地段未熟,产品真香,锦江区这个7层洋房真值得买吗?

搜狐焦点成都资讯 2019-05-24 08:07:40
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昨天,位于锦江区南三环路和锦江大道之间的新希望锦官府项目取得预售,推出182套板式7层洋房,面积145~298㎡,预售价22152~36174元/㎡。

昨天,位于锦江区南三环路和锦江大道之间的新希望锦官府项目取得预售,推出182套板式7层洋房,面积145~298㎡,预售价22152~36174元/㎡。

楼盘基本信息

楼盘名称:新希望锦官府

产品类型:7F洋房、17~30F高层

总户数:456户(不含人才住房)

停车位:931个(不含人才住房配套车位)

梯户比:2梯2户~2梯4户(不含人才住房)

容积率:2.0

绿地率:30%

层高:3.3m

面积区间:7F洋房145~298㎡

预售单价:22152~36174元/㎡

装修标准:7F洋房3800元/㎡,高层3400元/㎡

开发商:新希望地产

 01.地段配套 

 潘家沟拓荒者,不在金融城 

在新希望锦官府的所有软硬广告中,都可以看到“金融城3期”的字样和宣传。

但是严格来说,新希望锦官府这个项目,本身并不属于成都金融城3期的范围,所以如果一定要硬说它在金融城3期,既不严谨也不准确。

不过,如果说项目属于房地产意义上的“金融城三期板块”,倒也还算合理。就像誉峰、中海城南三盘、招商大魔方、天府世家、西派国际这些楼盘其实也没有一个真正在成都金融城范围内,但却都被公认为金融城板块的楼盘。

从政府的底层规划视角来看,锦华路以西属于金融城三期,锦华路以东属于潘家沟片区,皇经楼路以东则属于高威片区。而新希望锦官府,作为潘家沟排名前列亮相的商品房项目,算是片区的拓荒者。

可是“潘家沟”这个地方对普通购房者来说太陌生,听起来也不高大上,所以对于锦官府这样一个中高档定位的项目,它不得不向购房者大力宣传“金融城3期”的概念,这也是完全可以理解的。

那潘家沟片区真的就很low吗?目前看起来的确low,但今后却未必!

对锦江区这个成都最老牌的城区而言,金融城三期、潘家沟和高威是锦江区仅剩的还能大规模成片开发的处女地,目前三大片区的拆迁也基本七七八八了。

而其中的金融城三期,因为属于市级战略功能区,它的规划建设、运营管理等工作主要由市国资委下属的成都金融城公司来统筹。所以锦江区能主导的潘家沟和高威两个紧邻金融城的片区,相信未来一定会得到高标准的打造。

不过,这三个片区的开发成形,时间是较大的问题,我觉得至少应做好“等待5~8年”的心理准备。

具体到项目周边来看,新希望锦官府位于南三环、锦江大道、锦华路、皇经楼路围合而成的一个小街区内。该区域是潘家沟片区开发最早的部分,区域内有多个安置小区已经入住,城东客运站也投运多年。

但目前区域内路网还没有完全成形,因此项目目前的道路通达情况一般,但未来路网完全成形后将非常方便。

道路改造工程已开始封路施工

目前,皇经楼路的道路改造工程已经启动,其中包括新建一座跨三环路的立交桥(这座桥说了7年,今年终于开动了),建成后该片区将又多一条连接三环和中环的干道。

轨道交通方面,新希望自以为是项目的一大软肋,置业顾问自己都承认项目离地铁站很远。但实际上,锦官府却是个真地铁盘(我在《距离地铁站多远的房子最值钱?》一文中讲过,400米以内算真地铁盘)。

如果只看项目附近已经在建的6号线、9号线,的确是一个很远的局。但根据成都轨道交通规划,地铁30号线将从项目附近经过,并在距离项目北侧不到400米的地方设赵家山站。

不要以为30号线听起来数字很大就遥不可及,成都地铁并不是按数字大小作为修建的先后顺序。30号线作为《成都市城市轨道交通第四期建设规划》中的8条线路之一,已经上报国家发改委,按计划将于2025年前通车。

项目东侧的这条路,修通了就直达地铁站

生活配套方面,依托于项目周边几个已经入住多年的安置小区,日常生活在5分钟步行范围内都能解决,但安置小区的底商嘛,品质就谈不上了。另外,在项目南侧正在修建一个58综合体项目(就是58同城那个58),包括商业、电影院、酒店、写字楼等业态。

