读懂2021成都楼市政策全貌,这一篇就够了!| 激荡2021

成都楼市深度报道 2022-01-12 16:12:43
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近日,“2021中国最具幸福感城市”榜单揭晓,成都再次荣膺“中国最具幸福感城市”冠军,这已是成都第13年蝉联榜首。作为一个人口持续增加、经济增长强劲的新一线网红城市,成都在多项“人才安居”政策的加持下,吸引了更多高精尖“新成都人”置业群体,不少人把“来成都”变成了“留成都”。 但随着2021年成都调

近日,“2021中国最具幸福感城市”榜单揭晓,成都再次荣膺“中国最具幸福感城市”冠军,这已是成都第13年蝉联榜首。作为一个人口持续增加、经济增长强劲的新一线网红城市,成都在多项“人才安居”政策的加持下,吸引了更多高精尖“新成都人”置业群体,不少人把“来成都”变成了“留成都”。

但随着2021年成都调控政策迎来新一轮升级,各项购房政策、土拍规则相继刷新行业认知,加上房企频频出现“暴雷”,成都各区域板块出现明显分化,市场表现出不同的走向,新一年的行情变得愈发扑朔迷离。当前激荡的市场行情下,对于想要置业成都的购房者而言,如何才能穿越楼市的重重迷雾,挣脱复杂的信息和认知枷锁,制定更合理的购房策略?

为此,搜狐焦点发起“置业成都 幸福回家”主题活动,力邀行业大咖、品牌房企、第三方机构、权威媒体发起《激荡2021|成都楼市年终盘点》系列,理清成都楼市已经发生的、正在发生的变化,并预判2022年市场方向。同时优选众多品牌房企,携品质房源,帮助购房者寻得价值高地,实现房票的最大价值。本期是政策篇,接下来还有土地篇、市场篇、房企篇、区域篇及楼盘篇,敬请期待。

政策篇

2021年,房地产行业进入了政策高发期,无论是全国房地产市场还是成都楼市都释放了太多的信息,许多从未有过的变化让我们措手不及。据不完全统计,2021年,全国各省市发布房地产调控政策超过450次,效果较为明显。具体到成都,在房住不炒的主基调下,从市场端、资金端、土地端对房地产行业进行了全方位的调控。让我们来回顾一下2021年成都重点房地产政策,希望为大家未来买卖房产带来帮助。

01

政策调控3·22 | 重磅新政影响深远的调控政策

1、中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让;2、登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年;3、建立二手住房成交参考价格发布机制;4、通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体,均应当符合本市住房限购、限售政策的规定;5、认房认贷,中心城区(不含青白江)第二套(成都无房但有全国范围贷款记录/成都有房但无贷款记录/成都有房但贷款已结清)住宅首付4成(非普通住宅首付5成);6、严查经营贷与消费贷入市;7、严查借名买房、代持等行为;8、超“三道红线”房企、失信竞买人不得参与土拍;9、鼓励成品住宅现房销售;从新政内容来看,成都本次楼市新政针对性很强,调控更细致更严谨更精准,坚持“房住不炒”的原则,打击投机,保障刚需,稳房价、稳地价、稳预期。楼市新政对成都房地产的效果立竿见影,影响是深远的。其中网红盘限售5年(过去是3年)、法拍房纳入限购、建立二手成交价机制等重点内容,在增加炒房者的成本,打击以炒房为目的行为之外,对无房刚需营造了政策红利的窗口期。

5·7 | 摇号新规完善商品住房公证摇号政策

1、复核通过的人数应达到房源数的3倍,复核后无房居民家庭及棚改货币化安置住户总数不足房源数3倍的,由已报名登记的普通购房家庭递补。2、递补的普通购房家庭,参照无房居民家庭排序规则进行排序后,依序递补。3、全部无房居民家庭及棚改货币化安置住户选购结束后,剩余房源由普通购房家庭依公证摇号排序结果选购。这次的政策依然是对“房住不炒”大方向的巩固,在优先满足无房家庭/棚改需求同时,拔高普通购房者资格的摇号优先级。如果遇到面积稍大、总价高一点的非热门项目,普通还是有机会的

