《视界》对话百悦集团向梅:警惕风险性危机,地产人任重且路远

不平凡的2021年里，房地产业经历了疫情考验及行业大浪淘沙，市场信心随之变得敏感而脆弱。

新的一年开始，时代转轨之下，行业回归本源，回归市场，回归产品，市场需要更多信心注入，向光而行的拼搏故事更能激发斗志。

为此，搜狐焦点、焦点财经携手36氪未来地产与星夜赶路的经理人深度对话，洞见行业风向。

本期搜狐焦点成都站【视界】邀约到百悦集团营销运营中心总监向梅女士，同我们分享经历了行业从钻石年代、黄金年代、白银时代向黑铁时代的转变，她对当前房地产市场的认知及未来形势的预判。回望2021，她说：“当曾经的行业经验不适用时，所有地产人都需要重新学习，重新出发，勇敢追寻属于自己的光。”

PART1 行业需求锐减 房企为错判形势买单

搜狐焦点成都站：作为一位资深的职业经理人，您如何评价目前的地产行业？

向梅：每个行业都有初始发展期和逐渐衰落期，目前房地产行业经过较高速的增长之后，已经来到转型期。这个时候一定有企业活不下去，也有企业在非常艰难的转型。正如大家看到的，很多从事房地产的人已经离开，进入了医美、农业和矿业等新的行业。因为现在的市场不需要这么多公司，不需要这么多楼盘，也不需要这么多供应量，

搜狐焦点成都站：为什么？表象背后是否有更深层次的原因？

向梅：2021年中国出生人口1062万，创下了近年来的新低；相比2020年，净增长人口为48万人，更是创下近60年来（1962年以来）的新低。这就说明，整个房地产市场的供需关系发生了极大的变化。

同时城镇化水平由快速上升放缓，地产行业增量空间明显减少，房企和地产人为了生存只能自身求变。

值得注意的是，绝大多数房企至今仍在为货币宽松时的错误决策买单。

搜狐焦点成都站：如何理解您说的错误决策？

向梅：随着中国经济的发展，两极分化会越来越严重，房企之间亦是如此。毕竟企业和企业之间较大的差异，取决于认知的不同。回顾2016-2017年的市场可以发现，在货币扩张期重仓一二线城市的房企如今活得都挺好，凡在这段时间下探到三四线城市的房企基本都暴雷。因为他们在货币扩张期作出错误决策，等到货币紧缩，就算不过账，危机自然就来了。

PART2 盯准结构化机会 重振房企信心

搜狐焦点成都站：您认为在行业转型期，房企还有哪些转型机遇？

向梅：前面我们说到人口和城镇率数据的下降，也就表明中国房地产行业的需求在锐减、市场份额在降低，而刚需和中产以上两种置业群体也将变成两个市场，一个是政府解决的刚需市场，一个是偏向豪宅化、改善化的一个市场。房企在偏豪宅化、改善化的市场里寻求个性化和差异化的特性会越来越明显。其次，文旅和康养业务，特别是康养会有一个比较明确的需求，可能在老龄化和城市深改中迎来一次爆发。

搜狐焦点成都站：当前国际地缘政治冲突加剧的背景下，会对我国的房地产行业产生怎样的影响？

向梅：国际冲突导致全球金融市场震荡，同时我们也看到了欧美国家对私人财产的没收，人民币避险属性增强。俄乌冲突虽然有些国家获取了一定短期利益，但是在信用层面受到了极大影响，信用和信心是国家发展和货币国际化的基石，这次的影响是很长远的，某些经济学家认为这是自布雷登森林货币体系解体后较大的变化，必然会持续的推动中国的货币和资产价值被认同，我认为这会推动整个中国经济在未来非常长的一个周期内，持续的是被全球投资者所认可。

所有一线二线核心城市的核心资产会变得更加保值。成都作为新一线城市之首，可能未来的资产量级会进一步增长。

搜狐焦点成都站：您如何预判今年的房地产形势?

向梅：整个经济面，尤其是在俄乌冲突后会有宽松，今年的房地产形势会比去年好很多。但有些房企已经救不了了，房地产行业也只有结构化的机会。

搜狐焦点成都站：这种结构化机会，如何体现在成都房地产市场？

向梅：其实这两年成都改善化的趋势也已经很明显了，我觉得未来在远郊的低密产品上有一个机会。

首先，主城区基本很少有容积率1.5以下的住宅用地，无法提供这种产品；其次，成都所有的大平层区域都会有一个到别墅的叠进机会，但主城区很难提供这种别墅产品。

背后还有一个原因，中产以上的客户5-10年，都会重新规划生活半径和生活方式，会有换房的诉求，这种诉求是可以明确被看到的。现在主城区也会提供一些商业别墅来解决此类诉求，但整体容积率1.5以下的产品是很难的。

PART3 警惕风险性危机 地产人始终在路上

搜狐焦点成都站：您看好今年的成都市场吗？

向梅：今年“双限地”项目是市场主流，价格也是固定的；二手房也不会有太好的市场机会。但看长期，随着成都城市地位的提升，成都整个房价的基本面还是很好的，但不会出现特别亮眼的行情。今年的大环境虽然会适度宽松，可在整个国际金融形势下，中国需要整体资产面都处于低位，不会去放水。我认为下一轮楼市轮动，要等股票涨完之后才会轮动到楼市来。

搜狐焦点成都站：在楼市调控不放松，房企频频出现“暴雷”当下，对于今年想要置业的购房者，您有什么好的建议吗？

向梅：其实国家跟老百姓讲得很清楚，国家让你买，你就买，国家叫你不要买，你就不要买。今年还有很多房企还没有解决自身的全部风险，购房置业还是要避险。当然，刚需群体就另算。

搜狐焦点成都站：近期房地产行业信用风险事件频发，市场信心变得敏感脆弱，进入2022年，您想对地产同行说点什么？

向梅：其实还是认知的问题。其实只要公司拿地拿得好、拿得对，一切都会很顺利，所以我不认为这里面有任何的个人能力体现。对于传统的地产人来说，现在出去找工作很难，因为你的传统经验是基于市场形势，而非个人能力。

这次的采访主题是“追光吧地产人”，我也想告诉同行应该去追自己的光。首先人一定要客观自信，你要客观评估自己的知识结构，管理能力，思维方式以及理解能力。

如果是还想在这个行业生存的职业经理人，我就想说，一定要清楚你能给老板带来什么价值，你的业务范围还能去什么方向扩张，传统地产肯定不行，你得往里面加一些运营、体育等别的东西进去，创造新的价值。

如果你想转行，也可以尝试其他行业。因为人在扩张认知时，你的认知也会随之改变，可能对你本身也是一种提升。

如果你只是经理或者主管，就应该放平心态，重新学习。这没什么丢人的，因为市场改变，你曾经的行业经验不适用时，就应该重新学习。