9宗住宅地块待拍!如今的怡心湖怎么样了?

104宗，合计约6668亩，这是成都市中心城区后续住宅用地供应计划，也是接下来房企补充粮仓的拿地机会。透过这份供地计划，各区域后续一定时期内的开发重点也隐约可见。（点击看详情>>储备充足！成都中心城区后续住宅用地供应计划出炉）

此次供地量排行第三的双流区，是个中代表。

9宗地候场 开发主阵地

根据供地计划，双流区目前共有11宗地正在候场，包括6宗纯住宅用地、5宗住兼商用地，合计约790亩。

单宗净用地面积较大约117亩，最小约44亩，规模适中；容积率1.5~2.5，有不错的指标基底。

划重点来了！

从位置分布看，这11宗地中的9宗皆来自怡心街道，也就是众所周知的成都知名流量板块——怡心湖片区。（注：如无特别说明，这里的怡心湖片区=“7”型怡心湖+部分华府板块）

近几年，怡心湖片区已然成为双流区的供地主阵地之一。数据显示，2017年以来双流区共出让涉宅用地61宗，合计面积约4853亩。其中，分别成交19宗、11宗、9宗的东升板块、怡心湖板块、华府板块是供应最多的三个区域。

实际上，双流区已形成两大开发主场，一是区域行政中心所在的东升，另一个则是享受城南发展红利的怡心湖片区。东升起步早、开发程度高、更饱和，就施展空间与发展后劲而言，怡心湖片区优势独具。

因此，享有城南+城市规划红利的怡心湖所展示出来的市场价值水准，或者说进入门槛，也要高得多，在二圈层中名列前茅，风头甚至盖过部分主城板块。

万元地是主旋律 房企的香饽饽

一个客观事实是，进入怡心湖片区的“门票”越来越贵了。

根据双流区《十四五规划》，怡心湖是双流区三大城市中心之一，有极为重要的城市占位与城市功能。从地理位置看，北承高新区，东邻天府新区，属于国际城南的重要组成部分，怡心湖片区本身有着得天独厚的区位优势。

（图源：《成都市双流区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》）

自2015年概念问世，在“产城湖”规划驱动下，怡心湖片区开启了崛起之路。

2016年12月底，中国铁建以平均楼面价8937元/㎡拿下双流区协和街道3宗住兼商地块，打响了怡心湖进击楼市的排名前列炮。此后三年，这里的楼面价完成三级跳。

地价走高的轨迹正是怡心湖开发重心演变：从外围（泛怡心湖区）向中心（怡心湖核心区）聚拢，价值也逐步推高。

在双流区成交的61宗地中，共有21宗地名义楼面价破万，其中8宗位于怡心湖，5宗位于华府，较高楼面价14820元/㎡，就诞生于怡心湖C区。

另一方面，2016年以来，怡心湖片区共出让住宅类用地23宗，其中12宗位于怡心湖北侧的华府板块，11宗位于怡心湖规划区域内。这23宗地有13宗地楼面价≥10000元/㎡，其中怡心湖规划区域内自2019年开始出让的每一宗地都是万元地。

（怡心湖片区楼面价破万地块）

尽管需要付出大价钱，这里依旧是房企踊跃进入之地。

截至目前，中国铁建、绿城、中海、金地、万科、香港置地、金科、龙湖、新希望、奥园、蜀道集团、首开、越秀等近20家企业组成了强大的房企阵容。

锐理君相信，以怡心湖的吃香程度，这一阵容还会持续扩充。

单价2万+已成常态 门槛不输主城

“门票”贵，同样适用于购房者。

2021年至2022年7月，双流区商品住宅备案均价约17238元/㎡，同期内，华府板块成交均价约19940元/㎡，而怡心湖成交均价约23604元/㎡。

这是一个什么水平呢？同期，成华区、金牛区、天府新区的备案均价分别为21384元/㎡、21270元/㎡、21171元/㎡。

从住宅产品价格变化来看，怡心湖片区有着足够的成长韧劲。

截至目前，双流共诞生了20宗双限地，清水较高限价为12650-27000元/㎡。其中，6宗清水限价≥20000元/㎡，有4宗在怡心湖、1宗在华府。

而这些清水限价大都超过了此前项目的销售均价，如果按照顶格报价，越秀地块未来住宅销售单价有望突破3万。

（双流区住宅清水限价≥20000元/㎡地块）

锐理君统计了怡心湖片区12个典型项目，其中5个位于华府板块，包括有名的“四大金刚”，另外7个则位于怡心湖规划范围内，含已公布案名但尚未入市的新希望锦粼湖院与龙湖御湖境。

截至目前，若按出让地块来算，“7”字型怡心湖内已集结了11个住宅项目：

A区（活力运动生活区）3个，均未亮相，拿地者分别为保利、越秀以及成都翰云置业；B区（湖滨中心商务区）2个，即区域内最早入市的天湖湾与怡心湖岸；C区（学研创综合产业区）6个，是最集中分布区；D区（生态办公区）挂零。

（怡心湖片区典型项目 数据仅供参考 具体以项目官方公布为准）

（说明：“7”字板块部分土地性质已调规，仅供功能区划分参考）

陆续兑现 “城市中心”有了更具象化的模样

高起点、高热度的怡心湖，也伴随着高争议。

诚然，相比更南边的兴隆湖，怡心湖的呈现确实算不上有速度。不过随着过去几年的推进，一个更具象化的怡心湖已经走了出来。

首先是湖区开始“营业”。‍2021年10月，天府怡心湖约450亩主湖区开放，目前公园主入口和环湖景观已经完整呈现，环湖路（怡飞大道）已建成。

其次是重量级项目动工。酝酿已久的万科天府梦想城、蔚蓝湖滨城、创智科技产业园等已启动建设，重点引进的中西部地区排名前列日航酒店封顶进入外装阶段，有望今年启用。此外，怡心湖还集中签约了伊藤洋华堂、合景空港·悠活生态城项目、中信城开中西部区域总部等项目，签约金额超780亿元，将进一步提升区域的商业、商务能级。

交通通勤能力升级。地铁5号线早已通车，沿线有南湖立交、怡心湖、龙马路和回龙路等站点，穿过怡心湖腹地的地铁19号线二期正在建设中，拥有牧华路、怡心湖双站点。

生活配套不断加码。大片区内已建成怡心湖第二、七幼儿园、双流教科院附属学校、棠湖中学怡心湖实验学校等多所学校。公开信息显示，双流区怡心湖综合医院建设项目目前已完成项目立项及用地规划审批（大概率落地C区）；A区总占地面积155亩的新建怡心教育综合体项目已进入勘察设计阶段，计划新建小学和高中综合楼、师生食堂、运动场地、地下停车场及配套总平绿化等。

（图源网络）

值得一提的是，今年7月8日发布的《双流区怡心湖片区（华府西）控制性详细规划局部用地修改方案公告》显示，对A区44.62公顷，合计约670亩土地进行调规，涵盖道路布局、用地属性、公共配套用地面积调增及点位优化等，为怡心湖后续的土地出让，铺平了道路。

这意味着继今年首次供地后，怡心湖A区将会有更多拿地机会面世，开发节奏提速。

（图源见水印）

无论是抱以高预期值也好，还是持怀疑态度也罢，无论是市场还是城建，怡心湖都将是成都楼市一个自带话题流量的存在。

来源： 锐理数据