8·5 | 调整无房顺位、赠与纳入限购堵住买房投机行为

1、对于赠与住房行为的购房资格,若受赠人具备购房资格,则赠与行为属于一次交易,视为发生过住房转让,赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格;若受赠人不具备购房资格,则赠与的住房自产权登记之日起5年内,仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。2、对于热点项目的购房资格顺位,登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目,将按四个顺位复核购房资格。其中,第一顺位须同时具备两个条件,一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上(含12个月,下同),二是落户在项目所在区12个月以上;第二顺位须在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上;第三顺位须落户在项目所在区12个月以上;第四顺位则须具有项目所在区购房资格。从政策内容来看,已经明确了受赠人需要资格,否则这套房子5年内依旧计入赠与人的家庭套数里,堵住了“赠与腾资格”的路。调整无房顺位则是针对去年发布的“摇号看顺位”的补丁,解决了“防止通过迁移户籍、社保获取靠前顺位”的问题。

02土拍规则

4·1 | 正式宣布供地“两集中”2021年计划供地4875公顷

4月1日,一份关于《成都市人民政府办公厅转发市规划和自然局关于成都市各区2021年度国有建设用地供应计划的通知》的红头文件公布网络。文件中明确,成都2021年度国有建设用地供应总量将控制在4875公顷以内,其中住宅用地1050公顷,占比22%。更为重要的是,文件中还明确,住宅用地将实行集中供应,自此,成都也正式成为继青岛、郑州、天津、苏州、无锡等城市之后宣布供地两集中的城市。文件中还明确落实“增存挂钩”机制,加大“批而未供”和闲置土地处理力度。

6·7 | 首批次集中供地竞无偿移交+竞自持

坚持“房住不炒”大基调,本轮集中供地的游戏规则“升级”,在限房价、竞地价的已有规则上,增加竞自持租赁住房、定品质的新游戏规则,开发商实际拿地成本并未减少,利润空间降低。

9·15 | 二批次集中供地竞自持+竞销售型人才公寓

成都二批次“两集中”土拍均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。在竞自持的基础上,增加了续竞销售型一类人才公寓面积比例,在这样的条件“筛选”之下,只有资金实力足够的开发商能够笑到最后。12.7 | 三批次集中供地全面取消竞自持 以竞销售型人才公寓为主成都三批次“两集中”土拍,除了双流的两宗纯人才公寓用地外,38宗地块都将采取“设置最高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。这也意味着,三批次集中拍,从竞拍规则,土地限价等多个方面做出“降低门槛”的调整,开发商的账可能要好算一些了。

03二手房指导价

5·28 | 首批次二手房参考价201个小区 贷款发放重要参考

成都市住建局获悉,该局正式发布《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,且正式发布成都市部分住宅小区二手住房成交参考价格。成都首次发布二手房参考价后,短期内市场降温明显,二手房成交量价双双回落,后期正逐渐趋于平稳。7·8 | 二批次二手房参考价286个小区 范围更广7月8日,成都市城市建设发展研究院发布成都第二批住宅小区二手房成交参考价格,共涉及286个住宅小区。相较于初次发布的二手房参考价,此次发布的二手房参考成交价从成都主城五区以及高新区、天府新区扩大到近郊板块,但覆盖的住宅小区与上次不重复。此次二手房指导价拓宽范围,说明前期出台二手房指导价在主城区取得一定的效果,拓宽范围有利于全面管控房价,引导市场整体降温。

8·4 | 三批次二手房参考价258个小区 利于全面管控房价

8月4日,成都市城市建设发展研究院发布成都第三批住宅小区二手房成交参考价格,共涉及258个住宅小区。随着更多小区二手房指导价的出台及高房价区域回调,部分房源实质性降价,整体市场横盘成为大概率事件。

