2014年10月14日,四川天府新区正式成为高级新区,天府新区排名前列版规划方案开始实施,后面又发生了两个版本的变化,这三个版本分别是:一城一区一带,“1775”城市空间结构,一中心三城。 △天府新区旧版规划图后来又有了天府中央商务区,但很多人没有搞清楚天府中心和天府中央商务区的关系,如下图所示,天

2014年10月14日，四川天府新区正式成为高级新区，天府新区排名前列版规划方案开始实施，后面又发生了两个版本的变化，这三个版本分别是：一城一区一带，“1775”城市空间结构，一中心三城。

△天府新区旧版规划图

后来又有了天府中央商务区，但很多人没有搞清楚天府中心和天府中央商务区的关系,如下图所示，天府中心和天府中央商务区部分重叠。

△天府新区、中央商务区位置关系图

再后来出现了天府总部商务区，天府新区第四版规划出炉。

△较新版规划图

天府新区总部商务区是天府新区的几何中心，也位于双机场的中间位置，距离天府高铁枢纽仅9公里，距离天府广场25公里。

△几何中心展示图

天府总部商务区秉持“公园城市”理念，首创进阶版中央商务区发展新范式——中央商务公园（CBP），实施公园引领（POD）+轨交引导（TOD）+活力引动（VOD）“3D融合”规划策略，坚守45%的生态空间占比，10分钟绿地可达率100%，绿色交通出行率85%，轨交站点500米全覆盖，实施地上、地下一体化开发，着力引导商务区发展路径变革、城市价值重塑，打造人城境业高度和谐统一的“未来之城”。

目前，已成功引进招商局集团、正大集团、新希望集团等一批大型央企、国企、龙头民企总部，签约产业项目69个，总投资2562亿元；西部博览城自2017年6月投运以来，成功举办西博会、糖酒会等近200个重要展会和活动，具备国家主场外交活动承载能力的天府国际会议中心已于2020年底建成并投入使用。

△截止2019年底重大项目分布图

正文

PART 1 项目概况

天府公园未来城位于天府总部商务区东北向，所在板块简称“天东”。

△天东板块意境图

天投集团被称为公园城市综合运营商，将在这里打造750亩超大公园城市样本。项目本身体量较大，涵盖了住宅、人才公寓、CEO公馆、邻里中心、商业街区等等。

△天投项目意境图

本批次取证地块位于项目东北边，地块占地约54亩，周边主干道有武汉路、杭州路和梓州大道等。目前板块内已建成的地铁线路有6号线、18号线、1号线，在建的有地铁9号线。小区正大门距离地铁六号线杭州路站步行距离约400米。

△项目所在位置图

周边教育资源丰富，天府新区是多校划片政策，项目属于C区，小学有：天府七小、天府八小、哈密尔顿、元音小学，对口初中有：元音中学、天府十一学校、湖畔中学，另外私立学校天府七中和天府中学也在附近。

商业方面，天府总部商务区板块内的总部基地太古里式商业街、暹罗天地、天府大悦城、保税店、中海商业步行街等都在规划建设中。

医疗方面，万达国际医院距项目很近，华西医院新院区距项目也只有10分钟车程，另外，项目东侧还有一块医疗用地。

生态方面，天府公园和鹿溪河生态公园左拥右抱。

△天府公园效果图

项目总规设计是AEcom，园林绿化是贝尔高林，建筑设计是凯达环球，后期物业为绿城物业，物业费3.8元每平。周边有万达一号、广汇御园、中海天府里、秦皇帝景、中粮大悦城等楼盘，刚需改善产品混杂。

△天府公园未来城二期效果图

PART 2 产品分析

1，楼盘整体分析

本批次取证楼栋为5、6、7、8、10栋，9栋由于工程进度原因暂未取证。清水交付，均价17295元/㎡，价格极具优势，综合各方面因素，市场价可以看到2.7-3万之间，剪刀差明显。面积为165㎡、188㎡、204㎡、250㎡平层户型，267㎡、286㎡、365㎡跃层户型。除了5栋为3梯3户外，其他均为2梯2户。

