成都楼市:再有钱也别买公寓,一买一个坑!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！公寓值得入手吗？ 买公寓到底可以投资吗？麻烦成哥分析一下。

回答：公寓是坑！别跳！

公寓的劣势：只有40年产权；无学区，无法落户；贷款年限最多10年，且上浮；首付比例5成及以上，公寓的增值比较缓慢。公寓较大的问题是流动性。流动性的背后有税费。按照商办类物业交易税费算，一次交易能消耗40%以上的增值收益。而且公寓一般没有阳台，采光不好，一梯多户、租户多，商业、办公和租住较多，供需关系，房子并不稀缺，住宅供过于求，更何况公寓呢，需求不大，注定租金一般，增值差。

提问：成哥，成都花样年智荟城怎么样？价格还挺好的，因为没资格了，可以考虑类住宅吗？

回答：不建议你考虑。类住宅公寓的土地性质始终是商业性质，并不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，比民用的费用要高很多，物管费也高，还不能上户口，首付要求5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多10年，这些都是它的弊端。

提问：成哥你好。想在成都给孩子买房，但近期一两年都会空置，这种情况是买有投资价值的公寓还是普通住宅？

回答：公寓一直不建议，许多人投资公寓是觉得它价格低，租金回报率较高，可以达到5%以上，接近国际平均水平。但5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要看房价上涨的收益，而不是租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，并不是明智的选择。

所以建议买住宅后期流动性更好，而且后期自住环境也比公寓舒适。短期1-2年不住可以空置，如果后期卖掉或长持可简装出租。

提问：成哥你好！请问如何评价金融岛这个盘呢？是否具有一定的投资价值？

回答：你好，复地金融岛上批次住宅预售在4年前，当时售价约2.1万元/m。商业配套完善，自带商业，附近有环球中心、奥克斯广场、九方购物中心。附近学校有锦辉小学、成都七中、金苹果幼儿园等学校。

建议投资的话尽量选择总价低，接盘人更多的。不过你体量大，也只有金融城攀成钢核心地段才容得下。50-100公寓单价在3万内，租售比不到3%，市场回报一般。公寓投资慎重。

提问：成哥好。南门招商大魔方的公寓1.6万左右。100平米以上多，中介说能租7000左右，从投资角度看可以买吗？感觉地段不错，而且听说租这里的人都是企业高管，租金又高。这个公寓以后好转手吗？

回答：目前招商大魔方公寓挺多的，哪来那么多高管去住，高管都自己买房。还有目前招商大魔方公寓租房源价格没有那么高，大多在5000左右，加上周边配套不太完善，二手买卖成交量也不高。仅依靠租金做投资比较片面。一般而言，房价的特别值涨幅远大于租金本身。公寓个税费极高，高达百分之20，慎重考虑。

提问：你好，成哥，本人刚毕业不久，在仁寿县城工作，想在成都购买首套房，两年内不自住，成都目前无房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算入手，朋友叫我买视高，成哥你有什么建议？

回答：视高的房子满满都是坑。建议你选择仁寿二手次新房，单价低压力小，能及时变现，投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果更严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。而且建议不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，这些都存在很大的不确定性，再加上税费，保存功能和住房是无法比拟。

提问：成哥你好，刚需首套房（需贷款），是买公寓还是老小区？会对后续二套的购买有什么影响吗？

回答：从贷款的角度来讲，不要买公寓

公寓在价格上没有太大优势。虽然是用来居住的，但公寓一般都建在商业用地上，价格比表面上的住宅楼要低，但实际上价格并不低。此外，大部分公寓的水电费都是按照商家的标准计算的。目前，我国的公寓在安置和产权方面存在一些不足。众所周知，普通住宅的产权一般是70年，而公寓和普通商铺的产权是一样的，大多是40年。公寓的交易税很高。公寓的交易税不同于普通住宅。成交二手公寓，契税一般按照购房价格的3%缴纳。此外，还有个人所得税、营业税、印花税等。所有这些税费加起来是一大笔开支。能做公寓业务的银行屈指可数，尤其是那些拥有40年产权的银行

综上所述，对于刚需买房仍在苦苦选择公寓还是小户型你是不是有自己的结论了？想要买房的还是要选择买住宅。毕竟，除了价格相对较低，公寓基本上没有其他优势。

提问：成哥你好！成都地铁公寓是否能买？没有购房资格没学历没社保，在成都目前处于一无所有状态甚至居住证都没有。

回答：明面虽无路可选，但可以暗地咨询中介。购买地铁公寓可以作为一个过渡，但是切记选择品牌房企、优质地段，未来还好租好售，不要选择完全没有竞争力的公寓。

提问：成哥你好！我爱人的朋友有一套高新区的公寓楼要买，复式楼，上面各68平，因急需用钱，现只卖95w，我爱人想买，但是手上没那么多钱，需要贷款，但是我最近在支付宝上用了借呗和网商贷，会影响贷款吗？

回答：你好，公寓是涨幅最慢的产品之一，自住+投资没有多大的价值。除非你是没有房票，只考虑自住，不考虑未来升值和流动性，否则不要买。

较好别碰借呗和网商贷，这些网贷对征信的影响不好。银行贷款会看征信，一旦看到你有网贷银行会认为你很缺钱，一般网贷金额不大，银行认为小钱都在借，会更歧视。

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