主城刚需购房者,选新盘还是二手?

过去半年的成都主城区盘楼市，已成为总价300w以上改善楼盘之间争斗的主战场；300w以下预算购房者的选择已被限定在神盘和二手之间。

200万到300万的刚需主城区新盘选择空间已不大

摇号或等待未来清水限价盘从主城区的新盘情况来看，总价200w到300w之间的产品比例相对去年再度减少，且多存在于摇号神盘中。数据显示，今年前五个月，成都主城区（5＋2区域）300w以下新房产品的市场占比为18％；其中超过10％为三倍熔断摇号神盘的房源。近期集中土拍结束，不少主城区地块清水限价不超过2.4w/㎡，这一价格甚至低于目前主城区新房价格，不排除未来200w-300w总价产品在新房市场占比增多的可能。但清水限价低，可能只是未来新盘价低的假象单从五城区集中土拍的供应情况来说，清水限价较低的宗地大多位于主城区边缘区域。以锦江区为例，三圣乡的65.9亩地块的较高清水限价仅为22650元/㎡。即便未来新房加上3000元/㎡的装修标准，单价也难以超过2.6w/㎡。

价格远低于近期开出的建发央玺和滨江樾城。但是从另一方面来说，三圣乡目前仍处于待开发新区域，区位、配套、交通等属性相比锦江区的其他老牌区域仍存在不小差异。

未来新房清水限价低但不意味着低总价

高楼面价和高比例无偿配建，很可能拉高未来新盘总价

近期的集中土拍，土拍价格虽然相比去年并没有太多突破，但也并不算低；大多数地块有低容积率要求的同时，宗地最终成交时还包含了比例不小的自持租赁住房比例。

比如青羊文家23亩地块，成交楼面价虽然仅为16800元/㎡，清水限价2.41w/㎡；但自持租赁住房比例却高达30％；且该地块仅1.8的容积率。

这种情况固然有利于提高未来新盘的品质保障和缓解部分区域居住紧张的局面；但是，开发商拿地根本目的其实在于“求利”。

因此，不排除未来这类限价楼盘单套住宅户型面积的更大化和深度改善化。

当然，集中土拍限较高清水价也有可能造就部分真正的低价盘，但这类低价盘只要相对同期新盘及周边二手房存在一定优势，那么也将成为新的“神盘”，未来买到的难度也很大。

老牌成熟地段新盘价格仍将水涨船高

集中土拍中虽然新房限价较为严厉，但老牌成熟地段的新盘价格也在持续攀升；

比如成华锦江的土拍宗地，成交后的较高清水限价甚至与周边次新二手房相似。

以成华区理工圣灯板块84亩地块为例，成交楼面价为15100元/㎡，未来新房的较高清水限价为2.3w/㎡。周边的次新二手房目前大多在2.2w/㎡-2.5w/㎡之间。

参考目前成都主城区大多数新盘的精装标准为2500元/㎡-3500元/㎡之间，该地块的未来新盘如果以精装品质交付，未来新房价格也将轻松达到2.6w/㎡。

社保较短的刚需购房者二手机会大于新盘

刚需购房者需面对现实无论从目前成都的新房楼市供应结构，还是从较新土拍低容、高比例无偿配建来看，都在表明未来成都楼市很可能进入深度改善的时代。未来高总价新盘的市场占比也将再度提高，在这种情况下，入手新盘的摇号激烈程度将大幅增大。这种情况在近期已经上演。比如华润二十四城和山河玖璋的摇号门槛分别为刚一68个月和刚一63个月。去年底，华润二十四城和与山河玖璋临近的凯德世纪名邸甚至有少数刚二也能进入最终摇号池。因此，对于社保时间较短，预算不高的刚需购房者来说，等待新盘已无太大意义，不妨将目光转向目前房价无水分的二手。