买房,选几楼才是“黄金楼层”?

搜狐焦点成都资讯 2019-01-11 08:10:31
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“最贵”真的就是“最好”吗?

来源:吴思竹

去年写了关于住宅朝向的文章之后,就一直有不少读者在后台表示想看楼层选择的文章。但是对于选楼层这个问题,我一直觉得很难去总结一套可以通用的方法论,因为:

第一,什么楼层好,最主要的决定因素是家庭成员的喜好,所以这是一个很个性化的问题。有的人恐高就喜欢低楼层,有的人追求视野就偏好高楼层,这些都是没有对错之分的;

第二,每个楼盘的楼栋布局以及和周边环境的关系都不一样,具体到每个单元每个位置确实有可能存在一些不好的楼层,但这个问题没有办法一概而论,只能具体问题具体分析;

第三,人性的弱点导致绝大部分人并不喜欢听到别人说自己买的房子不好,所以我也并不想在公众号这么公开的场合去点评哪个楼盘哪栋楼的哪个楼层不好,免得招骂。

但是,最近我屡次在后台和问问上看到有购房者提起“黄金楼层”这个词,瞬间就觉得有一丝无力,因为他们所说的“黄金楼层”实际上是置业顾问口中定价最贵的那几个楼层。

可是,“最贵”真的就是“最好”吗?

 成都“黄金楼层”的三次迭代 

01>2003年以前,成都的高层电梯住宅屈指可数,在那个以6层楼的多层住宅为绝对主流的年代里,一直流行着“金三银四”的说法。一栋楼往往3楼和4楼最贵,接下来是2楼和5楼,如果1楼和6楼没有什么特殊变异(如1楼带花园、6楼“送”大露台)的话,通常单价最低。

“金三银四”的多层住宅

因为没有地下停车场,那时的1楼比现在的1楼更潮湿。另外,低楼层还存在采光不好、私密性较差等通病;

因为没有建筑节能要求,那时的6楼比现在的顶楼更热,且有漏水风险。另外,高楼层还存在没有电梯上楼太累、没有二次供水水压偏小等问题。

所以可以避开以上所有担忧的中间楼层就成了大多数购房者最喜欢的楼层,市场供求关系正向决定了多层住宅的“金三银四”原则。

02>2004年以后,成都才开始大量出现小高层、高层、超高层等类型的电梯住宅,住宅高度大大增加,以往的“金三银四”原则自然也不再适用。很多85后、90后的购房者可能都不知道,电梯住宅刚开始大量供应的那几年, “楼层越高,价格越贵”才是成都电梯住宅市场的主流价格规则。由于成都高层住宅出现的年代较晚,这套“越高越贵"的规则也是直接从其他国家或地区的房地产市场舶来。

纽约曼哈顿的顶层豪宅

和“金三银四”的正向决定模式不同,这套楼层价差的规则算是反向教化式的,开发商借用其他城市的经验并向市场传导规则,让买卖双方形成“越高越好”的共识。当然,这套规则在纽约、香港等诸多城市历经了多年的市场检验,其实同样也可以适用于中国内地,因为高层住宅都配备了电梯,又必须采用二次供水,使多层住宅中的高楼层原本存在的问题基本都得到了解决,那用“楼层越高,采光和视野越好”的优势来对应“楼层越高,价格越贵”的价差规则也算有一定说服力。

03>2008年5月之后,可能为了缓解刚刚从地震阴影中走出来的成都人民的心理负担,成都的高层电梯住宅定价突然就从“越高越贵”变成了现在大家最常见的“中间最贵,两头递减”。5.12地震就像一次黑天鹅事件,取消了高楼层价格最高的资格,“黄金楼层”又成了中间楼层的代名词,并一直持续到现在。

中间楼层的“中庸之道”

不过这种中间楼层相比高楼层的“安全感”也仅仅只能停留在心理上,要是真遇到豆腐渣工程把楼都摇垮了,15楼和30楼一样跑不掉,而关于消防问题,成都市已经拥有全国最高的消防云梯车,登高到30层、喷水到50层都已不是难题。除此之外,中间楼层作为“黄金楼层”的理由,无非就是采光比低楼层好、上下楼效率比高楼层高;但同时,中间楼层也丧失了低楼层平视中庭绿化、高楼层仰望广阔蓝天的优势。中间楼层作为“黄金楼层”大概就是因为最符合不偏不倚的中庸之道吧。

 不要迷信“黄金楼层” 

在早期无电梯的多层住宅中,“金三银四”的楼层规则还算是在大多数情况下都可以通用。但是,从成都“黄金楼层”的后两次迭代过程可以看出,高层电梯住宅其实并不存在统一的“黄金楼层”。高楼层可以当“黄金楼层”(事实上,在很多城市,现在依然遵循“越高越贵”的定价规则,比如上海、杭州),中间楼层也可以当“黄金楼层”,这些都只是开发商对市场长期教化的结果。如果开发商需要,同样也可以教化市场低楼层为“黄金楼层”。

其实对于开发商来说,同一栋楼每个标准层的成本都一样,完全可以统一定价,但是房地产开发正好又在一定范围内具有垄断性,致使开发商可以实施价格歧视从而实现利润最大化。亦或者差异化的楼层定价是开发商想通过价格的锚定来加速购房者的购房选房决策。

不管这种差异化的楼层定价行为背后的经济学原理是什么,总之,没有具体分析楼栋位置利弊、简单套用某一种定价规则制定出来的楼层差价,更多只是一种开发商的营销、销售策略,所以一定不要单纯的迷信售姐口中的“黄金楼层”。

只要密度足够低,就没有什么楼层特别差

 找到自己的“黄金楼层” 

实际上,高层住宅中不管是高楼层、低楼层还是中间楼层,都是各有优点、也有缺点的,而每个人关注的重点会有所不同,所以各自心中最中意的楼层自然也是千差万别。我们在购房过程中,一定要保持独立思考,根据家庭成员的综合喜好,再结合所选楼盘的实际情况,方能找到最适合自己的“黄金楼层”

这样说似乎有点太泛了,那下面就以我个人为例,分享几个我过往的选房经历。

首先,我是一个对高频噪音非常敏感、但对低频噪音却可以下意识自动屏蔽的人,因为楼层越高,接收到来自主干道的汽车高频噪音就越大,所以在大多数情况下,我通常更倾向于选择中低楼层且朝中庭的房子。既安静、又能平视中庭绿化景观的楼层,应该就是我心中最理想的“黄金楼层”。

但是,我也买过30层的房子,总高32层。之所以打破常规选择这么高的楼层,是因为这个小区的容积率很高、楼间距很近,当时开盘的楼栋一直到10多层都还有大量采光不佳的“公寓”,好在这栋楼离主干道的距离非常远,就不用担心高楼层的噪音,所以我就把目标楼层锁定在采光最好的高楼层,即使楼间距很近,最高的几层也可以轻松的把视线移向开阔的天空。

朝小区外的房子早期我也买过,仔细回想起来,他们的楼层竟然有一个共同的特征,就是全部都高于临近的建筑物。确实啊,反正都已经朝外了,又欣赏不了小区的中庭绿化景观,那还不如买高一点追求一片开阔的视野。

以上选房经历仅从我的个人习惯角度出发,只代表我的个人选择。举这些实例旨在帮助各位理解我所说的“个人喜好”和“楼盘具体情况”指的是什么。

最后,希望大家都找到属于自己的“黄金楼层”,2019年买到喜欢的好房子!

文/黄曦

图片来自网络

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