较低150万起,天府新区4大“热盘”齐发,你该如何PICK?

就在刚刚，中信城开·麓山上院宣告以带精装1.73-1.95元/㎡取证，共推出390套106-141㎡房源，无疑给城南刚改客群置业又一次抛出了橄榄枝。

当我们回顾近一周，“国际城南”放出的数张“热盘”预售证成为了大众关注的焦点。

从下图可看到，不论是围绕刚需客群而来万科·金域华府、海伦堡·玖悦府以及中信城开·麓山上院，还是位于天府总部商务区的天府公园未来城，都是各自板块中颇具代表性的项目，且从清水到精装、刚需到改善均有涵盖。

随着天府新区这一波开闸放水，显然让大量置业机遇同一时间内浮现在购房者眼前，但如何根据自身情况选择却令不少人举棋不定。

基于此，今天发哥便为大家对比城南这4大颇具代表性的热门项目，围绕地段配套、产品属性等全方位分析，以供购房者能有个直观的分析对比。

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地段分析

均属天府新区，配套大不一样

5个项目虽然大区位上均位于天府新区，但具体到各自板块及配套上带来的表现却大不相同。

万科·金域华府

地处距离主城最近的“烟火华阳”

距离主城区最近的当属位于华阳板块的万科·金域华府。从地铁1号线华阳站走出，向西步行约1.2公里即可看见处于在建状态的项目。整个华阳在此之前并非楼市主流供货区，这与板块内大都为老旧院落不无关系。

一方面，这让城市界面在居住观感上略显不足，不过却存留着难得的在步行之内能解决基本生活所需的烟火配套——像诸多临街商铺，从广告、杂货、超市、餐饮、菜市以及缤纷广场、利海购物中心等。

项目附近城市界面

另一方面，华阳北临大源、东接新川、南靠天府总部商务区，板块通勤属性较优，且若有高端购物需求，驱车3公里内则可达到银泰城、寰宇坊和大源伊藤等中高端商业体。

红星幼儿园天府园区（左）、华阳中学（右）

海伦堡·玖悦府、中信城开·麓山上院

地处城市界面有待提升的万安北

与金域华府仅相隔一天登记且清水价均约1.4-1.7万/㎡的海伦堡·玖悦府，以及中信城开·麓山上院同隶属于毗邻麓山的万安板块偏北处，两者周边主要以刚需+安置房为主，城市界面及居住品相有待提升。

就目前的眼光来看，两者均难以避免城市界面较落后的形势，这点源自于西北侧是一片万安老场镇房区+周遭诸多待建空地所带来的感受，向南是4S店，向东紧邻蓉遵高速。两者距离已开通的地铁6号线麓山大道站约1公里。

基础的生活配套更多依靠北侧的万安老房区支撑，有超市、餐厅、理发店、茶楼、水果及药店等，而后期除玖悦府自身有一定的商业、麓山上院商业街外，向南还有建发·第五大道商业街（约3万方），以及3公里开外的和悦广场（山姆会员店）。

和悦广场

天府公园未来城

地处天府总部商务区，资源配套浓度高

得益于地处天府总部商务区内，天府公园未来城可以说是目前城南入市项目中城市界面可期待值、高端配套聚合度较高的。

现如今，天府总部商务区界面变化很大，不少总部大楼及高端配套拔地而起呈现出“高大上”的气息。地铁6号线杭州路站，距离本批次项目二期约400米，同时区域还有1、18号线穿插而过。

天府总部商务区

作为天府新区极核所在，高端商业同样在此汇聚——矗立着天府国际会议中心、国际商业保税中心、天府大悦城、天府大剧院、雪莲堂美术馆、言几又等一流城市级配套。

项目自身还有配建学校加持，教育资源很丰富。此外，天府华西医院、万达UPMC国际医院以及天府公园也为项目提供了医疗+居住环境的优质保障。

天府华西医院

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产品分析

大都以功能性产品为主

再来看看4大项目在各自产品端的表现。

万科·金域华府

点式+高低配，户型注重收纳和场景化

万科·金域华府占地约55亩，容积率4.2，采用点式+高低配布局，共规划有9栋住宅，包含5栋10-11F、128㎡（1梯2户）的洋房和4栋22-34F、115㎡和138㎡（2梯6户）的高层。同时，东、北两侧还规划有一定底商。

项目总平图

此次取证的是1、8、9号楼，户型区间为109-143㎡、2梯6户、清水价1.48-1.78万/㎡，总价150万起，共990套。

115㎡户型

以高层115㎡为例，采用了主打家庭社交功能的方厅设计，将传统走道空间转化为公共使用部分，且从玄关到电视柜预留了可安置长约8.3米的收纳柜体，且搭载开间约4.1米、进深约2米的观景阳台，LDK一体化可实现更多家庭互动；同时，无飘窗也变相增大了房间实际使用面积。 

海伦堡·玖悦府

全南北朝向，主打功能且可改动性大

海伦堡·玖悦府在总占地约165亩、容积率3.0的土地上，分为了东、西两个组团打造，采用高层+叠拼形式。本批次取证的是东地块一期的5、6、7、8、9号楼（18-30F不等），户型区间为96-138㎡，清水价1.47-1.73万/㎡，共483套，均为2梯4户。