项目旁边的安置小区底商

教育配套方面,项目所在的小街区内有盐道街小学锦馨分校、成都二幼锦馨园区等公立学校,名字听起很厉害,但据说是比较普通的学校。

 02.项目规划 

 让人眼前一亮的少有“高低配” 

小地块做“高低配”是非常讨厌的,特别是“低多高少”的配比,在我眼中就是耍流氓。

新希望锦官府就是一个“低多高少”的小地块高低配项目,总占地58亩,有14栋7F洋房和3栋17~30F高层住宅(其中1栋高层为人才租赁住房)。

项目鸟瞰效果图

但很奇特的是在我看了这个项目之后,对它完全讨厌不起来,反而让人眼前一亮。

细细总结,发现新希望在产品规划上确实做了一些不同于常见高低配的设计,规避了高低配的一些常见缺点。

首先,以往市面上的高低配,以“高层+类别墅”的组合比较多见,但这种组合往往让小区的建筑密度变得很高,“低容高密”,再加上类别墅产品势必会圈公共绿地入私家花园,就使得公共空间非常狭小,浪费了地块的低容积率属性。

而新希望采用的“高层+7F洋房”的搭配,虽然不如做纯高层那么低密,但建筑密度也能控制在20%,并且所有1楼住宅均不带私家花园,高层和洋房之间也不做任何硬性或软性的隔离,不管是洋房还是高层的业主,都能在小区内享受比较开阔的公共空间。

另外,这种搭配还有一个好处,住洋房的业主和住高层的业主,基本上属于同一个圈层,也就不存在有些“刚需高层+类别墅”小区那种业主之间比较敌对的情况。

项目景观园林效果图

第二,目前成都的住宅用地大多以2.0-3.0的容积率为主,实际上,2.0的容积率也做不了纯洋房产品(做出来也很密,舒适度不高)。

舒适纯洋房社区容积率指标

而新希望在项目最北侧放了3栋高层,用不到1/4的土地吸走了接近一半的建筑面积,所以如果单看洋房部分的容积率,实际肯定远低于2.0,相当于在南边幻化出一个比较舒适的洋房社区。

这从洋房的楼间距指标方面就能看出端倪。

锦官府的洋房建筑高度为23.25~23.95米,按成都市现行的规划要求,项目洋房之间的南北楼间距只需要大于约28米即可(建筑高度的1.2倍),但项目洋房间的实际南北距离在36~38米,楼间距达到楼高的1.5倍以上,这在成都目前在售的洋房项目中很少见(我查了一下,应该是少有一个达到1.5倍的)。

洋房楼间距示意图

综上,新希望这个锦官府的“高低配”规划,规避了一般“高低配”建筑密度过高、公共空间狭小的毛病,的确算是做得比较优秀的设计。

很可惜的是,这种巧妙的设计很可能无法被复制。因为根据较新国家标准,未来很难再有“高低配”的住宅小区,这本身是一件值得鼓巴巴掌的事情。

但对于喜欢多层洋房这种形态的购房者来说,特别是坏消息,因为除非地块容积率低到1.5以下,否则很难再有真低密度的洋房产品了。

 03.项目产品 

 层高3.3m到底是优点还是缺点? 

锦官府整个地块比较方正,建筑分布南低北高,保证了房子的采光,整个小区除人才住房外,所有商品房均为符合日照要求的合格住宅,没有公寓。

从项目楼栋分布图可以看到,1号楼为人才住房,2号楼为28层T4高层,3号楼为17层T2高层,其余均为7层电梯洋房,2梯2户。

项目楼栋分布图

本次预售的楼栋为4、7、8、9、12、13、14和17号楼,均为前后通透的板式住宅,但朝向有所不同,其中7、8、12、13号楼坐北朝南,是整个小区朝向和位置较好的4栋楼。

7F洋房外立面已部分呈现

从楼层来看,3~7楼建筑面积均为148㎡,但7楼额外带约140㎡屋顶平台(因此7楼的单价也最贵)。

此外,1楼和2楼因均带地下室,因此建筑面积也大了不少,1楼约297㎡,2楼约279㎡。值得注意的是,虽然洋房均为精装房,但1、2楼的地下室部分为清水交付,需业主自行装修改造。

