被调控“围剿”的湾区楼市,还有投资机会吗?

2月27日凌晨，东莞楼市调控升级！

昨天，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》， 主要内容有4点：1、非东莞户籍购买二套房社保从2年变为3年；2、夫妻离异两年内住房套数按离异前计算，假离婚将行不通；3、新入户居民首套购房要求半年社保；4、未结清首套贷款，购2套首付不低于50%。社保延长、首付提高、假离婚堵死……时隔6个月，东莞再出重磅楼市调控，这将会对整个湾区楼市产生哪些影响？从2021年初开始，一场围剿湾区投资客的“收网行动”正在徐徐展开，其中有哪些投资机会正在慢慢消失，又有哪些机遇正在发生？01湾区吹起调控之风最近两个月，粤港澳大湾区正在经历少有的严厉、密集、多样的楼市调控政策，刚刚发布的东莞新政只不过是冰山一角。首先是深圳的“核弹级调控”。2月8日，深圳市住建局发布重磅消息，将建立二手住房参考价格发布机制，给全深圳3595个小区制定一个二手房成交参考价格。《通知》发布之初，部分深圳业主对于打了7折甚至5折（相比于挂牌价）的参考价并不感冒，直接回复“降一分钱都不卖”。然而这份参考价格并不是给业主看的，而是给银行看的。春节假期之后，建行、农行、光大银行先后发出声明，将把二手房成交参考价格作为按揭贷款发放的参考依据。

如果未来深圳所有银行都执行“参考价标准”，相当于变相提高了在深购房的首付比例，降低了买家的购房杠杆，通过金融手段间接抑制了深圳楼市的投机需求。紧随深圳之后，广州当下最热门的黄埔、南沙市场突然曝出消息：人才新政客户房贷收紧。流传的南沙房贷新政如下：

流传的南沙房贷新政归纳为几个重点：1. 提供南沙收入证明和劳动合同2. 工作单位必须在广州，兼职不行3. 银行流水必须本地单位4. 征信的单位信息看近半年5. 不能有明显异地工作特征黄埔传出的房贷政策收紧的消息如下：

流传的黄埔房贷新政归纳为两点：

1、双外客户（外地户口+外地收入证明）的准入资格被取消，且即日生效；

2、即使是适用于黄埔区人才准入政策的客户，必须要提供收入证明+劳动合同，且单位注册地址必须为黄埔区，银行流水显示工资部分必须与所提供的单位一致。

在此之前，南沙的购房和贷款政策是比较宽松的，只要求购房者提供南沙的劳动合同，并没有严格要求银行流水必须是本地单位，因此很多深圳和外地投资客都非常轻松的买到了南沙物业。笔者还咨询了一些黄埔区在售楼盘，部分热卖项目直接声称不接受外地人才客户。深圳、广州之后，就是东莞再次迎来调控升级，我们发现大湾区有价值的核心城市陆续“关上大门”，在限购和限贷的影响下，这些城市的投资机会正在慢慢消失。02错过深穗莞，别再错过这里一些机会的消失又会伴随哪些机遇的诞生？回顾过去一年，在新冠疫情影响下，全球央行都在开闸放水，中国为了稳增长也不例外，而宽松的货币政策不可避免地为房地产市场营造了宽松的流动环境。与此同时，中国大部分高净值家庭习惯通过配置不动产来构筑护城河，用来保护他们的财富不流失，并且持续的增值。当外部经济环境不确定、货币持续贬值、市场又缺乏优质金融资产时，大量避险资金开始向一线城市和都市圈流动。这也就优质解释了为什么疫情之下，各行各业都受到不同程度的负面影响，但大湾区的深圳、东莞、广州等热点城市的房价反而出现加速上涨的趋势。

数据来源：证券时报数据宝现如今，深圳通过金融手段为房地产市场“去杠杆，挤泡沫”，迫于调控压力，聚集在深圳的游资热钱只能逃离，奔向粤港澳大湾区另一个核心城市——广州。不巧的是，外地投资客最为关注的广州南沙和黄埔，也陆续传出限制外地人才客户贷款的消息，广州这扇大门也无情地关闭。深圳、广州都不能买，转头看向东莞，东莞马上在元宵节凌晨升级调控，其严厉程度直逼深圳，东莞这条路也彻底堵死。当深圳、广州、东莞都行不通时，这些避险资金只能流向临深不限购的惠州，这对于惠州楼市是一个巨大利好，也是目前粤港澳大湾区为数不多的投资机遇。

值得注意的是，2020年12月31日，央行、银保监出台了房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构的个人住房贷款占比设定了上限，惠州的个人住房贷款已经受到一定程度地影响，主要体现在银行放款周期拉长，房贷利率上浮等方面。

