成都楼市:不能只盯“热门红盘”,不然可能错失其他好房!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，怎么样才能早点买到热门网红盘了，去年想要买神盘，一直陪跑不中，今年还是想要买红盘，有什么建议呢？

回答：“热门网红盘”也就是剪刀差楼盘对购房者的吸引力很大，但并不是普通资格购房者应该执着的对象，先不说陪跑的可能性相当大，还有可能错失购买其他好房的机会。要明白是新盘在主导二手房的价格，二手房是绕着新盘这条线走的。

热盘在成为热门之前才是值得入手的，热门的时候很难买，热门之后这个盘的价值无法保证，特别是在成都政策较为严格的情况下，未来的不确定性因素增多，三年限售就使房产交易周期开始从五年往上走，而区域内五年一轮的变化周期会不会使板块价值变动呢？所以，准确预估板块未来五至十年的价值再下手才是保险之道。

提问：成哥你好！首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么是户型不好，要么就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这是我喜欢的，少有的缺点就是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道后期能不能发展起来，很纠结。

回答：无论是自住还是投资，最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，是双流重点发展的一个版块，现在没有配套设施，但房价已经飞涨。现在买入就是站岗。

当我们选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。较好同时满足要求。当你不能同时满足这两个要求时，你应该至少满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌得快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥混凝土！

我发现，很多购买首套房的小白都把房子的新旧漂亮作为优选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3个小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你终于意识到你想把它换掉时，你会发现你的房子可能连打折都无法出售。

提问：成哥你好！高新区普通资格。保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层是否值得投资？以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘可以推荐？

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。

保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。具体更多性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，天府新区发房价是不是有点高啊，现在买房在天府新区，会不会追高啊？

回答：天府新区作为成都近几年崛起的一颗新星，发展势头大家有目共睹。天府新区的主要特点是“公园城市”，因此各楼盘不仅公园绿化多，容积率也比较低，但是这也意味着不利于社区周围商业的发展，因此商业对房价的影响有限，高密度住宅和高居住品质总是矛盾的；其次，高收入人群较少，难以支撑这里过高的房价，那么未来商品房流入二手市场的几率就会增大，加之改善房成为成都目前主要的房产供给，一些高收入群体购房将会被分流；所以，普通收入者才是天府新区购房的主体，加上这里各区域规划明确，适合工薪上班族，因此这一类人将推动天府新区的发展，而这里的高价值板块尚不明确发展势头，现在的房价高不一定能一直保持，变动较大。

提问：成哥好，麻烦推荐一个250万以内自住加学区的二手房，谢谢！

回答：如果在主城区，建议看看实验小学蕴雅校区周围的二手房，例如紫御熙庭；如果在高新区，建议看看益州小学新校区周围的二手房，例如航天城上城，两江国际等等，当然更推荐天府一街的凯德世纪名邸，中洲锦城湖岸，对口蒙彼利埃小学。具体更多250万内的二手房详见内部！

提问：成哥你好！成都房价5年内能再翻倍吗?

回答：成都每年还有20-30万人口流进，这些人也是有购房需求的。他们的部分人会成为新房上升的带动者，现在成都有近900万人是处于租房状态，可以想想这些人潜在购房者自然是有需求的。成都房价之所以涨这么多，是因为成都现在影响力在不断增强，补涨前几年地震落下的涨幅，现成都对标一线城市里面，房价还不算太高，有那么一点上涨的空间。在房住不炒的政策任务下成都5年房价翻倍，基本没有可能。具体更多分析详见内部！

提问：你好成哥，我感觉现在成华区的房价要比青羊和锦江的房价便宜一些，请问成华区东北方向算不算是目前成都主城区的价值洼地呀，现在入场投资买房未来升值潜力大吗？

回答：成华区的东北方一直被认为是主城区价值洼地，但是首先要明确一点，一个区域只要地段好，区位配套等都是短时间内可以提升的，例如昭觉寺－动物园板块虽然缺乏商业体，但人口密度大，将来完善的可能性也大。目前成华区发展各有不同，二八板块曾经也被视为价值洼地，但是出现区域配套没有跟上房价高涨幅的局面，不过它的占地面积大，未来发展空间和优势也很大。另外随着成华区内改善成为主流，有些地方价值洼地也会逐渐消失，而像昭觉寺－动物园等板块依靠自身特色发展，未来也有可能加大区域分化。目前不太建议对价值洼地寄予厚望，避免过早买入，一旦后期发展跟不上预期将会得不偿失。

提问: 成哥您好，现在房价涨得一塌糊涂，请问适合买房吗？如果买的话，请问在义乌还是临安比较合适？如果在临安买的话，在临安城区还是青山湖科技城好？如果在义乌买的话，哪里比较好？义乌那涨得很厉害，还适合购买吗？

回答：首先关于现在是否还能买房简单说几点：1.现在房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择；2.刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了；3.存钱收益跑不赢通胀。

义乌的房地产没什么前途。小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业的升级的趋势还看不到。长期看，衰退似乎不可避免。杭州不限购中，最有价值的买房区域：临安！优先考虑青山湖科技城，其次跟着16号线地铁去买。

提问：成哥你好！最近在关注天府新区保利和光屿湖，但是听置业顾问说有人才房。想问问，这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说，这种商品房+人才房的模式，有什么需要考虑和关注的？

回答：问题不大，因为人才房的价格跟商品房基本没区别，大概就是一个9折或者85折的状态，而且这些人才也不是拆迁户，或者公租客，整体素质还是相对较高的，所以我个人觉得问题不大。少有可能就是注意一下，人才房的面积不要太小，同时也要注意量，例如10栋商品房，1栋人才房，就问题不大，但如果5栋商品房，5栋人才房，就会有一定影响。具体更多注意事项详见内部！

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