△楼盘总平图

除了5栋的165户型之外，其他每栋顶楼均为跃层户型，5栋和7栋的低楼层存在部分住宅性质的公寓房源（成都地区，大寒日8-16时内，卧室或客餐厅的建筑外窗获得满窗日照的时间小于两小时）。虽然这种住宅性质的公寓本质还是住宅，跟正常住宅享受一样的待遇，但是日照时间不满足住宅的基本要求，略微影响居住体验感，且不动产权证上的用途那一栏会显示“公寓”字样，未来在二手市场可能会遇到客户以此砍价或者不能接受的情况。

△跃层及公寓分布图

本次取证楼栋除8栋之外均为南北朝向，楼栋之间做到了尽量错开，南北向的楼间距达到了较大91米。

△主要楼间距示意图

接下来看具体楼栋。

5栋1号房165户型主采光面朝南，其余两个188户型主采光面均朝北，2号房南向有楼栋遮挡，但距离远，中庭景观好，3号房南向部分遮挡，距离近，2号房优于3号房。

6栋主采光面朝南，1号房前后无遮挡，所以1号房优于2号房。

7栋2号房南向遮挡严重，1号房91米的中庭景观，所以1号优于2号。

8栋1号西北向距离7栋更近，2号房优于1号房。

10栋主采光面朝北，2号房不但北向无遮挡，还能完全看出去，所以2号房优于1号房。

5栋188户型和10栋主采光面都朝北，朝北算得上是一个硬伤，朝北的房源不但不能享受主采光面的日照，影响居住的舒适度，在二手市场还很挑买家，很多时候不得不降价出售。

2，户型分析

5栋的165户型没有通透可言，书房开间较小，客厅有较大的收纳空间，188户型虽然通透，但通透性并不好，客餐厅跟客卫勉强通透。

7栋和10栋的204户型三个卫生间都是明卫，户型通透性也较好，不足在于客厅背景墙后面的次卧，不但小，门还在中间，最遗憾的是10栋三个卧室都朝北。

2栋和6栋的250户型是三套房设计，入户玄关较大气，隐私性好，客厅7.5米的开间是亮点，但进深较长，对采光通风有一定影响。

平层户型的得房率在80%-83%之间，算比较低的得房率了。重点是跃层户型，得房率在79%-84%，本来这个楼盘的面积就偏大，特别是在天东板块，跃层还算了面积。不但装修成本高，这种面积段溢价也有限，总价一旦上去，接盘者就会有很多其他选择，另外，没有屋顶花园的这种顶跃的居住舒适度也比不上大平层，只能说还好有较大的剪刀差。

△平层户型及得房率

△跃层户型及得房率

3，公区效果图展示

所有楼栋一楼均为架空层，设置有健身场所、亲子活动空间、城市会客厅等。

△公共区域意境图

PART 3 选房建议

1，天府总部商务区楼盘供应量本来就很少，价格如此美丽，还有剪刀差加持，不要轻易放弃。需要想办法垫脚才能上本批次最小户型的，也不要放弃，机不可失。

2，188户型朝北是硬伤，如果能上或者能想办法上204朝南的户型尽量先买7栋1号房，然后7栋2号房。

3，6栋和8栋相比较而言，6栋是楼王，南北向、主采光面朝南、双中庭，优势明显，但6栋朝南看出去是项目另一个地块的住宅。8栋距离主干道较近，有一定的噪音影响，但8栋朝向也不差，西南向是公服及医院用地，高区房源有不错的视野，医院用地可能会修高楼，但影响不大。西南向高区正看大片的鹿溪河生态公园，且可以一眼望到龙泉山。所以对视野有要求，希望能够看出去的，8栋也是个不错的选择。

4，7栋和10栋相比，虽然10栋主采光面有大中庭景观，能看出去，但是朝北。面对7栋的低区房源和10栋的高区房源选择时，我更倾向选择7栋朝南低区房源，公寓除外，可以把下限设置在5楼及以上。

5，顶跃没有产品优势，既无高赠送，也无屋顶花园或露台，自住舒适度较差，得房率还不高，面积太大，总价上去了，装修成本也高。天东的总价天花板低于天西，这种面积的总价也会受到压制，未来溢价有限。如果不是特别喜欢跃层自住，或者有几个刚需资格或者需要垫脚买本户型的刚一资格建议尽量考虑天西板块大平层。

6，楼层方面，除个人喜好外，建议从次顶层依次向下选择，次顶被称为凤凰层，一人之下万人之上之势，还不用操心隔热、漏水等问题。要追求优质者，可跳开24楼，18楼，14楼这些有极少人在意的楼层，楼层下限可设置在5楼。