成都土拍怪象透露:明年你根本买不到好房子!

9月，成都主城区活跃拿地的开发商，不是龙湖、万科、保利、恒大、华润……这些大的开发公司，而是四川省商业建设有限责任公司，成都驿锦投资有限公司、成都奥山置业有限公司、中梁控股集团......这些小开发商。大开发商去了环蓉区域，小开发商进入主城区，土拍怪象让人百思不得其解。

先来看看这些小开发商分别是什么来头：

一号宗地竞得人：四川省商业建设有限责任公司，成都驿锦投资有限公司；四川省商业建设有限责任公司于2011年8月11日在四川省工商行政管理局登记成立，注册资本：56300万元人民币；成都驿锦投资有限公司注册资本：2000万；

（上图）：四川省商业建设有限责任公司信息

（上图）：四川省商业建设有限责任公司2016年至2017年经营信息

四川省商业建设有限责任公司其主业是建筑施工；项目投资与资产管理;物业管理;房地产开发经营;

成都驿锦投资有限公司成立不到三年，属于国有独资企业。该企业并没有优质楼盘的开发成果。

成都奥山置业有限公司，属于武汉奥山地产公司，该公司房地产业务主要在湖北省武汉、黄石、恩施，属于当地中小型开发商。开发项目有以下：

武汉奥山世纪城项目：总建筑面积约150万平方米，涵盖115万方滨江居住区及35万方一站式购物体验商业区；

武汉奥山创意街区项目：小楼盘，建筑面积近4.5万平方米；

奥山·欧景苑项目：位于武汉市洪山区，总建筑面积达到30万平方米。

奥山·拜赞庭：位于武汉市，总建筑面积近13万方；

奥山星座：位于武汉中南CBD核心区；

武汉江山：武汉江山总建筑面积约12万方；

奥山光谷世纪城：位于武汉光谷中心城。总建筑面积约15万方；

奥山·磁湖天下：湖北黄石35万平方米的磁湖畔，总建筑面积8万平方米；

恩施奥山世纪城：湖北恩施60万方一站式旅游商业综合体；

奥山星城项目：湖北黄石，总建筑面积70万平方米；

 ……

不久前，奥山地产刚刚斥资逾6亿元进入安徽阜阳市颍州区，底价拿下140亩地，楼面地价不足3500元/平方米。

8月底，奥山地产在重庆拿地，以3.65亿元竞得两江新区水土组团占地5万平方米的地块，可开发体量7.6万平方米，楼面地价4808元/平方米，对比起拍价来看，溢价率并不高。

奥山官网对外透露：目前，奥山布局全国6省，未来将沿长江流域扩张，重点布局长江中游城市群、成渝城市群、长三角城市群。

【中梁控股集团】

中梁控股集团于1993年成立，以房地产开发为主业，发家于浙江温州，总部位于上海，具有中国房地产开发企业一级资质。自2014年起，中梁连续四年入围“中国房地产百强企业”。2016年，其品牌价值34.89亿，列入华东三强，被业界称作“实力黑马”。公开资料显示，中梁地产2016年销售额为336.8亿元。2017年，其销售业绩逆市飘红，以近125%的增速实现全年销售额757.9亿元。

2017年4月，中梁首次入川，以约5.7亿元的总价吃下达州某百亩地块,紧接着又进入眉山拿地。根据克而瑞公布的2018年上半年房企销售排行榜显示，中梁今年上半年的销售额为601.8亿元，同比增长70%，位居第24位。

本次所有拿地开发商中，中梁算是其中“大开发商“，中梁是一家以各省的地级城市为开发主战场的开发公司，此次拿地属于成都排名前列个项目，在中心城市的操作并不多。以中梁目前的开发经验，可以预见，一开始对于成都改善需求的吸引力并不大。

【土拍情况】：

2018年9月5日，锦江区、成华区3宗纯住宅用地全部0溢价率成交，成交价分别为锦江区11000元/平、(成华区)龙潭寺7503元/平、（成华区）青龙场8006元/平。分别如下：

一号宗地

位置：锦江区成龙路街道棬子树村4、5、6组

面积：合70.8141亩

容积率：≤1.5

起拍价：11000元/平

成交价：11000元/平

溢价率：0%

竞得者：四川省商业建设有限责任公司，成都驿锦投资有限公司；

【宗地建设要求】：

配建并移交5%的租赁住房及车位；

配建100个地下公共机动车停车位；

配建约15.6亩的小区绿地；

二号宗地

位置：成华区龙潭街道办事处丛树社区7、9、12组

面积：合47.2019亩

容积率：≤3

起拍价：7503元/平

成交价：7503元/平

溢价率：0%

竞得者：成都奥山置业有限公司

成都奥山置业有限公司,地址： 成都市成华区龙潭寺龙井路6号、注册资本：5000万人民币；

【宗地建设要求】：配建并移交5%的租赁住房及车位；

三号宗地

位置：成华区青龙街道办事处海滨湾社区7、8组

面积：合30.7181亩

容积率：R≤2

起拍价：8006元/平

成交价：8006元/平

溢价率：0%

竞得者：成都奥山置业有限公司

【宗地建设要求】：代建约7.2亩的小区绿地及公建配套；

（上图）：2018年8月29土拍信息

从以上两张图表，我们可以简单明确的看出，2018年8月29日及9月5日的这几宗住宅用地，几乎都是底价成交，除去8月29日的宗地三，其余溢价率都为0，都是低溢价率成交。

