昨天,成都市规划和自然资源局发布第二批住宅用地集中出让公告,购房通排名前列时间进行了跟进。点此回顾详情——重磅!成都第二场集中土拍来了,正式官宣!清水限价7480元/㎡起!第二场集中土拍名单来了,附75宗土地详情!公告中,除了公布二批次集中供地共出让75宗外,土地拍卖规则也同步修改,对比6月初的首次集中

昨天，成都市规划和自然资源局发布第二批住宅用地集中出让公告，购房通排名前列时间进行了跟进。点此回顾详情——重磅！成都第二场集中土拍来了，正式官宣！清水限价7480元/㎡起！第二场集中土拍名单来了，附75宗土地详情！公告中，除了公布二批次集中供地共出让75宗外，土地拍卖规则也同步修改，对比6月初的首次集中土拍，在报名方式、竞价规则、竞配模式上都有了不小的变动。虽说土拍“玩法”变动不小，但由于已有楼市风向在前，因此成都市场对此也早有“预判”——

全国发生了什么？8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

排名前列，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

原文链接：http://www.creb.com.cn/td/163411.jhtml业内分析，此轮集中推迟土地拍卖，主要是出于“稳地价”考虑，加强购地资金来源审查，优化土地竞拍规则，控制好单宗住宅用地溢价率。通过锁定地价，稳定房价，进而抑制市场热度。在此项全国部署前后，全国有多个城市发布了第二轮住宅用地集中出让公告或补充公告，也证实了这一消息的落地。风水轮流转，全国部署半月后发布集中出让公告的成都，虽早于本地市场的预期，但对以上四条要求的落地也有了足够的体现，也将对成都本轮集中出让的楼市，产生一些预期外的影响。

成都将发生什么？针对上述四条要求，通通将结合成都本次土拍的一些现状略述己见，对错与否，至少从中我们能看到楼市接下来一些的变化——排名前列、二条主要目标对象是房企，其中排名前列条可以简单解剖为两点：1.住宅用地落实“限购” 政策，非开发类的房企不具备拿地资格。2.联合竞拍的房企中，开发类房企所占的股权必须大于 50%。落脚到成都，这一点在范围上有所缩紧：同一企业股份集团内，一宗地仅有一个竞买名额；联合竞拍的，必须都为开发类企业。其根本目的就是降低土拍热度，减少非开发类企业进入住宅市场炒作的情况，也减少房企联合追猎、抬高拿地杠杆的行为。而审查资金来源则是尽力避免发生金融风险，各地此前都已有不同力度的类似政策，此次无非是从可选项变成了必选项。

第三条的根源其实很明显了，就是控地价，从源头控制地价，也是为稳房价打下基础。而这对于房企也是有好处的，地价控制了，房价没有变，利润会有所增长，让房企喝口汤。各地也可以基于实际情况做更为严格的管控。比如说在竞品质的地块方面，可以将此类红线下调为10%，为拿地房企保留更大的利润空间，某种程度上，也是提升房企认真做品质的积极性。反观成都，本次就做了更为严格的管控，多数地块的溢价率都控制在了10%以内。第四条在成都还是比较清晰的，在此前的土拍中，成都就已经调整“竞配建并无偿移交统筹住房”改为“续竞自持租赁住房面积比例”，本次有可能会彻底取消续竞自持租赁的方式。当然，取消续竞之后，如何确定土地归属仍需要最终的出让文件公示后得知，不过根据其他城市的经验，以及成都过往的土拍案例——2017年有不少地块均是以“摇号”形式获得，“摇号”或许会成为最终敲定的方式。结合此前成都市人民政府官网新更新的，2021年计划筹集建设6万套（间）保障性租赁住房的规划，本次或许还会是有存在租赁住房的竞配要求，但具体是续竞还是固定配建，有待确定。其实第四条的目的也是给房企稍微松点绑，具体落实到成都会如何，我们暂不深究，后续肯定会有答案。另有一点需要重视，“定品质”在本次出让中，再次被强调。从目前已公示的信息来看，主城区很多宗地，都有不低于80%的成品住宅要求，部分还明确了2000元/㎡起的精装要求。

成都在今年6月曾出台了《成都市新建商品住宅品质技术管理规定（排名前列版）》，显然也为二批次供地埋下了伏笔。“定品质”的初衷无疑是好的，一方面能进一步促进房企理性竞拍，另一方面也是从源头对未来的住宅品质进行了把控。整体上利好购房者。由此不难看出，成都乃至全国在第二轮集中出让的调整，外加供地规模的扩增，还是为了给房企更多的拿地机会，也同步推进市场调控、住宅品质提升等买房利好措施。

第二轮土拍关注什么？本次供应地块总量对比首批次，几乎成倍增长，其中五城区、高新区和天府新区共38宗地块，合计约2349亩，数量上已逼近上次的供应总量，供应量充足，连带不少暌违市场多年的区域也一一露相，给土拍大战埋下了不少亮点（以下截图均来自投资云地图）——首先要提的是，独占高新“粮仓”位置一年之久的新川，终于松了口。本次集中出让，高新共计供地4宗，虽然新川板块依旧占据主力，但另两块宗地仍颇为亮眼：一宗位于天府五街与天府六街之间，西蜀人家北侧，体量约合141亩，是本次出让的较大体量，清水限价约21400元/㎡。这宗地值得关注的另一个原因则是，天府六街开通在前，这宗地本身的交通优势得到极大程度的增幅，且临近高新产业区，其未来的人气可以想象。

另一宗是位于银泰泰悦湾北侧的约27.6亩地块，位属金融城，这是一片断绝供应已久的区域，周边的银泰IN99、悠方、交子公园等，均是高新代表性的成熟配套，该宗地也成功拿下本轮较高起拍楼面地价的名头，约16800元/㎡，但其清水限价约26300元/㎡，在主城区占据中上位置。

其相距不远的复地金融岛，早在19年开出最后一批次时，就以精装24276元/㎡起的价格，赢得了544组客户的青睐(预售证号：51010920196674）。时隔两年，这样的清水限价显然颇具关注点。本次迎得清水限价首位的是青羊区马家花园地块，位于一环附近，该地块占地约23亩，清水限价约26441元/㎡，“青羊+一环”本身就极具看点，地块位置信息中，还明确写出，“棚户区改造范围”的字样，到底咋改造，就留待想象了......