全国楼盘88折!恒大率先打响2018降价第一枪,但是...

搜狐焦点成都资讯 2018-02-13 08:05
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突发!“中国第一房企”恒大率先打响2018降价第一枪!

突发!“中国第一房企”恒大率先打响2018降价第一枪!

2月1日至2月28日,恒大全国所有楼盘享基础优惠88折,部分项目限量折扣特价房(额外最高95折)。除享有基础优惠外,针对不同的支付方式,还享有不同额度折扣,包括:3个月内付清全款享受96折;1年内付清全款享98折;商业及公积金按揭付款享受97折;首付优惠按揭付款,首付在3个月内分期付款享受98折。部分商铺更享有7折以下折扣优惠。

不过,随后“每经网”发布的消息称:

笔者从接近恒大的相关人士获悉,此次恒大在全国多个项目推出88折优惠,是针对春节淡季的阶段性销售举措,只针对部分城市的部分项目,主要目的在于深挖返乡人群的置业需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,恒大推出的优惠举措实际上是一种营销手段,恒大三线城市项目占比较大,通过刺激返乡置业需求,对于提升业绩具有重要作用。

以价换量

事实上不止是本次的“全体88折”,恒大在过去已经实施了包括“无理由退房”“特价房”等诸多优惠。从而实现以价换量的营销策略。如今再次大规模促销,意味着恒大正式打响2018年以价换量的第一枪。

通常我们说道以价换量,经常会联想到净利润的减少,但根据恒大集团2017年中报及过往数据来看,恒大的“以价换量”显得更加精打细算。

图:2009年以来恒大营业收入、毛利、净利润变动情况

数据来源:2009-2016年企业年报、2017年企业中期报告

从图片中我们可以看到,自2017年全面铺开“无理由退房”“特价房”等政策之后,恒大的利润情况不降反增,虽然毛利对比净利润差距有所拉大,但数据显示:

2017年上半年恒大实现营业收入1879.8亿元,较去年同期上涨114.8%;毛利较去年同期上升171.7%至673亿元,同时实现净利润231.3亿元,较去年同期上涨224.4%,仅上半年就已经超过了2016年全年的净利润。

尝到了甜头的恒大,当然会率先打响价格战

此外,2017年恒大实现全年合约销售金额约5009.6亿元,同比增长34.2%。利润和销量的双增长主要是得益于在三四线城市的布局。

一二线城市历经了2016年的疯狂之后,2017年成为了调控重点关照的目标,各式各样的限购限贷层出不穷。

而三四线城市则受政策影响不大,华北地区今年楼市比较火热的像衡水、太原这些地方,恒大由于较早布局,已经形成了很好的品牌效应,并且储备了大量的项目和低价土地。

早拿地→地价低→成本低

率先布局→口碑好→高利润空间

因此,恒大也有更多的利润空间可以进行降价操作。

恒大2018年1月销售644亿增73%

2月6日,中国恒大(03333.HK)发布销售简报,1月实现销售额643.6亿,同比增73%;销售面积约623.7万平方米,同比增48%。据克而瑞日前发布的权益销售榜则显示,恒大1月权益销售额达575.4亿,继续保持行业首位。

数据显示,恒大2017年合约销售额同比增34.2%至5009.6亿, 并将2018年销售目标定为5500亿。换言之,恒大仅在1月份就已完成全年目标约12%。

各家观点1财经韬略(ID:tttmoney8)

我的判断是:“每日经济新闻”的报道,可能更接近事实。原因很简单:一二线城市的房子根本不愁卖,而且被政府用“备案价”管控着,相当于所有的房企都在降价促销,买新房需要“摇号”,用不着再降价(商业地产除外)。需要降价的,是三四五线城市的房价。

由于全国楼市成交量普遍下滑,所以今年房企的销售业绩肯定会增长乏力,甚至出现下滑。这对于上市房企来说有很大的压力,因为这会影响到市值维护和再融资能力。

另外,在“去杠杆”背景下,几乎所有的房企都需要快速变现,以应对来自银行的压力。更何况,手里现金多,还可以在收购兼并上“捡漏”。2018年和2019年是中小房企“猝死”的年份,大房企只要有钱,“捡漏”的机会大把。

