专访|去库存、棚改带来三四线城市的“小阳春”

2017年，全国房地产销售金额达到13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%，比2015年提升了3.62个百分点。而在这些城市中，一线城市因为严格调控，市场已相对降温，二线城市经过一波飞速发展后，也陆续走上限购的道路，三四线城市开始走上火爆之路。

究竟是什么原因促成了三四线城市的火热？而这一火热的现象又能持续多久？在四川区域内，有哪些三四线城市值得投资或者置业？

对此，我们特此采访了一位对三四线城市有着深刻了解的业内人士——成都同翔房地产经纪有限公司总经理谭先生，让他来跟我们聊一聊他对于三四线火热的看法。

春节以来，不论是从各大媒体的报道，还是切身的感受来看，昔日较为沉寂的三四线城市火热异常。三四线楼市火热的现象是水到渠成还是昙花一现？

◆成都同翔房地产经纪有限公司总经理谭先生：从2015年开始，局部的省会城市（行政区域）开始实行每三年一次的全国去库存，去库存是房地产行业的大基调。去库存的手段是什么呢？手段就是全国棚改，从2015年到2017年底，大概是1800万套的棚改区改造任务，从以前的产权置换，到后面的产权置换加货币化补偿，到如今的货币化补偿，2018年到2020年这三年里，将再改造各类棚户区1500万套，2018年改造各类棚户区580万套，四川约为25万套，而且据不完全统计，全国去库存量主要集中在三四线城市，甚至是5、6线城市，库存量的集中比例有80%—87%集中在三四线城市，所以在全国去库存的基调下，主战场一定是在三四线城市。所以根据目前国家基于去库存的大基调之下，基于棚改的政策导向，同时基于80%—87%的棚改量都在三四线城市来看，三四线城市的火热都是一个水到渠成的结果。为什么三四线城市房屋库存量会如此大呢？一方面是因为三四线城市不具备人口吸附能力，不管是从政策、产业、人口这些方面来讲，三四线城市都是人口流出型城市。不像一二线城市，都有相应的城市功能，比如北京有首都的功能，上海有国家经济城市的功能，这些城市功能可能就导致了他们对于其他三四线城的人口有一个吸附功能。

昙花一现具有一定的时效性，说明时间很短。这个问题上就有两个限制性要求，一个是时间的限制，这个时间的长短该怎么衡量，一天时间是短还是一年时间是短？根据安居客的调查报告，北上广深的人口基数都比较大，所以说这些城市的劳务输出是特别多的，在人口回流之下，造成了三四线城市所谓的火爆。

而三四线城市货币宽松、库存量大、加上当地棚改的用户、以及一二线城市人口的外溢，加上在一二线城市的购房者很少一部分是刚性需求，而80末到90初这一批，有很多购房者属于刚需购房群体，所以，从理性上来说，2018年三四线城市的热度还是不会减退，一是众多品牌开发商相继入驻三四线城市，二是基于国家整个去库存和棚改的政策。如果仅从投资角度来讲，还是需要谨慎，因为现在已经到达一个高点，至于这个高点能持续多久，我们都不清楚，但今年看起来还是比较安全。

三四线城市火热的主要原因有哪些？房价上涨的动力来自哪儿？

◆成都同翔房地产经纪有限公司总经理谭先生：一是因为全国棚改，二是PSL(增加抵押贷款)。三而四线城市房价上涨的动力还是因为棚户区的改造，因为四川今年还有25万套的棚改量，成都今年是5.2万户，790万方的棚改，还包括了88个城中村的棚改，还有1560多个旧院落的改造。当国家给了一个指标后，在实际操作过程中，落到地方政府之后，会出现一些新的开发区打造棚改的概念，将一些不需要改造的房屋进行拆迁，一些宅基地、非开发用地进行棚改，这里面增加了风险，同时又刺激了需求，这就是整个三四线城市为什么这么火爆的核心原因，当然还有一些其他的原因，比如说一二线城市的限制，一二线城市的人口外溢，购房者就会优先选择非限购总价低宜居的区域，或者是离自己就业近一点的城市，或者是产业、交通等方面都比较方便的城市。这些都能刺激三四线城市的房价上涨。

在四川境内，你最看好的三四线城市或者区域有哪些？

◆成都同翔房地产经纪有限公司总经理谭先生：一是根据自己的实际情况，工作地点，二是根据家庭的影响等方面进行置业。但是可以参考攀枝花、凉山州、米易这些城市，毕竟从产业结构、行政区域的能级来说，攀枝花肯定是排在前面，从宜居、产业导向来说，米易则是个不错的城市，而像南充、宜宾、遂宁、西充等城市，也是可以考虑的城市。

如果要选择去三四线城市置业，抉择的标准有哪些？

◆成都同翔房地产经纪有限公司总经理谭先生：排名前列就是你自己的工作地点，第二就是家庭父母的影响，第三就是如果你手里资金不是特别紧张，就可以按照投资置业的几个标准，从这个城市GDP、发展状况、交通区位等方面，进行投资置业。

现在不乏有人仍在犹豫，是在成都的远郊买房，还是去三四线城市的核心区域，对此，你有何建议？

◆成都同翔房地产经纪有限公司总经理谭先生：如果是你抱着投资的态度在三四线城市买房，其实所有的投资都是有风险的，但房价跌也不可能会跌到以前的基准价之后还会继续跌，比如说成都在上一波上涨之前，2016年6月份，大成都的均价约为7000元/平米，主城区均价9000元/平米，去年12月份，上涨到13000元/平米，就算以后房价下跌，也不会跌到涨价之前的价位，最多是根据现在的基准价，进行调整。

从目前来说，在这些地方买房还是要抱着自住的心态购房，而不是想着一买完房就必须涨的投资心态，或者是放长线钓大鱼。总的来说，中国的房价还是会涨的，只不过三四线城市肯定比一二线城市涨的较慢，而且中间可能还会有跌的可能性，所以说投资需谨慎。

对于成都来说，你觉得有机会的区域在哪儿？

◆成都同翔房地产经纪有限公司总经理谭先生：

对于现在的成都市场来说，只要买到房就是机会，不过还是尽量少去远郊买房，但如果有可能，可以根据政策规划、城市建设、产业等方面，进行投资置业。