成都楼市:价格低不代表性价比高,温江羊马板块就是如此!

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提问：成哥好，我看了二圈层温江羊马板块的房价还是比较低，那这个板块的房子是不是可以买呢？

回答：不太建议买。首先要明白地价区域不一定就是房价洼地，像二圈层的边缘板块，因为没有先天优势也没有政策支持，发展潜力不大，价格低不代表性价比高，其中的温江羊马板块就是如此，虽然在二圈层但是价格很低，因为配套较为落后，受中心的辐射实在太小。成都周边的城市有通过攀附成都碰瓷的，房价低不限购，但是真实身份却是假的洼地。一二圈层也存在少数黑洞板块，像老城区双流东升板块，虽然位置不错，但是远离国际城南，界面也很有年代感；武侯机投也是，位置很好，但是规划乱，给人的映像就是城中村，问题扎堆，境况在短时间内难以改变。

提问：成哥你好，我考虑成都直接冲二套房。目前老公的贷款额度均未用，考虑54大法。目前情况:1.一套房还有150贷款，市值350万，锦江学区房。2. 子弹100老公流水已满6个月。3. 双方父母均为外地户口。目标: 五年内购入改善型三房，保留一套房产权,如何操作?推荐哪些楼盘区域?

回答：你的投资思路是正确的，先投资以后再置换，做一个跳板, 五年的时间可以实现风险对冲。成都子弹100左右，纯投资可以考虑：高新新川，成华杉板桥，成华理工大，金牛天回都是不错的板块。成都更多价值高的区域及楼盘详见内部！

提问：成哥好，请问天西招商会不会大降价？能否仔细分析一下？

回答：天西板块降无可降，招商蛇口有小户型，总价低一些，早批次房源并不对外。180万方的超大体量，商业占比高，获益难度大，主要赚钱靠住宅，价格跌下来的可能性不大。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，我最近去看房，看了几个样板间，我发现样板间都看着好好啊，而且看着都很精致，每次看完样板间都有想去买的冲动，后来都忍住了，为什么样板间总是更吸引人?它跟买到手实际的房子会有什么区别吗？

回答：首先是家具，看样板间时总觉得空间非常充裕，而实际居住时却有些狭窄，这是因为样板间的家具会比我们平时常用的家具尺寸更小，而且样板间中家具往往并不全面，实际住房时，房屋内还会放置一些其他家具，并不会有样本间所呈现出来的那么宽敞精致的布局。

其次是墙体和层高，房屋面积中墙体厚度也算在内，在非实体样板间内，开发商会将样板间中墙体厚度适当减薄，这样可用空间也会有一定扩大；层高也是如此，非实体样板间中楼板与吊顶地板的厚度不会被算到空间内，整体视觉上空间效果较好。样板间的个性化装修与工艺设计展示也十分夺人眼球。不同户型会有不同的装修设计，整体房屋装修精致又富有高级感，但这种精装有可能只存在于样板间，具体装修配置需要自己进行，最终效果与样板间展示的成品或许会有较大差异。

最后是项目的景观环境资源，很多项目景观展示区会给买家一种居住环境优美、绿化配置高等假象，在实际交房之后周边景观则会大打折扣，尤其是非实体楼样板间，景观示范区可信度不高。总而言之，在选房买房时建议谨慎考虑后再行选择，冲动买房不可取。

提问：成哥，成都中心城区的老破小值得入手吗?什么地段和价位值得关注?

回答：老破小浪费房票贷票，还是尽量珍惜房票贷票买大的，贷款多的。如果非要买老破小，主要就是牛王庙到玉双路一线以及省体育馆,川大,棕北,玉林,芳草一线。具体老破小的分析详见内部文章！

提问：成哥你好，高新大源有一套房，学区是教科院西区，位置也不太理想。想把另外一套房卖了重新再买，考虑学区。大源核心位置基本都是3.5万，金隅金城府也要3.1万了。现在是继续买大源二手房，还是考虑天府新区的新房？预算450左右，能否给点建议？

回答：大源3.5目前的价格处于高位，金隅目前没有好的高层，房源后期都是别墅产品了，450万左右普通资格。可以考虑陆肖tod的麓鸣九天下批次，这个虽然学区目前不确定，但预期应该不差，毕竟是高投和轨交联合打造的。如果看不上，那就只有去天府新区了，要学区好，450万普通资格，一是招商时代公园，看运气能不能摇中，然后就是兴隆湖的楼盘，类似鹿溪樾府之类的，有一定几率就读天府一小，算是天府新区目前较好的公立了。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：你好成哥，我感觉成都二手房也不好卖啊，去年我手上有套二手房挂到今年2月，还没有卖出去，不知道怎么回事啊？

回答：成都二手房越来越难卖，究其原因有以下4点：一是受新房大剪刀差的影响；二是因为调控造成房票紧缺；三是受满五政策的影响；四是受“限售”影响，次新房源减少。尽管行情不景气，但在地段、学区、配套等因素的影响下，二手房价格的涨幅还是超过了新房。二手房走势，总体来说依旧不景气，不过会有部分抢不到新房的普通购买者会选择二手房，但是“限售”和满五政策继续影响二手房市场，购买者容易陷入纠结。

提问：成哥好，坐标成都，手上50w，无房无车，现住公司福利房，打算是买车好还是先买房？

回答：面子和车子，可以解释很多人有点钱愿意买好车，而不愿意买房。车子开出去大家看了都知道多少钱，现在很多千万身家的标准也就是开50万的车，所以在我看来，一个年轻人开50万的车都是不得了了，年纪青青就实力不俗。但是你买了房子，身边的人是不知道的，你还是穿那衣服，还是普通消费，没人看得出来你有几套房，反而是房子多了，贷款多了节衣缩食，过得还没以前大方了，不请他们吃饭了，自然会觉得你混得差，你的脸上不可能写着几套房，你每天也不可能把房产证带着，见人就拿出来。爱面子的，毫不犹豫会买车，车对于“面子”的提升是即时快速高效的，房子对于面子的提升，几乎毫无作用。如果一个年轻人不爱面子爱车子，成家过日子幸福的可能性更大，未来事业发展的高度更高。

提问：成哥好，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？

回答：买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪6000，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。

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