04公积金

公积金方面,包括成德眉资公积金互贷,取消楼龄超过10年首付提升10%的规定,灵活就业人员缴存公积金细则。

7·2 | 公积金新规二手房楼龄超10年 首付不再上浮

成都住房公积金管理中心出台二手房交易新规,明确取消原“所购再交易房楼龄超过10年的,最低首付款比例相应提高10%”的规定。一、关于再交易房住房价值的认定购买再交易房办理公积金贷款的,如所购再交易房由住建部门公布了成交参考价格,则住房价值按住建部门确认的网签备案合同价、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定,计算可贷额度。二、关于楼龄超过10年首付款比例的规定取消原“所购再交易房楼龄超过10年的,最低首付款比例相应提高10%”的规定。

7·16 | 灵活就业人员缴存全国率先试点

成都已满16周岁不满65周岁具有完全民事行为能力的个体经营者、非全日制工作人员、新就业形态人员等灵活就业人员,均可参加住房公积金制度。灵活缴存人购房时可申请利率最低为3.25%的公积金低息贷款;购买住房、住房贷款还本付息、租赁住房可提取缴存资金;在国家规定的住房公积金存储利率基础上,缴存人还可享受缴存补贴(目前为0.75%);同时,缴存人可按规定享受个税扣除。申请住房公积金贷款时,采取可贷额度与缴存余额及存储时间精细化“双挂钩”的方式。

7·18 | 成德眉资互贷在德眉资买房可用成都公积金贷款

成德眉资缴存职工在四市区域内非缴存地购房,可向缴存地公积金中心申请公积金贷款。8月16日以后可向缴存地公积金中心也就是成都公积金中心申请公积金贷款,即公积金同城化贷款。选择向成都公积金中心申请贷款,可以不用成都外地两头跑。最高贷款额度不超过住房所在地限额标准:1.德阳市:双职工50万元,单职工40万元。2.眉山市:双职工50万元,单职工40万元。3.资阳市:双职工50万元,单职工35万元。自2021年8月16日起执行,有效期两年。

9·1 | 公积金提取新规全面实行公积金购房、租房按月提取

根据最新印发的《提取管理办法》,成都将支付购房首付款、提前结清贷款后提取业务办理次数从五年内只能提取一次变成五年内每月都可提取一次。同时,将还贷提取业务办理次数从每年一次调整为每月一次,租房提取业务办理次数从每季度一次调整为每月一次,提取更为便利,有助于职工提取利益最大化。此外,成都住房公积金缴存职工在办理了住房公积金贷款后,在按月偿还贷款期间可与公积金中心签订按月提取协议,采取直冲本息的方式,按月使用住房公积金用于偿还月供本息,即“按月冲还贷”。这将减少还款转账环节,减轻职工还贷压力。举个例子:假如某职工公积金账户余额9万元,每个月缴存1000元(一年后余额10.2万余元),每个月偿还贷款8千元(其中公积金5000元、商贷3000元)。按照之前的政策,职工需自己先支付1年的月供共计96000元后,才能提取相应的住房公积金;而“按月冲还贷”推出后,职工在一年内每月均可使用公积金8000元用于偿还月供,每月生活压力将大大减轻。

05住宅装修新规

6·8| 住宅装修新规“普装”可自选选择升级装修

实施成品住宅建设的项目,开发企业应提供普通装修方案,普通装修的价格应由开发企业委托专业机构(建设工程造价咨询服务机构或房地产估价机构)进行评估,其挂牌价格不得超过评估价格,且应符合成都市房地产调控政策管理规定。为更好保护购房人的知情权和选择权,《规定》要求,新建成品住宅不但要设置和开放交付样板房,还要设置和开放工序样板房当然,除了以上这些重磅政策,还有一些行业规则的调整,比如预售资金监管的多次升级、交房即交证的全城推广等,目标都是保交付,直击烂尾楼、办不下产证等民生核心住房问题,算是行业一大进步。就在明天,我们将重磅发布《激荡2021 | 成都楼市年终盘点》土地篇,大家拭目以待。

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