新房单价2万+ 迈入“改善时代”的十陵值得上车吗?

日前，位于东三环十陵板块的两个项目华润置地·时代风景、佳兆业·珑樾壹号相继取证，新房单价双双超过2.2万/㎡。

具体来看，时代风景为洋房+小高层，建面约110㎡-142㎡，精装单价2.2-2.4万/㎡；珑樾壹号为洋房+叠拼，建面约123-205㎡，清水单价2.3-2.5万/㎡。无论是产品类型、面积段还是单价，瞄定的都是改善客群。

细数板块2017年以来的产品，我们发现，十陵如今已经进入“改善时代”——多家品牌房企入局，改善盘全面开花，价格也逼近了主城区部分热门地段。

对于这样一个地理位置不错、新房单价站上2万+的“二圈层”板块，购房者究竟是否愿意买单？我们今天就来给大家盘点一下这个板块。

十陵立交

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多个品牌房企集结

十陵楼面地价一路走高

十陵板块，是龙泉驿各大板块中距离主城区最近的。这一板块无缝对接成华区，占据东三环的地理位置优势，再加上区域内青龙湖的生态资源及大运会大运村落址的多重利好，让十陵板块在近几年飞速崛起。

十陵板块大致位置示意图

就板块的房地产开发现状来看，呈现出“起飞”态势。从2017年至今，这一区域已经集结了中海、中梁、龙湖、城投、华润、邦泰、蓝光、佳兆业、金茂等品牌房企。正因为如此，这一区域在新房市场的声量越来越大。

在讨论产品之前，先来回溯一下十陵的土地供应情况。

经过梳理发现，十陵的土地供应呈现出一个奇特的走向：

2012-2017年，板块土地几乎处于断供状态；2017年6月，中海拿下“排名前列宗地”，成交楼面价11400元/㎡，十陵的楼面地价“一步破万”；此后，这个板块便开始活跃在土拍市场，成交记录屡次被刷新。

2019年12月，邦泰以楼面地价12520元/㎡，拿下邦泰·宽语所在地块；2020年12月，城投、金茂联合，以15500元/㎡拿下东叁金茂逸墅地块；目前十陵板块的较高成交楼面价记录为15950元/㎡，竞得方为佳兆业，呈现的产品就是刚取证入市的珑樾壹号项目。

值得一提的是，这些价格破万地块的容积率均不超过2.0。

明确了高楼面地价+低容积率的土地供应情况，我们也就不难理解，为何十陵的产品打造从前几年的刚需，直接跨入了改善甚至高端。小高层、洋房、叠拼，板块内产品类型高度重合，套均总价也逐渐从200万级来到了300万级，甚至500万+的高端产品也有呈现。

十陵板块部分改善产品

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改善客群认可度还不高

产品去化周期较长

那么，市场对改善产品扎堆的十陵板块反映如何？

梳理产品去化情况，能够比较明显地看到，十陵板块产品去化周期较长，无法实现“开盘即清盘”，几乎都会进入顺销状态。

今年4月开盘的邦泰·宽语，292套房源，目前有50套处于拟定合同状态，其他房源均为可售状态；

去年12月入市的蓝光·未来，取证房源有434套，截至目前，剩余可售房源265套，去化率仅61%；

蓝光·未来目前可售房源截图

开盘快满3年的中海御湖世家，目前也仍有少量房源未售出。（以上数据来源均为成都透明房产网，截至8月4日）

产品去化慢，反映出的是改善客群对板块的认可度较低。虽然十陵占据地理位置优势，但就目前区域的配套呈现来看，教育、医疗配套比较基础，商业配套更是接近少有，城市界面相比以前虽已有了很大改善，但许多道路依然没有打通，整体面貌比较老旧，待开发地块多。

十陵城市界面

总的来说，目前区域呈现的情况，与改善人群的居住需求存在较大落差，这或许就是区域改善产品市场遇冷的主要原因。

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“双限地”形势下

十陵改善产品能否靠品质取胜？

相比新房，十陵板块的二手房价格要友好得多。贝壳找房的数据显示，板块内较新的小区，如招商依云上城，价格1.3-1.6万/㎡，老小区价格则在1万/㎡左右。从今年官方发布的二手房指导价来看，龙泉驿区目前指导价较高的小区——龙湖三千庭为18739元/㎡，依然与区域今年入市的新房形成价差。

龙泉驿区部分小区二手房指导价

从十陵近几年供地情况来看，可以预见这个二圈层“供地大户”将会继续活跃在未来土拍市场上，而未来土拍又将以“双限地”为主。根据锐理数据统计，到目前为止，成都一共入市了53宗“双限地”，其中，龙泉驿区有4宗“双限地”，可售商品住房清水较高销售均价在13088-19619元/㎡之间，仍低于十陵目前的新房价格。

由此可见，无论是与二手房还是与未来产品相比，目前十陵的住宅产品都不具备价格上的优势。但项目是否具有竞争力，价格不是少有的要素。

中海御湖世家高层产品

能够看到的是，十陵区域的改善项目产品力在不断升级。最早的项目——中海御湖世家，曾经走的是高层+叠拼的“高低配”路线，其中高层价格为1.6-1.8万/㎡，总价控制在200万；而后，蓝光·未来开始尝试改善特征更明显的洋房产品，总价升到300万级；最近入市的佳兆业·珑樾壹号则是更加纯粹的上、下两叠产品，容积率仅1.5，总价迈入500万级。

品牌房企开发的项目，产品品质、物业服务等方面都比较有保障。而在成都“东进”、“中优”战略以及大运会的多重利好下，板块配套或将在未来几年内多维升级呈现，彼时市场对十陵的态度是否会转变，也值得我们期待。

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来源：成都商报房产发布