城、龙湖·开元。这两个项目的落定，也为片区带来了两座天街商业，东安天街与驿都天街成为龙湖在成都布局的第十、十一座天街。

这个数字，足以证明天街已然在成都形成网格化布局之势。对城市发展及百姓消费而言，“天街”无疑准确把握到了城市发展中的需求痛点，以及当下主力消费群体的需求痛点：城市需要靠体量更大、业态更丰富的商业体激活区域消费活力，更新城市商业价值；而消费者更需要从线下获得不一样的消费体验。更丰富的商业场景，激发他们持续对“逛街”这件事保持热情。

图|龙湖锦宸天街开业现场

这正是龙湖天街商业的两大成功秘诀，同时也是其吸金秘钥——大城与年轻。

“房价10000元/㎡的时候，买单价10000元/㎡的商铺不是捡到了便宜而是踩到了大坑。”

只要稍懂一点商业地产投资的人都会明白，房价10000元/㎡的时候，买单价10000元/㎡的商铺不是捡到了便宜而是踩到了大坑。真正具有商业投资价值的优质商铺，在这样的房价水平时，卖到5—10万元/㎡也是合理的。

但前提是，这样的商铺真正占据了城市中的好地段，或者新板块的潜力股，有源源不断的客流量加持。

图|已成熟的天府广场商圈（图源网络）

问题是，在一个成熟的城市地段里，不会一直有机会让你买到这样的商铺啊！

同时，城市的外延不断在扩大，会让一些原本非常具有活力的地段，慢慢趋于冷清甚至萧条下来，伴随着消费人群的生活圈迁移变化，传统热门商圈也有可能变成商业的“假口岸”。

Q：有什么办法，能够保护商业赖以持续经营、赚钱的消费者流量池呢？

A：看龙湖天街商业的城市布局过程和其中逻辑就不难发现，“大城”是共同秘诀。

龙湖当然热爱在“大城”里做天街商业，因为本身就有流量保障。

2010年，龙湖成都三千集天街开业。彼时的建设路，已经是一座繁华的大城，高校消费群体、周边较多的成熟居住小区消费者，加上建设路商业体中的白领人群，使得建设路一度成为成都较具活力的商圈之一。

建设路、科华路、宽窄巷子，是那一时期最能代表成都夜间经济活力的地段。

而龙湖关于商业运营的众多实践经验里，就一定包含了先期像三千集这样的商业体量的案例与数据总结。

图|龙湖成都三千集天街建成前后周边城市界面

2013年开业的龙湖北城天街，总体量达30万方（含住宅、底商业态），首先从体量上刷新了人们关于龙湖商业运营的认知——原来“天街”是这样的体量更大、业态更全、品牌更丰富的购物中心！

图|龙湖北城天街建成前后周边城市界面

有了这样体量的商业体存在，龙湖“天街”讲商业地段价值的逻辑似乎被改写。分享城市地段消费者流量的商业逻辑固然没错，但凭借庞大的商业体量，为新兴地段造一座商业大城，自造一个商业消费流量池，来得更霸气！

图|龙湖时代天街建成前后周边城市界面

事实证明，业已形成了强大的商业品牌资源、商业运营管理能力的龙湖，自造一座商业大城，吸附周边消费者流量的“天街”模式，确已成立。

细数一下此后龙湖在成都打造并相继开业的每一座商业项目，几乎没有9万方体量以下的了：

时代天街12.7万方、金楠天街9.4万方、西宸天街15万方、滨江天街14万方、上城天街12万方、锦宸天街11万方，在建中的蜀新天街11.6万方、东安天街12万方、驿都天街近10万方。

图|龙湖商业版图

2020年开业的成都武侯星悦荟，则是早在龙湖获取项目土地时，区域居民就有极高的呼声：希望龙湖在武侯新城开出一座“天街”！但在龙湖商业精准的定位之下，星悦荟这一“品质生活的枢纽”型商业产品线首次来到了成都，尽管体量比天街略小，但开放式街区的建筑形式，让业态也具有了开放性，引入了可营业至凌晨的酒吧等业态。

图|成都武侯星悦荟

当然，“大城”有其撬动区域消费人群消费力释放的动能，但也并非一味求“大”，就一定能活得好。把握这个“分寸”的能力，就是龙湖天街商业精准的选址能力。

龙湖的商业布局战略非常清晰明确：一线城市及核心二线城市、人口和消费力成熟地域、便捷的轨道交通节点。

排名前列个条件不用说了，重点看看第二、第三个条件——

“人口和消费力成熟地域”，龙湖布局天街的逻辑并不是去瓜分或抢收成熟地段、成熟商圈的既有消费者流量池。龙湖依托天街商业，为区域带去升级迭代的商业空间、丰富的商业品牌、年轻时尚的消费场景与生活方式，将消费流量虹吸至“天街”，这样的商业大城之中。

图|龙湖西宸天街

这也正是龙湖在成都的西宸天街、滨江天街、上城天街、锦宸天街等天街项目上，能够开一个活一个、开一个火一个的核心原因。同时还能为区域发展树立更强的信心，助推区域商圈更加快速的成熟和升级，远比重复开一两家超市或小型商场更有价值。

图|龙湖滨江天街

“天街”让更多的商业投资者、经营者能够共享大城流量，天街旁的销售商业——天街金铺与龙湖自持运营的盒子商业形成共生与互补。

龙湖天街商业的“大城”价值，其实十分清晰：

大城是流量收割机

只要人口和消费力成熟的地域，作为排名前列进入的大型商业体，大城的流量吸附效应尤其显著，2021年开业的成都锦宸天街，就是一个让业内惊讶的例子；

图|龙湖锦宸天街

大城是商圈成熟的助推剂

一座全新的“天街”开业，在成都老百姓心里意味着——好逛。同时，天街开到哪里，哪里就是区域的消费目的地，哪里就是商业便捷度更高、人气更好的地段，哪里就是居住配套价值蹭蹭蹭上涨的区域。而在做住宅地产及商业地产开发的同行眼里，庆幸龙湖又把一个地段做熟了。关于这一点，我们此前曾专门撰文分析讲述过（详见稍早前的文章：成都第10座天街来了，说说龙湖的天街效应）；

