成都一法拍房成交单价超二手房1.3万!高溢价拍出的背后……

近日，一套位于成都市高新区的法拍房在经过188次出价后，以成交价653.26万元拍出，而这套房源的最初的起拍价仅为235.26万元，溢价率达178%。

关注度越来越高的法拍房

这套高溢价成交的房源来自位于高新区的天悦府。发哥在贝壳APP上看到，小区二手房的成交价均价在3.5万元/平米左右，而这套法拍房的成交单价超过4.8万元/平米，高出二手房成交单价1.3万元。这样的价格，不仅在天悦府小区，即便放到全成都的二手房市场中，都算得上是高价。

天悦府近期二手房成交价

除此之外，发哥在阿里拍卖上看到，一套位于中海·翠屏湾117平米的法拍房，以4230480.8元的总价成交，单价超过3.6万元/平米。而该小区的房子在贝壳APP的成交单价在2.9万元/平米左右。

中海翠屏湾近期二手房价格

中海·翠屏湾一套117平米的法拍房

越来越多的法拍房高溢价成交，此前多数人眼中的“低于市场起拍价”的捡漏房源，似乎其实并没有什么漏洞可言。

事实上，不仅在成都，上海此前也有高溢价的法拍房成交。来自蓝鲸法拍的数据显示，2020年上半年，上海市300万以下的法拍住宅，平均溢价率110.2%，套均10人参拍；300-600万的法拍房住宅，平均溢价率98.8%，套均10人参拍；500-800万的法拍房住宅，平均溢价率97.3%，套均10人参拍；800-1000万的法拍房书斋，平均溢价率88.5%，套均7人参拍；1000-1500万的法拍房住宅，平均溢价率92.6%，套均7人参拍；1500万以上的法拍房住宅，平均溢价率81.7%，套均5人参拍。

法拍房也要限购？上海发布新动态

究竟是谁买走了法拍房？

有业内的专业人士表示，购买法拍房的多数是因为没有资格，“明显高于二手房的法拍房，早已经不是捡漏的机会了。”该名人士表示，因为限购，成都主城区的法拍房，被许多没有资格购买的家庭拍走。

从成都当下的市场表现来看，确实如此。尤其是在高新区，多数法拍房的价格高出同小区同户型的成交价超过100万，但关注度着实不小。以天悦府1月拍出的房源为例，这套房源的报名人数达到60人，围观超过5万次！

法拍房似乎已经成为限购背景下的少有机会。

就在上月底，上海的法拍房出现了一些变化。

1月25日，华夏时报发布新闻称，上海市浦东新区某一拍卖房源在京东拍卖的网站上明确写道：“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线962269具体咨询限购政策。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”

“此次上海司法拍卖房的政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这也一定程度上规范了住房市场的交易秩序。

不过，在成都目前并没有出现法拍房限购的情况。

购买法拍房，没那么简单

根据目前成都市“单身无房限购1套住宅、家庭限购2套住宅”的政策，法拍房不限购、低于市场价等特殊购买属性逐渐被购房人纳入选择范围。但购买法拍房，却并不一定是一件省心的事。购买法拍房需要注意哪些问题呢？

1

租户不搬

根据我国法律的规定，如果房租在拍卖之前存在着正常的租赁关系，那么即使是拍卖成功租房人也有权在租约期间继续居住在该房屋中，竞得人无权要求租客搬离房屋。

不过，律师表示，”买卖不破租赁“在《物权法》中是为了保护善意租客，在房屋产权变动过程中，不因产权的变动而影响已经生效的租赁合同。而如被执行人为了干扰法院的执行，恶意设置执行障碍，擅自在房屋查封后，或者在房屋已经设置了抵押权的基础上，与案外人签订虚假的租赁协议，以达到对抗法院执行的目的，这种租赁关系是不受法律保护的。

值得提醒的是：租赁纠纷存在的问题多且复杂，在核实、排查、向法院提起诉讼等的过程中程序繁琐、耗时较长，所以在参与司法竞拍之前应该了解清楚该房屋存在的租赁时间、金额等情况，否则得不偿失。

2

债务纠纷

通过正当司法拍卖程序拍的房屋，一般来说，房屋的产权是没有问题的，正常拍卖付款之后新屋主便可拿到房产证，但不免存在原屋主有个人债务缠身、将房屋私自抵押出去却没有在房管局登记交易等情况。

遇到这种情况时，在法律层面上这类债主是没有资格干预房屋买卖的，因此竞得人一旦受到原屋主的债主上门催债或者是闹事，应当立即报警处理。

3

拖欠物业费

竞买人在参与司法拍卖之前应当了解清楚原屋主是否存在拖欠的物业费、金额是多少等问题，以免竞拍成功后物业费较高无法承担。

除此之外，还未出售过的新房也可能产生物业费。一些尚未出售的新房因为开发商的债务问题进入拍卖市场时，可能存在着开发商和物业不是同一方的情况，物业要求竞得人缴纳之前产生的物业费后方可入住。

这样的情况同样需要竞买人在拍卖之前了解清楚拍卖公告的内容，房屋权属、有无产权证（暂未办理、或无法办理）、物业费的结算问题等，当与物业产生纠纷后，二者需要协商，协商不成将另案处理。 

法拍房竞买公告（图据阿里拍卖）

4

税费问题

据司法行规：司法拍卖产生的买卖双方的税费问题均由竞得者支付。其中包含房屋是否满两年免征增值税、出让方的房屋是否满5年少有住房可以免征个税、房屋二次抵押（先完成上一次交易流程才能进行下一次）需要两次过户等费用，这可不是一笔小费用。

5

户口问题

如果原屋主的户口挂靠在该拍卖房屋的名下，竞得人的户口将无法正常迁入，需要在拿到房产证后，到公安部门申请将原屋主的户口“空挂”（原屋主的户口仍在，但是不影响竞得人的正常迁入）。

同时还有一个值得注意的问题是，如果原屋主占用了该房屋的学位，竞得人也不能正常使用。

来源：成都商报房产发布