在三四线城市买房子要谨慎,要看有没有人口增量,经济是否有活力,是否靠近中心城市。

中国是三四线城市分为三种:第一种,类似廊坊、保定、嘉兴、南通、东莞、惠州,它们靠近北上深等中心城市,本身有显著人口增量,这类城市可以看好;第二种,类似徐州、南阳、枣庄等城市,它们不靠近中心城市,但也有显著人口增量,也可以谨慎看好;第三种,是远离中心城市圈、本身人口急剧下降的,这类城市就比较可怕。

当然,第三种城市还可以分为两种:一种类似湛江、汕头,人口在下降,但在高铁网、区域经济规划中的地位不断上升,未来也不悲观;另外一种是人口下降,在各种规划中被遗忘的,那真是不能碰的。

2樱桃大房子(ID:ytdfz8)

恒大这一次又在全国做了个免费的广告。其实这种营销手段,恒大经常使用。早的如2011年之后几年恒大打折降价已经习以为常,近的如2015年、2016年也推出过这样的促销。

2015年4月,恒大宣布开始实施无理由退房。在2015年度业绩会上,恒大董事会主席许家印表示,实施无理由退房成效显著,其全年销售额和销售面积均创历史新高,2015年恒大销售额同比增53%,而退房率仅为0.91%。

2016年3月,恒大再次宣布无理由退房政策无限期延长的同时,全国349个楼盘中,除上海、启东等项目,其余楼盘均享受87折优惠

2016年国庆黄金周时,恒大在全国的楼盘都推出82折促销

恒大打折真的不新鲜,但我奇怪的是,以前大家也没多大反应,为什么这一次都喜大普奔呢?是认为终于有大房企打响了2018年降价的第一枪,预计其他房企降价也不远了?还是因为楼市疯狂太久了,终于看到有房企不看好未来要降价,代表市场转向的迹象?

虽然我是大空头,但我也不能为了吸引眼球把什么事都跟房价要跌牵扯上,还是要客观分析,恒大是高周转模式,尤其是现在房地产进入拼规模时代,打点折,无理由退房,给大家吃一颗不会降价的定心丸,以此吸引客户,加快销售速度,提高回款效率,所以呢,单就这个事来说,不要过度解读。

其他房企跟不跟着降价,还是取决于当地市场的变化,如果供给量大,新盘去化又慢,房企在高峰期拿的高价地多,资金周转压力大,那估计会优先降价快跑,尤其是年底,上市公司有业绩增长的压力,打折促销的几率更大些。但当地现阶段如果没什么新房供给量,房企手里的存货不多,又不缺钱的,卖完没货了想拿地又拿不到或者拿不起的,肯定不会急着降价卖。

大规模的降价潮,估计还要等两年后,二三四线城市房价必跌无疑,这一点不用怀疑,只是跌多跌少,先跌后跌的区别罢了。一线城市因为供给量有限,而人口和经济上有支撑,所以相对安全和稳定些,但没买房的刚需请放心,强力的调控不会放松,深圳规土委领导接受新华社采访时已经表态,未来3-5年,会保持房价稳定,保证房价环比不增长,政府会给刚需上车的机会,我前段时间还担心二三线资金回流深圳炒作,因为深户太好入了,2017年深圳的常住人口增加了六十多万,需求端旺盛,而供给量又跟不上,现在政府既然这么表态了,那大家就不用担心房价会反弹,可以随便挑挑拣拣了。只要房价反弹,深圳应该会继续出台政策打压,兑现房价不涨的承诺,比如取消阴阳合同,比如限售,比如限离,比如提高落户门槛等等,手段是有的,就看深圳愿不愿意使用了。水库论坛所说的2018年春节后行情房价会涨30%,是无稽之谈。

3楼兔子(ID:LTZ07)

恒大的这次大规模促销,会引发更多企业跟进降价吗?2018年还能不能买房?① 恒大全国新盘促销不是第一次其实,地产老油条都知道,在关键时间点上,恒大率先举旗促销并不是第一次了。在2016年10月,国庆节期间,恒大集团就曾经大规模在央视打广告,当时的优惠价是全国楼盘82折优惠促销。恒大之后,很快大家就看到融创在郑州推出了8折销售,但必须是全款买房。