洋房标准层户型图

建筑面积145㎡

该户型较大的亮点是约2米宽、接近11米长的景观阳台,对于多层洋房这种比较亲地的建筑,有这么一个比较大的户外活动空间,能在私人住宅里与中庭园林景观亲密接触,是一个非常舒适的设计。

该户型为3.5房的设计,三间卧室和一个半开放的可变空间,功能型改善人群可以加一堵隔墙变四房,舒适型改善人群可以打掉侧面的隔墙获得一个7.15米的横厅。

临时样板房实拍

这个户型的另一大“卖点”是3.3米的层高,确实层高做到3.3米房子现在比较少见,但我认为3.3米的层高对这个户型来说,真的太高了,反而算是一个小缺点(嗯,只能算小缺点,没啥实质性的影响,可以忽略的那种)。

因为145㎡的面积做了3.5房,每一个空间还没有大到能支撑3.3米层高的程度,平面面积不够大的情况下,垂直高度过高会让整个空间显得很深,面积反而显小。

临时样板房实拍

项目洋房精装标准为3800元/㎡,包含了地暖、新风和中央空调三大件,不到4000元的装修价包含三大件的,不多见。

同时,新希望还在政府核定的装标之外,额外赠送价值4万元的“八大件”(置业顾问说会写进合同附件),包括门厅的到顶鞋柜、洗碗机、净水器、加热毛巾架等配置。

 04.价格 

 为什么价差高达1.4万? 

项目本批次预售价22152~36174元/㎡,价差高达14022元/㎡,是什么原因造成不同房源的价格差距如此之大呢?

1、特殊楼层的楼层差价是项目价差巨大的首要原因。

项目的1、2层户型均带地下室,地下室计入建筑面积且为清水交付,所以1、2楼的房子单价22152~26849元/㎡不等,最贵楼栋的1、2层也比较便宜楼栋的标准层单价还低;

项目的7层户型均带一个约140㎡的屋面平台且不计入建面,所以7层的房子单价33138~36175元/㎡不等,较便宜楼栋的7层也比最贵楼栋的标准层单价还高;

2、不同楼栋的价差也比较大。

抛开顶楼和下跃户型之外,标准层的单价27102~33004元/㎡,价差也有近6000元/㎡。因为新希望根据不同楼栋的位置和朝向做了比较大的差异化定价。

项目首批推出的12、13号楼是整个小区较好的位置,坐北朝南、双面中庭,前后左右都是7层洋房,所以价格较高;

其次是7、8号楼,同样坐北朝南,双面中庭,但北面因有高层和儿童活动区等因素,价格略低于12、13号楼;

最后是东西朝向的4、9、14号楼以及坐南朝北的17号楼,因有一面临路以及朝向不如坐北朝南,所以价格较低。

7层洋房建筑效果图

 05.购买建议 

项目标准层单价区间27102~33004元/㎡、总价区间392~477万元。

排名前列,这个价位段,在目前成都高低地价楼盘并存的市场环境下,竞争力较弱,所以项目应该不会卖得特别火爆,也不适合有点闲钱想要配置资产的人群。当然,慢慢卖才是正常的市场状态。

第二,除了“车位抵用券”可以抵10~20万(平层10万、跃层20万)的车位价款之外,项目目前没有释放其他的优惠信息,据说会按审批的预售价卖。但我认为,如果摇号报名情况不理想,开发商也有可能会在开盘当天给到额外优惠,如果销售情况不好,也有可能会针对滞销房源给出优惠措施。既然项目卖到了比较正常的市场价,那么正常的优惠,也是应该有的。

第三,对于主城区有自住需求的品质改善人群,400~500万总价区间的楼盘,此前的供应并不多,主要集中在武侯新城,新希望的入市提供了一个新的选择,对于非城西南的地缘性人群来说,甚至可能是一个更好的选择。

因为在价格差不多的情况下,7层洋房的产品形态就直接先进一个身位,更何况在市面上的在售7层洋房楼盘中,锦官府的产品规划也是有明显优势的(当然价格也是最贵的)。

但是,相比武侯新城规划的确定性和城市界面的相对成熟,锦官府所在的片区才刚刚起步,新希望才刚刚开始拓荒。所以入住锦官府,还必须要做好短期内生活不便、街区形象较差、周围工地较多的准备。

来源:吴思竹

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