不买单!带“刺”的地下室,高层底跃没想到这么难卖?

近期，一条位于攀成钢伊泰天骄的二手房在发哥的朋友圈刷了屏，470㎡、清水、挂牌价1200万。2.55万/㎡的单价不但比伊泰天骄的二手房指导价低了接近7000元/㎡，也远远低于区域内其他房源的挂牌价格。

图片来自某中介朋友圈而部分中介的宣传中还附带有“直降200万”这样的说法，在攀成钢这个二手房价一直较高的核心区域，这套看起来很有竞争力的底跃为何要降价出售。而发哥通过调查了解发现，其他很多类似的高层底跃产品在二手房市场也存在着“有价无市”的现象。高层底跃，这个看起来很美好的产品，在真实的居住需求面前，是一朵带刺的玫瑰。1现场看房：价格吸引人，优缺点明显近期，发哥在中介小哥的带领下去观摩了一下这套位于伊泰天骄的470㎡底跃。发哥在现场看到，目前房屋为清水状态，一层户型跟小区其他260㎡户型一致，规划为3.5房；负一层挑高约4-5m，空间未做隔断，观感开阔，买家可根据需求自行隔断。两层之间还未搭建楼梯，只能通过公共电梯到达另一层。

伊泰天骄底跃的楼梯间在采光、通风情况上，这套房的负一层还算理想：负一层留有正常门窗，其中采光面约4米多，室外还有一个三角形的采光井，发哥到现场时接近六点半，屋内采光依然充足。

18:30分左右的地下室实拍但不足之处也很明显：一楼仅有一面面朝中庭，另一面只能看到小区围栏；负一楼窗外所见都是墙体，相比可以一览中庭景观的高层房源，一楼的几乎没有景观优势。

该地下室的另一面采光井更为重要的是，相对于其他社区的底楼房源，伊泰天骄的底楼没有地面户外空间，因此也不存在私家花园一说，这使其只能被叫做底跃，而不能叫做“底花”，失去了其作为一楼产品较大的核心价值。中介小哥称，这套房银行评估价是1400万，政府指导价1530万，性价比很高。最近这套房比较火，单日带看量都在十几组客户，其中不少人是被价格吸引来的。发哥了解到，同小区无地下室的260㎡精装二手房，实际成交价也在1200万左右，均价约4.6万/㎡，对比之下，这套底跃的价格的确很有吸引力。但有知情人士透露，去年伊泰天骄曾有几乎同样的清水底跃出售，成交价格大约700万左右，相比之下，这套底跃的价格已有大幅溢价。2小调查：现场感受阴冷，成交量走低考虑到伊泰天骄在成都豪宅圈中的地位以及这套底跃所具备的“性价比”优势，发哥相信会有很多买家心动下手。但发哥在此想探讨的问题是：高层底跃为何有价无市？看完伊泰天骄，发哥又去看了几套位于信和御龙山的底跃二手房。如果说伊泰天骄的底跃在户型、空间的设置上算是比较理想的情况，御龙山的底跃就直观反映出了带地下室底跃难卖高价的主要原因。现场所见，一楼地面上留出了一个洞口用于假设上下地下室的楼梯，目前很难到达地下室。经纪人随后展示了在地下室录制的视频，可以看到挑高与正常楼层相当，但没有正常的门窗，也无法通过改造实现。因为不采光、不通风，潮湿问题明显，而且买下后装修成本较高。

御龙山的某底跃一楼通往地下室的空间随后，发哥看了同小区另外几套带地下室的底跃户型，同行的一位购房者表示，这里的确有有一股阴冷、压抑之感。不过与伊泰天骄相比，信和御龙山底跃的地下室为全赠送，面积约60多个平方。因此，同小区其他的一楼二手房相比，这些底跃房源的挂牌单价要更高一些。但其带看量更低，经纪人直言目前还没有这样的底跃成交。3底跃为何难卖？总价高、装修贵、实用性不够在最近两年入市的新房中，带地下室、负一层的底跃房源的高层住宅越来越多。在一般的销售说辞里，负一层可用作私人会客厅、影音室、酒窖等多种用途，在平层中也能享有墅级产品的“尊崇感”，如果开发商要做样板间的话，这也是很有诱惑力的展示方式。但实际情况却是，带负一层的底跃虽然单价低、但是面积大，总价也比较高，而其面临的后期使用成本，也吓退了很多购房人。一位同样看了470㎡底跃的买房人表示“不划算”，虽然地下室单价比较低，但160多㎡的面积依然让地下一层的总价接近400万。而如果赠送的地下室如果没有采光、空气不流通的话，很难作为日常生活活动使用，只能用于储藏。但对于大多数普通家庭来说，利用率太低。

御龙山小区内的另一套装修后的底跃地下室内四川省室内装饰协会设计专业委员会秘书长袁召砾分析说，地下一层的装修比较耗时耗钱，汇集了防潮、采光、新风三大痛点。一般无采光的地下室，需要通过架空地面、安装新风系统的方式达到防水防潮的目的。如果无法通过改造引入自然光，就尽量做到让人造光来模拟自然光，才能达到可居住的水平。带门窗的地下室则属于相当理想的情况，可以通过一些高反射的材质来将自然光进行收集，增加室内的漫射光。

袁召砾说，地下室的装修成本比平层高个30%-50%很正常。而熟悉此类产品的业内人士表示，高层底跃的成交价一般就是普通楼层的60%左右。所以这也能理解为何伊泰天骄的底跃清水报价只有2.5万元/㎡。4极少数选择：哪些人适合买底跃在和很多经纪人进行沟通后，底跃在能较好解决基本的通风、采光等基本问题的基础上，可能适合以下人群使用。排名前列类是有大件物品储藏需求和兴趣爱好的人群，比如喜欢户外运动的朋友，因为户外装备很占地方，越野车出远门还要换轮胎，如果有个地下室来储藏装备是很合适的。喜欢胶片摄影的朋友，也可以将地下室作为暗房用来自己冲洗照片。第二类是家庭成员特别多、还得住在一起的家庭。以伊泰天骄这个470平米底跃为例，目前在市中心很难买到这么大面积的房子，在舒适性相对一般的情况下，通过装修隔出5个以上的独立房间完全没问题。对于极少数家庭成员特别多、还得住在一起的家庭，这或许是不错的选择。总之经纪人小哥还是说了那句话：房卖爱家，总有人喜欢。关于高层的底跃，有没有正在使用的朋友，咱们评论区见。

来源：成都商报房产发布