成都楼市:新房倒挂逐渐消失,二手房将成为价值洼地?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，成都二手房挂牌量突破13万套了，我有套青羊的房子，现在要出掉吗？未来会不会跌？

回答：现在二手市场有点冷，新房和二手房倒挂逐渐消失，但是传递到二手需要一个时间，不急用钱建议明年3-5月出手，随着大量新盘持续交付，加上二手房去化速度进一步放缓，十多万套只是一个新的起点。大部分房东的心态，是不愿意折价处理自己的二手房，所以二手房不论挂牌量多少套，无论看着有多吓人，都不具备大跌的预期基础。具体更详细的分析详见内部文章！

提问：成哥你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，面积小，最小套三要330－340，然后就是次新房，房龄基本都有八九年，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。最近成都还能买吗？成都房价是不是又要开启17年那波涨幅了？

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题，精装修的房子都有溢价。面积小，非常影响居住感。

楼市的启动一般有以下几个特征:新区品质楼盘开始日光，板块炒作；老城市中心二手次新开始跟涨；外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨；老城市中心老破房也开始跟涨。具体分析详见内部！

提问：成哥你好！坐标成都，子弹50，今年新房价格越涨越厉害，二手房的价格却比较平稳甚至略微下降，这是怎么回事？

回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。

当前新房涨价，属于开发商定价，不是市场定价，一是开发商准确把握住了消费者买涨不买跌的心态，降价的话有时会陷入越降越卖不动的死胡同；二是市场上确实还有少数性价比较高的新盘，适度涨价也合理，次次售罄说明刚需盘需求旺盛；新房的备案价大幅上涨需要上面默许。二手房属于市场定价，涨跌反映的是市场的情绪，目前成都今年二手房相比于往年，在个别板块上价格是有略微下调的，对买二手房挑选的空间也更大；但是，需要留意的是，5.1以来，二手房的交易异常旺盛，优质房源很多都是被秒杀。

提问：成哥，买房资格就到了，想问下现在成都二手房市场怎么样，你建议买二手房还是新房带装修的，现在新房都挺贵的，价格比有些二手房还高，后面价格差距会缩小吗？

回答：现在成都新房整体被限价，但开发商大多都是开出改善型+装修的房，这也加大了刚需预算，性价比有些还不如二手房，所以更多刚需愿意等，一旦出现性价比的都拥峰而上。

而二手房市场却在水深火热中，以后市场新房价格逐渐上涨，很多人目光又会转入二手市场的，另一个是未来三环内土地越来越少，新房自然也会少，很多人都是在市中心工作，那只有入手二手房。而且在现在的市场环境中，限价在很多盘中已经失去作用，很多楼盘已经超出限价“限”的价格了。具体更详细的分析详见内部文章！

提问：成哥好，17、18、19三年通胀,发现今年二手房放出不少,不少交易周期明显长了。除了优质双学区房价坚挺,其他很多都在降价出售。但对比去年同期均价还是高了三四千，现在冲担心吃亏，如果要置换，在哪个时候比较合适?

回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前一二线城市的二手房市场现状：

(1)新房普遍限价。比二手房更有吸引力，在很多地区，像上海、南京、杭州、武汉、成都等二手房比新房限价贵得多，有些高达到50%。这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房受冲击较大；

(2)部分二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，根本没法与新房比。人们买房子，总是有实用的需求，所以要求房子有特色:学区，品质，物业，地段，户型，供需等等。

但带有学区属性的二手房，是刚性需求，其他的房子可以等一下。另外，等限价新房售完，市面上剩余的二手房会有一个稳定期，除了改善型和学区的二手房会上涨，其余二手房价格不会有起伏。

提问：现住468，手上有150万左右，可贷款150万左右，孩子23年读小学，先准备摇号新房，再置换学区房。方案有几种：1.摇号仁恒滨河湾自住，读盐道街通桂或者后面用468置换万科城市花园小户型挂户。2.摇号华润悦玺自住，再用468置换天涯石学区房挂户。3.摇号cosmo天廊不自住，后面用468置换万科城市花园自住。4.摇号德商锦江天玺，再用468置换万科城市花园挂户。

回答：普通资格。摇新房，如果限价狠、例如6折，那就是万人摇号、大概率摇不到，当陪跑选手。如果限价不那么狠，例如9折盘，估计你又不太想参与了。你的四个计划，都和摇新房紧密相关。暂时很难给出建议，摇新房作为前置条件，其实应该是限价才是前置条件。和周边二手盘比，8折就值得拿下。不过可以再观望下，如果纯买二手房，年底下手比较好。年底算是优质学区房的交易淡季，好议价。

提问：成哥你好。家人办理了北京投靠落户，预计5月能落下户来，想以她名字接力贷首套买房自住+投资，首付400以内、总价1000以内。请成哥推荐区域高净值人口增长较快、升值潜力大、兼顾养老需求的新盘，地点不限。

回答：目前北京投资不建议选新盘，二手性价比更高。新盘有中海寰宇天下、景粼原著；二手可以看：橄榄城、富力城、华纺易城、远洋万科城、苹果社区、乐成国际、南边可以看看 中海城、万年花城。更多推荐详见内部！

提问：成哥好，中洲锦城湖岸二期和凯德东庭，买房为了学区+自住，预算在450w内，如果两个盘要二选一，成哥你更推荐哪个？孩子现在一岁半，谢谢！

回答：如果是摇新房，而限价的剪刀差的吸引力足够大，那么可以考虑哪个先开就摇哪个。无论如何，反正这是在拼运气的问题。摇到就是赚到。如果是二手房，我可能更推荐中州，虽然价格相比要略贵些，但从长远来看，也还算好。毕竟，毕竟蒙幼蒙小蒙中，完整K12，成都还没有第二个区域有这样的配置。具体更详细的分析详见内部文章！

提问：成哥你好！本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。买一手房和二手房哪个更好？为什么？限竞房和商品房选哪类更好？

回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高。商品房优先，可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校。具体更详细的分析详见内部文章！

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