是什么导致这种土拍怪象呢？之前武侯新城、锦江生态带这样的优质板块流拍，目前主城区开发商越来越小，环蓉开发商越来越大；根本原因还是在于——限价，这让大开发商成了丈二和尚摸不着头脑！在于开发商对于成本的核算及开发商对于相关拍卖条件的兑现能力。所以，我们要看到实际的楼面价是多少，还要看到交付成本，这是需要把配建和无偿移交的公共设施、教育设施等所有免费移交的成本计入楼面价的，还要考虑退距等不确定性因素带来的成本上升。

【实例分析】：

2017年 3月21日，中建三局和金隅分别以楼面地价13000元/平拿到新川板块两个地块，分别配建并无偿移交租赁住房比例20%和19%，真实楼面价超过16000元/平。新房价格呢？周边带装修仅15000元/平左右。

 2018年3月27日，武侯区武侯新城206亩地块，起拍楼面价8500元/㎡，因报名人数不足，最终流拍。加上相关配建和招商引资等附加条件以及装修成本，实际起拍楼面价突破12000元/平，再加上开发成本、建造成本、资金成本开发商实际成本超过18000元/平，周边带装修的新房西派城限价16000元/平。如果限价不放开，开发商直接面临每平米2000元的亏损。

流拍的天府新区牛鼻子两块土地，当楼面地价接近10000元/平的时候。开发商的实际交付成本达到19000元/平，相邻中海锦江城精装修洋房预售价格仅仅15000元/平左右，而万科翡翠公园限价13000元/平。

再来看看各种拍卖条件：

武侯区地块有个新奇的拍卖条件（拿地企业的义务包括）：

自持不少于50%即12.04万㎡商业面积；

建设不少于8.5万㎡电子商务载体;

引入一家20亿元的电子商务总部企业；建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。这样的土地设置这样的条件，尤其是需要招商引进销售额20亿元的电子商务企业，招商引资、五星级酒店引进等;

小结：在限价的大环境下，开发商真的是 全能的吗？开发商毕竟只是开发商，包办不了招商引资的活，就像建委包办不了国土局的活一样。

（上图）：天府新区4月11日流拍土地信息

从上图中我们可以看到，4月11日的两块土地都需要建设不小于居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房和配套车位并无偿移交。用于天府新区管委会统筹安排的产业配套用房，单套建筑面积90-150平米。

同一个小区配建租赁住房的做法也不稀奇。但是无论是限价房，还是租赁住房，还是人才公寓，都会影响整体开发的品质和楼盘的整体性。同时在“租售并举”的方针下，要求开发商“竞配建租赁住房并无偿移交”的方式。对于开发商而言，这部分成本只能分摊到商品房的成本中去，无形加大的商品房的楼面地价。

 贰爷观点：

由于限价的因素，成都新房价格早已不是市场定价。受压制的新房价格，进一步降低开发商拿地的“勇气”。地价决定房价，房价影响地价，这是一个正常的社会经济现象；

开发商对于售价失控，对于相关拍卖条件难以承受。表面楼面价已经毫无意义，我们要看到实际的楼面价是多少，还要看到交付成本，这是需要把配建和无偿移交的公共设施、教育设施等所有免费移交的成本计入楼面价，还要考虑退距等不确定性因素带来的成本上升；

只明确土地价格，不明确售价，而且售价是由房管部门来做最终决定，这让理性操作拿地的开发商，无法核算成本，无法核算利润，这对于上市公司或者大的房企，是不允许的；

【一般房地产企业盈利能力分析指标】

毛利率：（营业收入－营业成本）／营业收入；剔除直接营业成本后的盈利空间；

期间费用率：期间费用/营业收入；期间成本费用耗费程度；

净资产收益率：净利润／平均净资产；净资产盈利能力；

总资产报率：EBIT／平均总资产；总资产益利能力；

EBIT利润率：EBIT／营业收入；衡量不考虑利息和税收的盈利水平;

销售净利率：净利润／营业收入；利润表，衡量企业整体盈利能力；

以上各项，如果对于营业收入完全靠行政干预来决定，而不是靠市场预判来分析，那么开发商无法做出合理的预估，限价情况下亏损成为大概率事件，这种情况下开发商宁愿敬而远之。

为了保障营业收入，去环蓉区域做开发，比如青白江（万科在青白江的装修房已经卖到12000元/平），比如仁寿视高。大开发商在新的地区，有较强的溢价能力，所以在主城区拿地积极性不高，退而求其次看到环蓉，而作为购房投资者，则不应该盲从。

小开发商、及其他行业的企业为资金寻找出路，在大开发商兴趣不浓的情况下，积极进入主城区拿地,开发楼盘从市场调研---产品设计---建筑施工管理---景观打造---配套服务---物业管理等各方面来体现专业性，而大开发商大都有20年以上的积淀，绝非小开发商开发一两个项目，或者三年五年开发经验就可以达到的水准。

好楼盘既需要好的板块，还需要好的产品，以及融合人性化的管理和服务，一个好产品的诞生，一定是有一个拥有足够经验和底蕴的缔造者（开发商）。大量的主城区土地被小开发商摘得，后续开发之后，你完全不用指望，带给你“先进”的楼盘。买到好房子，将难上加难！如此土拍下去，明年你根本买不到好房子！

来源：贰爷房产投资