精装均价约20404/㎡,买入天府新区“黄金十字”
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近日，位于天府新区的中粮保利·天府时区取得了较新的预售许可，推出252套精装高层住房。
由于项目地处天府新区的核心区位，本批次房源含精装均价又仅约20404元/㎡，相信又会是一个高热度的项目。
在排名前列时间去现场踩了个盘，以下是项目的踩盘报告。
项目基本信息
楼盘名称：中粮保利·天府时区
占地面积：约208亩
产品类型：叠拼、T2高层、T5高层
容积率：2.5
总户数：1692户
开发商：成都天府新区广都轨道城市发展有限公司
#本次推售信息#
楼栋：1号地块7、8号楼
套数：252套
梯户比：2梯5户
产品面积：约136~289㎡
交付标准：装修约2975元/㎡
挂牌价格：约14126~21826元/㎡（含装修）
登记时间：2022年6月29~30日
打开天府新区的地图，会看到城市中轴天府大道，以及一条横轴武汉路，这两条路交汇的地方，我们称之为天府新区的“黄金十字”。
这个“黄金十字”的排名前列、二、三、四象限分别对应了麓湖公园区、麓湖湖区、天府公园西和天府公园东4个板块，也就是天府新区最核心的区域。
中粮保利·天府时区就位于麓湖公园区，占据了天府新区的核心区位，地段价值很高。
同时，中粮保利·天府时区本身，还是天府新区的排名前列TOD示范项目，因此在配套方面也具有很强的规划优势。
交通上，作为一个TOD项目，便利的轨道出行必然是一大优势。项目紧邻的地铁昌公堰站，目前已经开通了6号线，并规划为6×15号线的换乘站。
道路交通方面，项目附近有梓州大道、天府大道、武汉路几条最重要的城市干道，驾乘汽车出行的便利度也非常高。
商业上，一个是项目自身配套有约6.2万方的“绿魔方”商业，是在未来可以近距离享受的昌公堰TOD站城一体化的消费场所。
另一个则是武汉路南侧的天府总部商务区规划为城市级商圈，其中的天府大悦城目前已经封顶，预计2023年开业。
天府总部商务区与项目之间仅隔了一条武汉路，项目未来可以通过夔州大道穿过武汉路直达商务区核心，从项目到天府大悦城仅有2个地铁站。
教育上，整个“黄金十字”4大板块同属于天府新区的C学区，目前已经有天府七小、天府八小、元音小学，以及元音中学、湖畔路中学、天府十一学校。
虽然都是新学校，但是由于C学区为纯商品房区域，没有任何安置小区，也被民间认为是天府新区最优质的学区之一。
总的来说，天府时区占据了天府新区的核心区位和清晰完善的配套规划，属于天府新区的一流地段，这也是项目最突出的优点之一。
中粮保利·天府时区总占地约208亩，被市政道路分隔为4个地块，其中1个打造为TOD商业“绿魔方”，另外3个地块则用于修建住宅。
北边较大的地块规划为约95亩的高层住宅小区和约10亩的配建幼儿园，南边两个较小的地块加起来共约88亩，住宅均为上中下三叠拼的设计。
昨天取证的252套房源就是95亩地块中的7、8号楼。两栋楼均为一个单元独立成栋，高度均为26层，均为2梯5户的设计，户型面积也都一样。
除少量底跃户型外，标准层户型共有3种：
这个户型属于比较常见的竖厅套三格局，但因为建筑面积比较大，所以各个空间的尺度都设计得比较舒适。
再加上它的位置是在建筑朝南中间户，所以整体的视野和采光效果，也是同层中较好的。
该户型位于建筑的两个端户，因此一定程度上具备了板式建筑“南北通透”的效果，属于类板式户型。
户型采用了现在比较流行的横厅设计，外加南北双阳台和双卫，所有空间甚至衣帽间，都能实现独立通风采光。
不足之处是客厅和景观阳台设计为朝北，起居空间的冬季日照相对较短。
这个户型也是竖厅套四比较常见的户型格局，在136㎡的建筑面积之内做了四个房间，属于注重功能性的改善型设计。
不足之处是这个户型位于建筑的朝北中户，所以日照时间相对较短，除顶楼外其他楼层均为“公寓”。
本批次房源均为精装交付，装修标准约2975元/㎡，包含了中央空调、新风系统、地暖以及智能家居系统四大件。
卫浴洁具为高仪+科勒的搭配，五金挂件为摩恩，厨房烟灶消均为老板品牌，橱柜为索菲亚定制，浴室柜则是博洛尼定制。
项目展示的样板间为交付样板间，没有做额外的软装搭配，所以看起来比较寡淡，但从装修配置来看，符合同价位装标的市场主流标准。
项目本批次取证的两栋高层含装修挂牌价约14126~21826元/㎡，因为其中包含了单价较低的底跃户型，所以看起来价差很大。
除去少数底跃户型，标准层房源的含装修挂牌价约18626~21826元/㎡，总价约254~343万元/套。
项目总平图及本批次取证楼栋位置示意
结合地段、产品和价格三方面因素来看，中粮保利·天府时区本批次房源的优缺点算是相当分明。
一方面，项目位于天府新区核心区的的区位和配套优势十分突出，具有很大的发展潜力；
二方面，因为项目做了高低配的设计，所以本批次推出的高层在产品上就要弱一些，存在梯户比不够高、部分房源日照时间不够长等不足之处；
三方面，本批次房源无论是单价还是总价，都极具吸引力，花约2万/平出头的精装单价，买入天府新区核心区，的确千值万值。当然，这样的价格，大概率会刚需熔断。
所以，如果你买房更看重地段，或者预算不高又想买进天府新区核心区，天府时区本批次高层就很值得一试。
如果你是更注重舒适度的改善自住需求，则更适合天府时区的T2大平层或者天府新区其他改善属性更明显的产品。
来源：吴思竹
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
