成都楼市:四大信号的出现,可能预示着房价格局将有新的变化!

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提问：成哥你好，听说成都针对房产推出了新的调控政策，请问这个政策对成都未来楼市有有什么影响，可否详细说一下？

回答：2021年，zf有推出新的政策，这政策的出现，或预示着房价出现新的变化。

信号一：房贷收紧！成都首套房房贷利率全国第二。央行出台了一则重磅新规，分5档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。以后，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限，而对买房人而言，房贷的影响主要体现在两个方面：一是房贷利率高低，二是放款周期长短。

信号二：放款周期变长！成都有银行二手房已停贷。在房贷利率居高不下，银行放款周期越拖越长，甚至已经出现半年不放贷的局面。全国各地都正在出台新的政策，加强房地产贷款管理。成都部分银行房贷同样收紧，虽然未明确表示“停贷”，但房贷放款时间明显延长。二手房贷款则更加“艰难”，去年年底，已经有银行二手房贷款停止接单。

信号三：房企融资变难！买房尽量选择大品牌。全国多个城市大动作频频，但似乎都离不开一个词：严查！很显然，央行的这条压哨“限贷令”，无论对房企还是购房者，影响都是巨大的。一方面，买房人也将要付出更高的买房成本，在“围剿”炒房客的同时，刚需也躺枪了。另一方面，房企想从银行贷款更难了。现金流就是开发商的命，银行贷款一掐紧，开发商们呼吸都困难。这种局势下，大品牌房企占据了许多优势。而小型房企从银行贷款，难度更大。资金链一旦断裂，一不小心就会沦为“烂尾楼”。

信号四：22城集中供地！全年最多3次。此次调控政策，也将总体降低房企参拍率，一定程度上有利于稳地价，稳房价。集中供地之后就是集中上市潮，购房者的选择面将变大，能更好的货比三家。这个政策获利较大的是头部房企，其次是中型房企，而小房企拿地则更加困难。对于购房者而言，担心的则是房价。

提问：成哥你好，我是普通购房资格，首付100万，可接受180万总价房子，纯投资。看了华府板块中海右岸、保利叶语；行政学院的万科金色城市；大面板块的世茂城三期、保利玫瑰花语、凯德卓锦万代；龙泉果壳里的城；十陵的万科金色城品。还有龙泉顺销新盘，麻烦您帮忙分析一下！

回答：180万加上普通资格买新盘有点困难的，你看的这几个二手房保值是特别保值的，至于升值潜力大的你可重点关注龙泉万科金色城市和果壳里。万科金色城市旁边有TOD加持且空地也多。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥好，坐标成都，自己想办法买了两套房，一套在仁寿视高首付3成，贷款62万月供3800预计今年年底交房。用男友的房票在天府新区买恒大天府半岛，预计月供4800。目前手头紧视高的房子又是期房，明年我想用自己的名义在成都买，但是有视高的按揭房，再买就是二套，首付6成， 拿不出这么多，有没有什么办法破解？视高的房子投资价值你怎么看？

回答：视高已经贵得一塌糊涂，早已虚高过剩有价无市。视高本身，没有足够的产业做支撑带来人口基础的稳健流入，但房价却虚高得吓人，很容易高位套牢，无人接盘。一个只有5万人的小镇，外地人无流入本地人买不起，有价无市是必然的结果。除非长持，长期来看，要是zf能发力把产业步步落实、人口增加，视高有一定的发展潜力，毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。但是对于现在资源初生的视高来说，被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。对于投资来说天府新区基本没什么好盘，不过恒大天府半岛还勉强可以接受。成都纯投资推荐东进成华，北改三环外注意避开铁路网限制，南拓高新新川板块。二套资格建议淘笋，全款抵押。

提问：您好成哥，纯投资，并考虑租金回报，预算250-300，朗基天香，新鸿基悦城，龙湖世纪峰景，哪个更合适一些？或者城南片区还有其他值得推荐的板块么？

回答：你说的三个盘里面，建议考虑朗基天香，主要离天府软件园近，所在的位置也还可以。无论是出租还是升值都不错。新鸿基悦城位置远了一点，龙湖世纪峰景会展后面，会展周围的房子如果考虑升值，会差一点。城南就重点考虑大源和金融城板块。成都城南更多值得考虑的板块详见内部！

提问：成哥好，准备买一个总价在280以内的房子，现在想把名下位于武侯立交的89平米中华名园二期，和西门那个五十几平米的英伦金沙都卖掉。加一些钱，换成80几平米的桐梓林壹号，然后租出去。剩下的钱，可以买一个天府新区，比如说三利麓山本草汇这样的房子，两百多一点。你觉得可行吗？只是这样的话，原本我们名下有4套房，现在就变成三套，并且在目前的限购政策下，也不能再买。中华名园的房龄是09年的，英伦金沙是11年，我觉得相对来说都比较老。中华名园出租的话价格大概能租到2500左右，英伦金沙出租1500，且升值空间不知道是不是都一般。

回答：1、单从市场来说，今年就不是卖房的较佳时机，要想卖个理想的价格，可能还是比较难。2、从换置的成本来说，卖，买，加上税费中介费都一笔不小的成本。3、从房龄来是6-7年的房子和10年左右的房子，没有太大的差距。4、从位置来说，这个两个地方，虽然没有领涨的趋势，但是跟着大盘涨还是没有问题的。可以先持有，等市场行情好些，看城市趋势决定。

提问：成哥您好!我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小) ,如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘。

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了。200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会。此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。成都价值高的片区及楼盘详见内部！

提问：成哥好。我有一套面积107个平方米的电梯公寓。位于成都市南门高新区。购房时间是2000年，之后一直用于出租。房款已经全额还清。产权证的名字是在我老公的名下，没有我的名字。现打算把它卖掉。按照目前市场价大概在187万。我本人是成都市区户口。我的老公是外国护照持有者。结婚证是在国内办理的。请问我是用这187万再去购置一套新的公寓，还是买一套在市区？20~30个平方米左右的商铺。

回答：不建议买公寓和商铺，不单单是难出手，是升值潜力低。租售比，在中国 一直不算高，所以建议买住宅的原因，不是看中出租回报，而是住宅的升值潜力和容易出手。

提问：成哥，最近考虑代持，但不知现在代持是个什么行情？怎么进行约束？

回答：代持还是要谨慎一些，代持的房子的产权归你，但如果没有代持人的配合，这房子最后你也很难出售掉，所以还需要找一个靠谱的房票。网上一般都可搜得到协议模板。但协议只是防君子，防不了小人。

提问：成哥，你对于”在大城市有床或在小城市有套房“怎么看？

回答：首先大城市有更多机会与可能。大城市和小城市较大的不同，就在于环境。选择怎样的生活，不在于你所在的地方，关键是你以怎样的心态对待生活。只要你还有斗志，渴望闯荡一番事业，做出更大的成绩，就未必能安居一隅，守着方寸之地打发日子。为什么大城市如此有魔力，吸引了无数年轻人络绎不绝地加入，就在于它无论在工作上还是在生活上都有无限可能性，以及不断拓展的发展空间。

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