大家知道,2016年10月可是中国楼市的一个关键时点。恒大的市场敏锐度还是很高的。② 这次大促销和股市暴跌没关系很多人说这次股市暴跌,必定引发楼市跟进暴跌。今天是主流资本在主动刺破股市泡沫,这轮风暴过后,资本将主动释放楼市泡沫风险。

恒大这次全国大促销和股市有关吗?我认为关系不是太大。更多的应该是恒大主动应对市场,抢先营销。

这轮股市杀跌风暴应该还没有结束,但从长期来看,2018年银行地产证券有色金属等板块资产都应该是价值投资的方向。中国楼市的稳定性也值得信赖。在这种情况下,房地产股票的暴跌,不应该成为房企放血货的理由。

但是,股灾之后,楼市购买力一定程度上受影响这是必然的。但由于楼市交易时间的滞后性,股灾的效应应该还没这么快体现。从碧桂园强制跟投事件,央行限制房地产开发贷款,和近期房企大面积海外融资等事件看,房企确实有资金压力。谁抢先拿下2018年营销第一战,实现更多现金回流,自然更主动些。这应该是恒大发枪的主因。③ 其它房企会跟进大规模促销吗?可以肯定,在内地很多城市,尤其是三四线还没有完成去库存任务的城市,房企跟进的机会很大。融创、碧桂园、雅居乐都有可能。

但在深圳,房企跟进的机会不大。

因为恒大现在在深圳就没有新盘在售!这次的冲击波原本就不在深圳。

当然,楼兔子在小密圈里已经预告过了。春节还过,大家都在忙2017年的年度总结大会。但是2018年的深圳楼市营销大战其实已经开始了!

楼兔子得到密报,坪山中心的标杆大盘将在正月十六日,正式开放营销中心。同一天,龙华北站的典型楼盘也将放售住宅新货。这都是市场上大名鼎鼎的品牌开发商。为了正月的这次开门大战,两家楼盘的营销人员已经忙上了!

忙营销是真的!但楼兔子得到的消息是,这两个楼盘都丝毫没有降价的意思啊!坪山新盘更可能直接开出片区有史以来的最高价。

总结一句话:促销的都是外地楼盘,深圳楼市你就不要太奢望捡漏啦。政府已经表态了,将继续严厉限价。你捡这限价的红利,这就不错啦。④ 商铺的风险需要特别注意这次恒大全国促销,明显商铺促销的力度是最大的。

事实上,深圳楼市的实践也证明,商铺投资是最考验眼光的。媒体已经报道过了,十年时间,后海房价已经翻了10倍。但后海商铺现在依然在亏本线下,还无法销售。

一位投资客告诉楼兔子,10年前在后海购入的一套商铺,当时售价每平米10万元左右,现在想每平米8万元出售,都没有人接手。

圈内人士爆料说,整个后海的商铺都被银行重点盯上了。二手铺转让,极难获得按揭贷款,因为银行觉得这里的商铺估值太虚高了。担忧商铺业主倒手骗贷。

这次恒大全国部分商铺促销,直接承认商铺售价打7折,甚至更低,应该说是正视市场现实了。

深圳2017年很多商铺都是被投资公司打包买下,然后化整为零销售的。这里水太深,风险太大了。⑤ 恒大降价,还能继续买房吗这次大促销是88折优惠,力度不算小了。但是在楼兔子看来,一些内地城市的楼市,即使是7折销售,也不一定有投资价值。在这轮房地产高潮过后,一些人口增长乏力的城市,房地产将从此歇菜。今天进去,很可能永久站岗!

但深圳市场值得继续买进。原因很简单,深圳这座城市依然在高速前进。2017年GDP已经超越了广州、香港,这只是一小步而已。未来,深圳将是粤港澳大湾区真正的王者,中心。到2050年,深圳将成为中华民族伟大复兴的城市样板。成为世界最璀璨的超级城市之一。

2017年的深圳楼市已经呈现出非常明显的态势:商品住房供应日渐稀缺!相比于股市,深圳房子才是最贴心的传世资产

来源:财经韬略、樱桃大房子、楼兔子、澎湃新闻

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