大城是商业投资者的信心来源

天街成为了庞大的消费流量池，甚至带动整个商圈的流量向其聚集，但流量并不是天街盒子商业独享，而是与周边共享。龙湖几乎在每一座天街商业体中，都精细测算并规划出了合理体量的售卖型天街金铺——铂金岛，让更多的商业投资者、经营者能够共享流量价值。而龙湖则依托盒子商业与天街金铺的共生与互补，让“转念即达的欢乐入口”和“全时段欢乐生活主场”的天街商业形象，更加名副其实；

大城是参与城市共建与更新的更好方式

一座天街“大城”，并不只是修建一些住宅、商办产品出手卖掉即可。同时其中相当大比例的天街商业将由龙湖自己持有并持续运营下去，因此每落地一座天街，龙湖要考量的因素都会更复杂：如何与轨道交通进行接驳？如何与外围城市界面更好地融合？如何焕新区域形象以使更多消费流量源源不断来到这里？所以我们看到，在西宸天街项目，龙湖深度参与了新金牛公园的规划与建设打造；在上城天街项目，龙湖为成都排名前列双线换乘的TOD项目派出专业团队，进行全球TOD项目考察并最终交出高分答卷；在驿都天街项目，龙湖仍将全盘思考这个成都首批次示范性TOD站点，将怎样实现高品质的呈现？

电商对实体商业的冲击，仍在继续，疫情对人们的商业消费方式的改变，也在继续。

城市主流生活圈的兴衰变迁，更在持续考验着商业体的运营能力。应对这些冲击、考验，龙湖天街商业的答案是什么？

在龙湖自己的语境里，也许是“空间即服务”，也许是“转念即达”、“欢乐入口”，但在具体的商业打造与运营中，龙湖紧紧抓住的，是“年轻”这个关键词。

图|首开·龙湖西宸天街户外夜经济活动现场

商业体的设计打造更“年轻”

空间的时尚漂亮程度、内部装修装饰与外部泛光照明的敞亮、潮流感，除商业品牌的营业空间外，其它公共空间的年轻化设计与装置，都需要紧扣“年轻”这一主题，迎合年轻消费群体的喜好；

图|龙湖西宸天街内外景

商业定位更“年轻”

近期，时代数据发布的文章披露了大量关于中国年轻消费群体的数据。其中一个结论比较有趣：2021年，35岁以下的年轻消费者将创造65%的消费增长，是当之无愧的消费主力军。90后、00后是当下既有旺盛的消费需求又有较为厚实的消费能力的群体。

天街中的商业品牌，其实不乏中高端，甚至在部分天街项目中，中高端商业品牌的占比还相对较大。但龙湖想强调的，始终是“转念即达的欢乐入口”，是面向中等收入新兴家庭的购物中心，这大概就是因为龙湖深知——当下的商业体，得90后、00后群体者，方能得“天下”。

商业运营尤其需要“年轻”

龙湖天街为什么尤其看重首店品牌的引入？天街为何不遗余力地与国际知名动漫卡通、音乐、夜间市集等品牌或运营方展开合作，将丰富多彩的对味年轻消费群体的活动落地到天街中？ 

在时代数据与中银消费金融的一项数据调查结果中，“密室逃脱/剧本杀、Cosplay、手办/模型、汉服/Lolita/JK、潮玩/盲盒、追星”等成为年轻消费群体最热衷的领域。而满足这一群体个性化、小众化消费需求的场景，在线下实体商业中也成为了人气较好、最赚钱的门类。

出价能力较强、不乏冲动型消费、乐于为场景买单，这些都是年轻消费群体的典型消费行为特征。如果在商业运营上不能保持足够的“年轻”状态和语态，又怎么能更好地与这一核心的目标消费群体对话呢？

把更多“年轻”人的时间，留在天街

盒子商业的弊端在于，早十点开门、晚十点关门的营业时段，可能无法满足年轻群体的全部消费需求。早上赶着上班的年轻群体，一碗小面、一杯星巴克唤醒身体；晚上不愿早早回家的，需要有火锅、啤酒、小龙虾来褪去一天的疲惫。

而龙湖商业运营则把天街之外的消费时段继续延长，让经营时段更灵活、经营成本承受力稍低的商家，既能共享天街带来的巨量消费者流量池，又能有效延长每一座天街的经营时段。让天街真正成为年轻人心目中“全时段精致生活”的主场。

图|龙湖上城天街

在龙湖天街打造并运营起来的一座座“大城”里，做年轻人的生意，这是龙湖天街商业的两把成功秘钥，又何尝不是跟着龙湖天街，做最正确的商业地产投资的核心逻辑？

庆幸的是，龙湖的“铂金岛”，始终给聪明的商业地产投资者，保留着适量的“门票”。

据了解，落子于第31届大运会主场馆所在地东安湖板块的成都龙湖第10座天街大城龙湖·U城，就将以天街都会大城的姿态，以东进门户的占位，打开大城东商业格局。

图|龙湖·U城意境创想

龙湖·U城首批次产品“天街商圈铺”——铂金岛，同样将借助天街商圈客流，打造24h潮趣社交场，天街大城+铂金岛“天街铺”，以全时段运营的商业魅力，为东安湖造活未来购物消费、休闲娱乐的朝圣地。