成都楼市:哪些学区房具有保值抗跌的作用?值得入手?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，想请你意见一下初中学区，孩子已经小学了，想准备一套只挂户，不住。

回答：这需要先看你的工作地点。现在初中较好的学区是青羊二区、锦江二区、青羊五区、高新四区，益州小学对口的教科院附属中学（但还要再观望几年）。

可以的话建议尽量选择就近的方式去买挂户房。青羊二区最近出了很多踩盘文章，较低的，少城小学挂户房应该在60万左右。具体分析详见内部分享！

提问：成哥你好！成都高新区，自住+学区，总价700+，两百平，现在是否能入手吗?

回答：高新区分为高新南区、西区、东区。高新南金融城板块较好，中等的是南站、新会展、天府几街、大源，最差的是中和板块。其次是高新西和高新东。成都现在有严格的限购政策和落户政策，所以如果要买房， 今年就是买房的较佳时机!

老五城区和高新区以及天府新区核心地段都是较佳的购买位置。高新区的学区房有保值抗跌的作用，所以可以入手，但面积不要过大，考虑未来出售流动性。

提问：成哥好，中洲锦城湖岸二期和凯德东庭，为了学区和自住，预算在450w内，如果二选一，更推荐哪个呢，小孩还没两岁。

回答：若是摇新房，而且限价的剪刀差比较能诱人的话，那就哪个先开摇哪个。反正这个是拼运气，摇到就赚到。如果是二手房，更推荐中洲，虽然价格稍微要贵一些，但是从长远来看，也还算好。毕竟蒙幼蒙小蒙中，完整K12，成都目前还没有第二个区域有这样的配置呢。具体分析详见内部分享！

提问：成哥好，最近打算买房，发现二手房总价差不多，有户型好，有位置好，有学区好，有面积大的，有地铁的，应该怎么选择?

回答：选房子要选买得起的较好的地段，挑选适合的房子，避免浪费太多时间和精力。

房产价值呈阶梯状，一般按如下顺序排列:地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>环境=户型=朝向=楼层。

如果每一个都作为权重因子，则地段的权重大于50。如果前几项很好，那么房子就不会太差，这决定了它的价值下限，而后几项高的话就是加分项。相反，如果户型好、楼层好、地段学区交通不好，只能在同价位中好卖而已，不代表升值潜力。

提问：成哥，坐标成都，市区一套大两居，预估市价380万，有120万贷款在还，出租中，月租金7000，正好以租抵贷。我是北京户口，目前就成都一套房，今年想在北京上车。成都那套蕞高时总价接近450万，现在为了买北京而卖成都，有些亏，而且我觉得市中 心品质盘还有继续上涨的。请问，是否可以DYD，然后再买北京一个小 户 型呢？在京买算二套？您之前建议的全款购入再抵押是否可行，有什么需要准备的呢？感谢赐教！

回答：买二套房子，用DYD最合适。不清楚你目前的手头现金和流水情况，，380万且有120万的贷款，靠DYD多出不了多少，还有手续成本损失。不建议高杠杆，结合手头资金情况再来提问。较好能买个450万总价以上的，还有一定性价比可淘。具体分析详见内部分享！

提问：成哥你好，手上有2套房，跟老公一人一套，现在想在高新一小旁边买套房，小孩上学，不用老人来回折腾接送,目前两人手头150+。是不是老小区不要考虑？旁边近一点的小区8年左右。比较好一点的小区有丹轩紫苑和丹轩坊，不是很喜欢丹轩坊的户型，目前偏向喜欢丹轩紫苑，但这个小区房价已经很高了，担心成为接盘的。学区房买2房还是3房？

回答：老破小不建议入手，8年左右房龄的可以考虑。只考虑学区的话可以考虑丹轩坊。学区房买的是“房子+学票”，学票价值是固定的，不会随面积大小而改变。现在学区的受政策影响变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是较大的风险。

学区房的正确购买概念是使用优先，投资靠后。买学区房尽量考虑自用，学区房拿来投资不是排名前列选择。学区房买小一点比较好，因为学区房中含了一张学票的价格，学区房主要是总价而不是单价。具体分析详见内部分享！

提问：成哥好 ，想在上海买房，首付300，有没有什么可以推荐的板块和小区？是买二手还是买新房？需要注意些什么？

回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段有两种方式：一是买总价最小的学区房，考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号，闵行和浦东初中学区房吃香；二是吃区域能级提升，考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，这些区域被辐射到高能级规划，长远看好。

新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价二手房大多处于冷冻状态，所以如果要买二手房，需要注意一下这种二手谨慎入手：排名前列、无学区加持的老公房。虽然地段好，面积小，总价低，流动性好，但房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。第二、没有地铁的郊区次新房。具体分析详见内部分享！

提问：成哥好！非京籍，工作居住证，孩子明年上小学，准备在朝阳亚运村入手一套小两居学区房自住，自己关注的是慧忠里，安慧北里。去年外地进京，央企上班，出乌鲁木齐两套房产+自有资金共300左右，成都一套房产，外地有过商贷记录。您有什么推荐吗？

回答：陈分嘉铭桐城并校之后教育资源被稀释了一些，如果纯为孩子上学还是朝外更好一些。另外有一个思路可以看看望京，望京的陈分和三帆学区也不错，房子更舒服一些。300万的现金可以看看澳洲康都的两居室。具体更多推荐详见内部！

提问:成哥你好！老破小和刚满五的二手哪─个值得推荐!如果是老破小哪个区域的好一些?

回答：老破小大多用于学区房，此外的增值、拆迁或者优质刚需自住需求其实不大。满五次新或者说次新是二手房成交主力，自住和投资属性更明显。老破小推荐青羊二区学区房，总价较低不过百万的学区房也有。更详细的分析详见内部资源！

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