因此不难预测，当大湾区楼市调控全面升级时，越来越多的人会将目光和资金投向不限购的惠州，在惠州房贷利率升高的趋势下，为了能拿到当下惠州的较低利率，接下来的“金三银四”将会成为惠州楼市成交的高峰期。如果惠州房地产市场因为大量资金涌入，导致成交量和成交价格的大幅上涨，会不会也出台类似深圳、东莞的调控政策？这一点可能性很大。错失深圳、广州和东莞投资机会的你，不要再错失惠州这个投资机遇了。03惠州购房的最真诚建议惠州楼市将迎来重大机遇这点不难判断，难判断的是如何在海量的新房中找到那个最有潜力的项目。笔者送给投资者三条最真诚的惠州购房建议：1、尽量选择临深片区，惠州自身的发展速度虽然有所提升，但房产价格的上涨主要还是靠深圳外溢需求的推动，惠州购房要采用深圳思维，离深圳越近、交通越便利的项目越有优势。2、尽量选择地铁项目，惠州一定意义上属于“深圳远郊”，近地铁对于项目来说是特别优势，买入惠州近地铁项目就是赢在起跑线，去年9月，交通运输部要求深圳14号线东延至惠州惠阳段1-2年内启动建设。

3、尽量选择大品牌开放商项目，为了建立房地产调控长效机制，国家先后出台一系列调控政策，如：房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理制度、重点城市集中供地等，未来中小型房企活下去的概率真的很小，如果你买了小开发商的期房，以后烂尾的可能性较大。从城市、到片区、再到投资逻辑，说了这么多，最后落到具体项目推荐上当然不能是少有，否则算不上是干货。目前惠州房地产市场符合三大购房原则的新盘不多，碧桂园深荟城三期是其中较为优质的选择。

首先，碧桂园深荟城三期离深圳仅约100米的距离，与坪山一墙之隔，这完全符合深圳人在惠州的购房思维，在公共交通和道路交通日益丰富的今天，住在深荟城三期和住在深圳坪山真的没什么区别。

其次，碧桂园深荟城三期是双地铁物业。项目位于深圳地铁14号线沙田站和白云站之间，沙田站预计2022年开通，如果地铁如期开通，明年深荟城三期就有地铁可供使用，去福田非常方便快捷；白云站虽然是远期规划，但距离项目更近，直线距离约500米左右，毫不夸张地说，单单是地铁一项配置，碧桂园深荟城三期就可以碾压临深90%的项目。项目的配套已经相当成熟，完全可以满足业主的日常生活。商业配套有惠阳天虹、坪山天虹、益田假日广场等商圈。

生态资源丰富，大亚湾儿童公园、板樟岭森林公园、聚龙山生态公园、坪山中心公园、燕子岭生态公园等5大公园环绕；教育资源从幼儿园到中学全覆盖，项目一期惠阳乐乐堡深荟城幼儿园已开园，惠阳第十小学、惠阳第八小学（惠阳淡水直属公立小学）、中山中学（广东省重点）、崇雅中学（惠阳百年名校叶挺将军的母校）等中小学都分布在项目周边。

户型空间约99-129㎡3-4房，搭配全新升级的高品质装修，其中99㎡户型设计为三房两厅两卫，在入户玄关、主卧衣柜以及阳台洗手台增设了收纳空间的设计，客厅、主卧和卧室均为南向，采光通风良好，主次卫均配备智能马桶，厨房用具厨房用具配备抽拉式水龙头、凉霸、消毒柜、净水器、厨余处理器等人性化配置，全方位提升生活品质。

最后是大品牌开发商的保障，只要在中国买过房的，应该都知道碧桂园这个品牌，碧桂园不仅是中国较大的新型城镇化住宅开发商，也是全球房企中的排名前列名。据《财富》杂志发布的2020年世界500强排行榜，碧桂园位列147名，居全球房地产行业首位。2021年较新“全球品牌价值500强”碧桂园排名上升至87位。

碧桂园连续5年入选“全球品牌价值500强”榜单对于计划置业湾区、置业惠州的投资者，碧桂园深荟城三期特别是实地考察的排名前列站，不管是配套、社区、户型、价格还是销量都经得起对比。如果你曾经错过了深圳、广州和东莞，这一次不要再错过惠州。在惠州临深，大品牌地铁盘极为稀缺，好房不等人，低利率不等人，调控政策不等人，碧桂园深荟城三期也许不满足所有购房者的需求，但特别是所有惠州购房者不可错过的排名前列站。