项目总平图

在产品打造上，海伦堡巧妙地把电梯放在一边，实现了2t4户的南北朝向。值得一提的是，本批次高层与蓉遵高速间隔着叠拼产品。

本批次483套全为清水房，这让产品拥有较大的可改动性。4种户型均采用了竖厅+紧凑型功能性居住，也让每个户型实际使用空间及采光面偏小，且都没有生活阳台配备。

中信城开·麓山上院

含三大件，有一定赠送面积

中信城开·麓山上院总占地约126亩、容积率3.0，西地块为12栋高层+部分底商，东地块为4栋高层+10栋洋房+商业。

项目本批次取证的是1、2、7、8号楼（22-28F不等），均为2梯4户，户型区间为106-141㎡，带精装约1.73-1.95万/㎡，较低总价189万起。

项目沙盘

相较于海伦堡·玖悦府将2梯4户产品实现全南北通透的效果，麓山上院则是标准的塔楼建筑，公摊约18%。

以108㎡为例，采用了竖厅设计，并搭配了开间约3.7米的生活阳台，但客厅进深稍长，后期采光性会打折扣，且两个次卧都在约10㎡左右，略显急促。但三个房间均位于整个户型西侧，动静分区明显，且飘窗+2处阳台含有一定赠送面积。另一方面，项目精装配置有传统三大件（中央空调+新风系统+地暖）。

天府公园未来城

165㎡套四起槛，瞄定改善客群

天府公园未来城是分为南、北两个地块，总占地约116亩、容积率为2.99。这已是项目第三次取证，前两次为项目一期的人才公寓项目。

天府公园未来城鸟瞰图

此次入市的为二期5、6、7、8、10号楼，164-355㎡，清水均价1.7万/㎡，较低总价287万/套起。项目采用围合式布局，其中5号楼为3梯3户，其余4栋均为2梯2户。值得一提的是，该地块东、西两向较大楼间距可达约160米。

165㎡户型

以5号楼搭载的最小、朝南的165㎡套四为例。该户型拥有开间达6.9米的横厅+景观阳台，西侧为传统套房，得益于清水房结构，该户型东侧两处房间可打通成一处大套房，同时在进门右手处还设置有一处收纳空间。少有美中不足的是，该户型没有配置玄关，私密性较差。

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置业建议

适合自己的才是“较佳选择”

事实上，从近期供应步伐突然加大的天府新区来看，随万科·金域华府、海伦堡·玖悦府、中信城开·麓山上院、天府公园未来城四大热门项目取证，势必将极大解渴城南刚需到改善客群的置业需求。

相较于前三者更偏刚需的定位来看，位于天府总部商务区的天府公园未来城是其中少有的改善且极具性价比的项目，且无论是清水1.7万/㎡价格、产品指标，还是周边高端配套均能符合改善客群需求。如果你是城南手握百万首付的改善客群，发哥建议积极参与摇号。

天府总部商务区

但如果你是城南刚需客群，面对同期登记的万科·金域华府、海伦堡·玖悦府、中信城开·麓山上院又该如何做出选择？

发哥认为，三者在价格端上总价区别并不大的对比下（金域华府179-247万、麓山上院189-271万、海伦堡179-247万），中信城开·麓山上院带精装且包含传统三大件，稍显优势。

地段上，毫无疑问金域华府隶属于的华阳板块，在通勤主城的表现上更为便捷，但周边老破小的局面在很长一段时间内难以革新；而麓山上院、玖悦府同属于的万安板块同样面临城市界面不佳、居住品相稍显薄弱的局面，但随着后续区域内其余新房项目呈现，有望改观这一现象。

中信城开·麓山上院

从产品属性这一维度来看，玖悦府和麓山上院容积率都为3.0、2梯4户配置，而金域华府则含有部分2t6户楼栋以及4.2容积率。如此看来，前两者在居住舒适度上更优，但金域华府胜在拥有“万科品牌”加持。

另一方面，金域华府、麓山上院配备有万科、龙湖物业作为后期服务，相比玖悦府自身的海伦堡物业（高层3元/㎡/月），都是有口皆碑的存在。

海伦堡·玖悦府

需额外注意的是，金域华府和玖悦府交房时间都在2024年，而麓山上院则是在2023年。

最后从买到几率上入手，万科·金域华府本批次推出了990套房源，加之麓山上院390套、玖悦府483套分流，因此相对买入难度更低，更有把握。

综上所述

在横向对比地段、产品、配套等维度后，如果你是对于周遭居住品相没有要求的客群，大可根据自身对项目喜好来选择报名；若你更注重地段的通勤属性，那么万科·金域华府显然是这其中更优的选择。

据发哥了解，这几个项目的关注度都很高，目前也有项目已经被熔断，如果你是刚2以上的资格，可以试着报名万科·金域华府；如果你是刚1，那么报名海伦堡·玖悦府和中信城开·麓山上院的几率会比较大，相较之下，总价更高的天府公园未来城其实给了改善家庭更好的购买机会。

来源：成都商报房产发布